三月伊始，多家機構紛紛發(fā)布房企二月份銷(xiāo)售成績(jì)單，一紙銷(xiāo)售數據讓眾多期待樓市回暖的地產(chǎn)人如墜冰窟，銷(xiāo)售頹勢不僅沒(méi)有得到改善，而且有越演越烈的跡象。

　　實(shí)際上，近期在政策層面上其實(shí)有不少利好的信號，比如預售資金監督辦法更新，比如并購貸款不計入 " 三道紅線(xiàn) "，比如各地層出不窮的首付比例降低，房貸利率下調。

　　但從房企成交數據來(lái)看，這股政策春風(fēng)并未吹暖樓市，二月仍是哀鴻遍野。但同時(shí)也不排除一系列政策出臺之后產(chǎn)生效果存在時(shí)滯，傳導至居民的買(mǎi)房貸款行為需要一定時(shí)間，后面留待觀(guān)察。

　　小陽(yáng)春 " 流產(chǎn) "

　　前兩月僅一家房企銷(xiāo)售額同比增長(cháng)

　　數據來(lái)源：中指院數據

　　整體來(lái)看，2022 年 1-2 月，碧萬(wàn)融穩坐前三位，其中碧桂園實(shí)現 924.6 億元銷(xiāo)售額;第二名萬(wàn)科 646 億元、第三名融創(chuàng )中國 503 億元。

　　值得關(guān)注的是，前兩月房企銷(xiāo)售額普遍大幅下滑。Top50 房企中，僅首開(kāi)一家房企銷(xiāo)售額錄得小幅增長(cháng) 2.7%，稱(chēng)得上是一枝獨秀，其余房企同比表現均下降，下降三到四成是主流，部分房企下降幅度甚至達到 50%-60%。

　　中指院數據顯示，TOP100 房企銷(xiāo)售額均值為 103.0 億元，同比下降 34.0%;其中銷(xiāo)售額超百億房企 30 家，較去年同期減少 24 家;超五十億房企 26 家，較去年同期減少 16 家。TOP100 房企權益銷(xiāo)售額均值為 77.6 億元，權益銷(xiāo)售面積均值為 56.3 萬(wàn)平方米。

　　2022 年 1-2 月房企各陣營(yíng)數量及銷(xiāo)售額均值情況

　　分陣營(yíng)來(lái)看，不同陣營(yíng)均出現大幅下降，其中第一陣營(yíng)下降最快。百億以上陣營(yíng)共 30 家，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為 -38.4%，為四個(gè)陣營(yíng)中下降最快。第二陣營(yíng)(50-100 億)有 26 家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為 -34.1%;第三陣營(yíng)(30-50 億)共 24 家，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為 -31.9%，第四陣營(yíng)共 20 家，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為 -28.8%。

　　銷(xiāo)售壓力下，房企均有不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)行為，但 " 內卷式 " 降價(jià)并未喚醒低迷的樓市，對成交拉動(dòng)效果有限。從城市方面來(lái)看，成交幾乎是全線(xiàn)下降。

　　克而瑞數據顯示，28 個(gè)重點(diǎn)監測城市成交面積環(huán)比下降 32%，同比下降 35%。

　　一線(xiàn)城市供應再陷低迷，成交全線(xiàn)回落，同、環(huán)比分別下降 25% 和 42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng )新低，同比跌幅都在 40% 附近。上海市場(chǎng)熱度慣性延續，成交同比增長(cháng) 33%。24 個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)持續轉冷，成交同、環(huán)比分別下降 37% 和 29%。

　　克而瑞分析認為，全國市場(chǎng)大環(huán)境持續轉冷，品牌房企接連暴雷，疊加實(shí)際經(jīng)濟低迷居民消費預期轉淡，導致市場(chǎng)信心嚴重缺失，客戶(hù)對未來(lái)房?jì)r(jià)預期轉跌，體現于剛需客群全城比價(jià)格，改善性客群越跌越不買(mǎi)。展望 3 月，從政策底到市場(chǎng)底仍需要一定的傳導發(fā)酵周期，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，3 月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進(jìn)一步擴大。

　　資金壓力下

　　房企持續經(jīng)營(yíng)承壓

　　在市場(chǎng)下行、回款受限情況下，房企普遍面臨流動(dòng)性緊張的困境，對融資的依賴(lài)進(jìn)一步加深，融資能力將是房企持續經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

　　但遺憾的是，目前房企融資環(huán)境仍難言樂(lè )觀(guān)，這讓本就不富裕的現金流雪上加霜。盡管歷年來(lái)房企年初的融資規模一般相對較高，但今年目前大部分房企融資仍然受限。

　　克而瑞數據顯示，2022 年 1-2 月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒(méi)有迎來(lái)明顯改觀(guān)，同比遠低于歷史同期。同時(shí)，房企融資能力進(jìn)一步分化，從今年以來(lái)的房企融資結構來(lái)看，當前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營(yíng)房企，國企央企的發(fā)債總量占到近 5 成。

　　從債務(wù)到期情況來(lái)看，2022 年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6 月份的到期量均超過(guò) 600 億元，超 2022 年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6 月境外債到期占今年總債券到期量超過(guò) 60%。整體來(lái)看，目前房企違約潮仍繼續爆發(fā)，金融機構的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

　　有業(yè)內人士指出，目前部分地方的政策雖然出現了松動(dòng)的跡象，但行業(yè)整體依然處于下行區間，任何一家房企都不應該對自己的融資能力過(guò)于樂(lè )觀(guān)，只有實(shí)打實(shí)的銷(xiāo)售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過(guò)目前行業(yè)嚴冬的最好方式。