“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

　　政府工作報告如此定調2022年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作要求。

　　合理住房需求受支持

　　自去年12月以來(lái)，“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”已成為房地產(chǎn)政策的重要表述被屢屢強調。

　　政府工作報告對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的表述中，“繼續保障好群眾住房需求”的開(kāi)篇定調，可以說(shuō)是以前“解決好大城市住房突出問(wèn)題”的延續和發(fā)展。

　　“合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調控政策在保障剛需的同時(shí)滿(mǎn)足改善性住房需求。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )提到，實(shí)際上，改善性住房需求在市場(chǎng)中的占比不斷提高。

　　貝殼研究院估算，全國改善性換房需求能夠占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區域的改善。促進(jìn)改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助。

　　3月4日，央行、銀保監會(huì )發(fā)文亦提及合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，滿(mǎn)足新市民安居需求的導向。

　　“這說(shuō)明當前對于此類(lèi)合理住房需求會(huì )有全方位的保障，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一個(gè)重要特點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

　　“解題思路”多元多樣

　　從政策內容看，在“房住不炒”導向下，提出從長(cháng)租房、保障性住房和商品房等層面推進(jìn)工作。嚴躍進(jìn)表示認為，將此類(lèi)需求統一在“群眾住房需求”的表述上，通過(guò)各個(gè)領(lǐng)域多層次的住房需求解決，充分體現了解決思路多元化、多樣性的導向。

　　繼2018年全國兩會(huì )后，今年全國兩會(huì )再次強調租購并舉，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然認為，這明確了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(cháng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結構。

　　“滿(mǎn)足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng )造‘住有所居’‘優(yōu)其所居’的多種選擇。”趙然表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側結構性改革成效初步顯現，以租賃解決住房需求的生活方式也會(huì )被全社會(huì )更進(jìn)一步接受。

　　“因城施策”同樣也是“解題思路”多樣的體現。截至目前，不少城市已通過(guò)人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、取消認房又認貸等政策，從需求端切實(shí)降低購房成本。

　　中原地產(chǎn)研究院統計數據顯示，2月雖然是春節月，但依然全國有多城市發(fā)布了不同內容的35次房地產(chǎn)調控政策。疊加1月份的66次，年內累積房地產(chǎn)政策次數已經(jīng)高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開(kāi)年房地產(chǎn)調控政策次數紀錄。

　　“預計兩會(huì )后各地全面落實(shí)因城施策節奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進(jìn)市場(chǎng)信心恢復。”中指研究院認為。

　　“房住不炒”方向不變

　　“此次兩會(huì )政策表述，總體上和去年四季度的各類(lèi)政策表述一致，體現了政策的連續性導向。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，從2021年四季度開(kāi)始，各地政策思路是統一和清晰的，釋放的信號也是明確的。

　　連續多年被強調的“房住不炒”“三穩”也再次被提及。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這代表了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定依然是調控的主要方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )再次全面刺激寬松，針對炒房投資的打壓也依然會(huì )持續。

　　“樓市的大起大落均不是穩定的表現。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調整階段，房?jì)r(jià)面臨較大下行壓力，部分城市房?jì)r(jià)跌幅較大，市場(chǎng)預期不穩。”中指研究院認為，在“穩”的目標下，中央將對以往過(guò)度執行的政策進(jìn)行糾偏，強調對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

　　“從整體內容看，房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年平穩運行已經(jīng)是趨勢。”張大偉說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的主要政策方向依然是剛需和合理改善需求。(左宇坤)