“現在很多城市的調控都放松了，房貸利率進(jìn)入下行通道，今年的調控環(huán)境比起去年來(lái)說(shuō)有所寬松了……”觀(guān)望了一年多，90后許輝(化名)一直想在深圳買(mǎi)套房，最近不停接到類(lèi)似的房產(chǎn)中介電話(huà)。“我曾經(jīng)錯過(guò)兩次上車(chē)的好機會(huì )，現在真的是上車(chē)時(shí)機?”許輝聽(tīng)到這些“利好”消息，反而有些心慌。

　　進(jìn)入2022年，多地樓市似乎開(kāi)啟了寬松模式，“小陽(yáng)春”的呼聲四起。作為全國樓市風(fēng)向標之一的深圳，“小陽(yáng)春”真的能夠到來(lái)?

　　傳聞攪動(dòng)市場(chǎng)

　　最近，有不少地方紓困房地產(chǎn)市場(chǎng)，從增加公積金貸款額度、實(shí)施購房補貼等舉動(dòng)，逐漸擴至“降首付”、“降利率”和“松限購”，其中既包括三四線(xiàn)城市，甚至還包括一些熱點(diǎn)城市。比如，近日鄭州發(fā)布樓市新政，包括首套房認定從“認房又認貸”轉為“認房不認貸”等，政策扶持力度較大，引起了很大反響。

　　證券時(shí)報記者采訪(fǎng)發(fā)現，在銀行信貸和調控政策方面，深圳目前并沒(méi)有出現明顯變化。其中，目前深圳房貸的首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成，首套房貸利率普遍為4.9%。不過(guò)，多家銀行的個(gè)貸經(jīng)理均表示，現在深圳房貸額度比較充足，放款也比較快。最近，一些房產(chǎn)中介朋友圈和微信群流傳著(zhù)這樣的消息：一些銀行“不要求查首付款來(lái)源、流水不再要求為月供的2倍”。不過(guò)，證券時(shí)報記者向包括中國銀行在內的多家銀行個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，他們都堅定表示：不可能不查!對流水的要求也沒(méi)有放松。

　　在許輝看來(lái)，深圳樓市很容易被一些“未經(jīng)證實(shí)”的消息攪動(dòng)。除了銀行信貸的消息，還有關(guān)于二手房參考價(jià)這個(gè)“調控利器”的消息四處擴散。市場(chǎng)原本預計，二手房參考價(jià)將“一年一更”，但在今年2月8日卻沒(méi)有出現變化。而在最近，市場(chǎng)又傳出消息，新的二手房參考價(jià)將于本月公布，而且大部分小區參考價(jià)將上調。記者梳理發(fā)現，關(guān)于上調的幅度，市場(chǎng)中普遍說(shuō)法是3%~5%，更有說(shuō)法是上調20%左右。

　　截至發(fā)稿，深圳住建部門(mén)并沒(méi)有正式發(fā)布任何關(guān)于二手房參考價(jià)調整的消息。不過(guò)，對于多數小區的價(jià)格將上調20%的說(shuō)法，業(yè)內人士普遍認為可能性不大，只是“為了吸引大家的眼球”。有福田、南山和寶安的房產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報記者，有部分二手房業(yè)主之前主動(dòng)降價(jià)，但現在小幅上調了報價(jià)，原因就是受到了傳言的影響，但這樣做的業(yè)主數量并不多。

　　今年2月，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)數為872套，環(huán)比下滑44%，成交量已經(jīng)跌至2008年以來(lái)的最低值，市場(chǎng)將原因歸咎于疫情，但同樣受到疫情影響的2020年，深圳樓市卻出現一輪火爆的行情。“如果二手房參考價(jià)真的普遍上調，應該會(huì )提振一下二手房的市場(chǎng)信心，‘小陽(yáng)春’就有望出現，我們最近也跟一些潛在客戶(hù)保持溝通，每天都要打幾十個(gè)電話(huà)。”這句話(huà)來(lái)自一位寶安區的房產(chǎn)中介。不過(guò)，他也坦言，過(guò)去深圳樓市一旦出現任何政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)反應迅速，但今年似乎不一樣，原因在于購房者對樓市的預期已經(jīng)改變。“二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮強效，想盡快出手的業(yè)主還是會(huì )主動(dòng)降價(jià)，現在大家對樓市傳聞的反應已經(jīng)冷靜多了。”

　　可以看到，即使在“小陽(yáng)春”的預期下，房產(chǎn)中介開(kāi)始忙了起來(lái)，但多數購房者依舊保持謹慎。

　　開(kāi)發(fā)商忙促銷(xiāo)

　　對于開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)能否迎來(lái)“小陽(yáng)春”對回款至關(guān)重要，更預示著(zhù)購房者信心能否全面恢復。只是，不管“小陽(yáng)春”是否真的出現，促銷(xiāo)去庫存才是目前最重要的工作。

　　在深圳坪山區，一處在售新盤(pán)打出“一成首付最低37萬(wàn)起”的口號，這樣的上車(chē)門(mén)檻幾乎可以和三四線(xiàn)城市的首付相比。不過(guò)，如果仔細看相關(guān)廣告，購房者會(huì )發(fā)現這只是開(kāi)發(fā)商虛晃一槍的操作，因為在廣告海報上還顯示著(zhù)一行字：“90天內補齊剩余首付款 ”。

　　如今，開(kāi)發(fā)商坐等客戶(hù)上門(mén)搶房的日子難以再現，深圳新房市場(chǎng)在農歷新年之后就開(kāi)始加大推銷(xiāo)力度，特價(jià)房、高傭金等現象層出不窮。證券時(shí)報記者實(shí)探發(fā)現，羅湖區水貝地鐵站附近的三個(gè)新盤(pán)，最近紛紛推出特價(jià)房源，最高直減150萬(wàn)元。此外，也有房企加大了全民營(yíng)銷(xiāo)獎勵力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型。不僅如此，2月深圳沒(méi)有新房項目入市，市場(chǎng)處于低谷狀態(tài)，但剛剛進(jìn)入3月，深圳新房又開(kāi)始熱鬧了起來(lái)，已經(jīng)有新盤(pán)項目開(kāi)始公布銷(xiāo)售方案。“房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉型期，我們也在等待更明確的信號，但資金壓力也很大。”深圳一家大型房企營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴證券時(shí)報記者。

　　在市場(chǎng)低谷期里，去化才是開(kāi)發(fā)商生存的王道;而且，在“房住不炒”的基調下，“小陽(yáng)春”也無(wú)法承擔過(guò)高的期待。這是市場(chǎng)的主流看法。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹認為，深圳新房市場(chǎng)從農歷新年之后就開(kāi)始促銷(xiāo)，主要跟整體市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)系。農歷新年之后，市場(chǎng)雖然有少許的回暖，但勢頭并不是很足。疊加年后疫情開(kāi)始在深圳蔓延，客戶(hù)看房的積極性受到比較大的阻礙，開(kāi)發(fā)商只能依靠促銷(xiāo)手段吸納客戶(hù)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市的“小陽(yáng)春”應該會(huì )到來(lái)，但受到疫情影響可能會(huì )延后到4月份。不過(guò)，對于今年深圳樓市的“小陽(yáng)春”，不能有太大的期待，二手房參考價(jià)政策還會(huì )執行下去。“2020年下半年以后靠違規加杠桿炒起來(lái)的那部分物業(yè)，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區域，還有對口直升的學(xué)區房等，沒(méi)有了杠桿加持，很難有購買(mǎi)力充足的接盤(pán)俠，這也是近期深圳二手房連續陰跌的原因。”他預計，今年上半年深圳樓市會(huì )處于一個(gè)觸底和緩慢回升的過(guò)程，二手房交易量年中前后估計會(huì )探到每月4000套左右的水平，但還是會(huì )低于5000套的分水嶺。接下來(lái)的市場(chǎng)走勢，還要看疫情和調控政策的變化。何倩茹則預計，今年深圳二手房市場(chǎng)仍然是一個(gè)前低后高的走勢。(吳家明)