近日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)?！斗桨浮芬?，“十四五”期間，爭取建設籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套(間)，占新增住房供應總量的比例達到40%，新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題得到有效緩解，促進(jìn)實(shí)現全市人民住有所居。

　　在“房住不炒”的主基調下，我國住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道?？硕饳C構的研究報告認為，2021年保障性租賃住房推進(jìn)政策在全國接連落地，由政府給予政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持小戶(hù)型、低租金。未來(lái)，北京住房租賃供給端擴容成大勢所趨。

　　政策

　　6種渠道建保障性租賃住房

　　近年來(lái)城鎮戶(hù)籍困難群眾住房條件已經(jīng)得到有效改善，但新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

　　去年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，針對新市民、青年人等群體特點(diǎn)，明確保障標準，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。這份《意見(jiàn)》的出臺，也首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，今后國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體。

　　此后，北京從推進(jìn)“非改宿”，到住宅項目配建公租房、保障性租賃住房，多舉措增加租賃住房供給，“改造+配建”供給政策路徑明確。“十四五”期間新增保障性租賃住房套數40萬(wàn)套，為政策實(shí)施確定了清晰的目標。

　　近日發(fā)布的《方案》中提出多渠道建設的思路，允許利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、企事業(yè)單位自有土地、新供應國有建設用地、存量住房改造6種渠道，建設保障性租賃住房。

　　《方案》提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則及規劃使用性質(zhì)正負面清單、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經(jīng)區政府同意，可將其改建為宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房。

　　與此同時(shí)，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分用于建設宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房，但嚴禁建設成套商品住宅。

　　市場(chǎng)

　　國有租賃用地供給顯著(zhù)回升

　　克而瑞的數據顯示，2021年，北京共有19幅租賃土地成交。其中，國有租賃用地在集中供地和保障性租賃住房供地配建的政策推動(dòng)下供給顯著(zhù)回升，今年共計新增成交17幅。

　　克而瑞根據2015年至2021年租賃土地數據監測，北京國有租賃用地分布集中區域為海淀、大興、昌平。其中，海淀、大興均成交10幅;集體租賃土地主要分布在豐臺、海淀兩個(gè)區域，其中豐臺14幅，海淀13幅。

　　此外，集體土地租賃用地供給2021年新增入市2幅，雖然集體土地租賃用地供給顯著(zhù)回落，但利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房的力度，將不斷加大。

　　此次的《方案》中也指出，進(jìn)一步增加集體經(jīng)營(yíng)性建設用地供應，支持用于建設保障性租賃住房;鼓勵集體產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)先用于建設保障性租賃住房。

　　克而瑞數據顯示，2021年末北京集中式公寓開(kāi)業(yè)項目數達379個(gè)，總房源數相比去年穩步提升，平均租金在波動(dòng)中有所下降，同比去年下跌6.4%;全市出租率水平在年中震蕩明顯，年末有所回升，同比去年上漲2.3%;全市集中式公寓朝陽(yáng)區門(mén)店項目數、總房源數均居于首位。集中式公寓產(chǎn)品線(xiàn)以白領(lǐng)公寓為主，品牌系運營(yíng)商規模增長(cháng)位居前列。

　　政策性租賃住房方面，公租房項目共190個(gè)，總體量10萬(wàn)余間。公租房項目多采用社區模式，單項目體量較大，大興區在運營(yíng)項目最多，達33個(gè)，朝陽(yáng)區公租房體量位于首位，共19446間。

　　此外，人才公寓是政策型租賃住房中政府吸納人才的保障住房項目，專(zhuān)項用于人才就業(yè)的生活配套租賃公寓。2021年全市投入使用的人才公寓項目共有27個(gè)，主要分布在海淀區、朝陽(yáng)區。

　　值得關(guān)注的是，住房租賃企業(yè)的盈利問(wèn)題或將迎來(lái)破局。隨著(zhù)相關(guān)配套支持政策的落地，政府針對住房租賃領(lǐng)域實(shí)施減稅、獎補與金融創(chuàng )新三管齊下?？硕鹫J為，國家發(fā)改委已將公募REITs擴容至保障性租賃住房領(lǐng)域，建設/收購、管、融、退的全周期循環(huán)運作模式在政策層面構建完成。未來(lái)保障性租賃住房公募REITs將大量落地，外加租賃企業(yè)的減稅政策，將成為行業(yè)盈利周期長(cháng)、稅收負擔重、盈利空間窄的破局之道。（陳靜思）