3月24日，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布《南京市國有建設用地使用權掛牌出讓公告(集中供地第一批)(2022年寧出第01號)》。

　　按照公告，此次共推出了20幅地塊，土地出讓總面積為68.58公頃，起拍總價(jià)267.23億元，最高限價(jià)303.56億元。該批地塊將于4月22日上午9:30開(kāi)始網(wǎng)上限時(shí)競價(jià)。

　　按照地塊出讓公告，今年首批集中供應20幅地塊中19幅為涉宅地塊，1幅為商辦地塊，且地塊均位居主城、江北新區、浦口以及江寧等市場(chǎng)活躍度較高的熱點(diǎn)片區。

　　按照出讓條件，本批次出讓地塊按“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”方式出讓?zhuān)ㄆ胀ㄉ唐纷≌?毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)核定價(jià)格(裝修價(jià)格另行核定)，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)售價(jià)均價(jià)的110%(裝修價(jià)格另行核定)。

　　具體來(lái)看，20幅地塊中，商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)最高的是NO.2022G02地塊以及NO.2022G03地塊，兩幅地塊的銷(xiāo)售均價(jià)同為45800元/平方米。

　　其中，NO.2022G02地塊為秦淮區南部新城不動(dòng)產(chǎn)檔案館以南、明賢路以西地塊，該地塊四至范圍東至明賢路，南至特色街巷，西至柴園北路，北至南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案館。地塊出讓面積14564.2平方米，地塊性質(zhì)為Rb商住混合用地。按照出讓條件，該地塊起始價(jià)為8.2億元，最高限價(jià)9.3億元，競買(mǎi)保證金為1.64億元，商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)45800元/平方米。從該批次地塊出讓的保證金比例來(lái)看，已下調至起始總價(jià)的20%。

　　NO.2022G03地塊則為秦淮區光華路街道石楊路以南、鄭和外校小學(xué)部以西地塊，該地塊四至范圍東至現狀，南至運糧河，西至現狀，北至石楊路。地塊出讓面積為62595.04平方米，地塊性質(zhì)為R21住宅用地Aa居住社區中心。按照出讓條件，該地塊起始價(jià)16.6億元，最高限價(jià)18.9億元，競買(mǎi)保證金3.32億元，商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)45800元/平方米。

　　商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)最低的為NO.新區2022G01地塊。該地塊為江北新區山潘街(NJJBb030-09-11)地塊，地塊四至范圍東至山潘二路，南至通潘路，西至山潘一路，北至葛關(guān)路。地塊出讓面積21575.37平方米，地塊性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地。按照出讓條件，該地塊起始價(jià)為4.68億元，最高限價(jià)5.36億元，競買(mǎi)保證金9360萬(wàn)元，商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)19520元/平方米。

　　20幅地塊中起始價(jià)最高的地塊為NO.2022G05。該地塊為雨花臺區鐵心橋街道橫一路以北、迎江路以西地塊，地塊四至范圍東至迎江路，南至橫一路，西至鳳翔路，北至鳳翔路，地塊出讓面積34941.34平方米，地塊性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地。按照出讓條件，該地塊起始價(jià)24億元，最高限價(jià)27.5億元，競買(mǎi)保證金4.8億元;商品住房(毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)39000元/平方米。

　　值得一提的是，南京本次供地規則較之前有所放松。20幅地塊中，僅NO.2022G03地塊要求最低配建租賃住房面積5000平方米。按照地塊要求，該地塊的A分區為單身職工公寓(租賃住房)和居住社區中心用地，不得配建酒店式公寓。其中配建的租賃住房，由競得人建成后自持。

　　諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪指出，本次除G03地塊，其余地塊均取消租賃住房的配建要求，改由各區選定地塊后進(jìn)行集中建設，這樣一來(lái)，既保障了城市租賃住房的供應，也在一定程度上減少房企開(kāi)發(fā)成本。

　　關(guān)榮雪表示，在去年市場(chǎng)調控趨嚴加之融資端收緊，樓市去化較顯乏力等影響下，房企資金壓力有目共睹，加之今年房企的到期債務(wù)仍然較多，資金流動(dòng)性仍較緊張，進(jìn)而在拿地方面更是持謹慎理性態(tài)度，南京本次供地規則較之前有所放松，向房企“示好”態(tài)度明顯。

　　另外值得一提的是，本次的公告中，并未出現“同一集團企業(yè)同批次競得住宅地塊的總量不得高于總量的30%”的規定。中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒指出，該規定的初衷本是為了防止一家做大、防止壟斷，從而導致房?jì)r(jià)虛高。本次將該規定拿掉，無(wú)疑是為了讓更有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)掃除障礙。

　　同時(shí)，該批次地塊適當提高了地塊的房地價(jià)差，殷玉軒認為，這使企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步增加。以回爐地塊江寧區江寧高新區吉印大道以南、麗澤路以東地塊(NO.2022G16)為例，去年第三批次時(shí)該地塊的起拍價(jià)為14億元，本次在未改變其他條件的情況下，起拍價(jià)調整為13.5億元，起始價(jià)直降5000萬(wàn)元。

　　關(guān)榮雪認為，整體來(lái)看南京本次供地較為穩健，較契合當前市場(chǎng)環(huán)境與房企狀態(tài)，加推優(yōu)質(zhì)地塊疊加規則適度放松，將在一定程度上增強房企拿地意愿，而且當前也有不少有補倉需求的房企，預計南京今年首輪地塊成交情況較為可觀(guān)，競拍熱度或將不小。（計思敏）