購房者面臨交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險

　　【兩會(huì )視點(diǎn)】走過(guò)28個(gè)年頭的商品房預售制度將何去何從?

　　代表委員建議，逐步取消商品房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售

　　今年的政府工作報告提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求。面對新時(shí)代百姓住房需求，已經(jīng)走過(guò)28個(gè)年頭的商品房預售制度何去何從，再次成為兩會(huì )代表委員關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

　　針對近年來(lái)商品房預售暴露出的風(fēng)險，代表委員建議，逐步取消商品房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售。

　　要想買(mǎi)房，先交全款——預售制顯失公平

　　自2005年以來(lái)，全國兩會(huì )上就不時(shí)傳出取消商品房預售的聲音。在一些代表委員看來(lái)，逐步取消商品房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度，是切實(shí)保護購房者權益的需要。

　　“人民美好生活愿望的實(shí)現，首先面對的就是住房消費問(wèn)題。目前以期房形式交易的預售制，對于購房人顯失公平，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。”全國政協(xié)委員、明宇集團董事長(cháng)張建明表示，預售制度下，購房者面臨交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險，與開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷。

　　對于預售制背后隱藏的不公平，全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院院長(cháng)劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對于老百姓而言，房子還沒(méi)看到，就得先交錢(qián)。對于開(kāi)發(fā)商而言，沒(méi)有錢(qián)也可以干，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫(huà)圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢(qián)。”

　　這樣的模式顯然不利于保障購房人權益。全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)盧天錫介紹說(shuō)，當前預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的預售資金監管賬戶(hù)。而從購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重了購房人義務(wù)、負擔，增加了購房人風(fēng)險。

　　“一旦出現項目爛尾等問(wèn)題，將給購房人造成巨大損失，還會(huì )引起社會(huì )糾紛和不穩定問(wèn)題。”盧天錫代表表示。

　　房未蓋好，預售圈錢(qián)——預售制風(fēng)險暴露

　　全國政協(xié)委員莫天全表示：“商品房預售制度是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)發(fā)展初期發(fā)揮了積極作用，有效解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。但如今，開(kāi)發(fā)商利用商品房預售圈錢(qián)，不僅大大減少了成本費用，而且把風(fēng)險也轉嫁到了消費者身上。”

　　預售本質(zhì)上屬于商業(yè)信用，劉尚希委員表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一手握著(zhù)銀行信用，一手握著(zhù)商業(yè)信用，相當于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，但同時(shí)也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產(chǎn)生風(fēng)險，難以控制。”

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現的變化將預售制背后的潛在風(fēng)險進(jìn)一步放大。

　　“從2020年開(kāi)始，住房整體上供過(guò)于求。房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現壓力，市場(chǎng)出現了因資金鏈斷裂、規劃調整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因導致樓盤(pán)停工的現象。”全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(cháng)施衛東表示，預售制風(fēng)險逐漸暴露，嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

　　“預售制下，很多開(kāi)發(fā)主體并無(wú)資金實(shí)力，完全依靠借貸和預售獲得開(kāi)發(fā)資金，變相鼓勵了低水平惡性競爭，滋生投機行為，助長(cháng)房地產(chǎn)泡沫。”在張建明委員看來(lái)，預售制是房地產(chǎn)高杠桿的主要源頭，而房地產(chǎn)高杠桿是衍生金融風(fēng)險的重要源頭。實(shí)行現房銷(xiāo)售制度有助于從根本上降低開(kāi)發(fā)商的財務(wù)杠桿，有效防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。

　　一手交錢(qián)，一手交房——現房銷(xiāo)售大勢所趨

　　劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強監管，難以解決預售制帶來(lái)的風(fēng)險和問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉型升級中，通盤(pán)謀劃考慮。

　　全國政協(xié)委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀(guān)點(diǎn)：“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，企業(yè)有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預售制存在的歷史條件已經(jīng)不復存在，改革勢在必行。”

　　盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進(jìn)一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門(mén)檻，直至過(guò)渡為現房銷(xiāo)售。張建明委員則建議取消預售制，全面實(shí)行現房銷(xiāo)售制度，同時(shí)給相關(guān)市場(chǎng)主體評估、調整、轉型等留足時(shí)間窗口，確保新政策有序、穩健實(shí)施。

　　不少代表委員表示，長(cháng)遠來(lái)看，商品房市場(chǎng)最終會(huì )走向現房銷(xiāo)售。

　　施衛東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實(shí)行現房銷(xiāo)售，建議及時(shí)總結推廣相關(guān)經(jīng)驗，按照地區有步驟地取消期房制度。“改為現房銷(xiāo)售后，所見(jiàn)即所買(mǎi)，人民群眾安居樂(lè )業(yè)的需求將得到更好滿(mǎn)足。”(北夢(mèng)原 楊召奎)