“原以為是青銅，沒(méi)想到是王者。”這個(gè)梗用于表述2021年樓市感受，也大致成立?？磾祿喝ツ耆珖唐贩夸N(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.9%，突破17.9億平方米，其中，住宅銷(xiāo)售15.65億平方米，增長(cháng)1.1%，均創(chuàng )歷史新高;同期，江蘇商品房和住宅銷(xiāo)售面積分別達1.65億、1.44億平方米，分別增長(cháng)7.3%、3.7%，同樣刷新歷史紀錄。

　　江蘇還連續三年摘得全國商品房銷(xiāo)售面積桂冠，較廣東多賣(mài)了0.25億平方米;住宅銷(xiāo)售面積占全國的9.2%，占比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　房子降價(jià)難賣(mài)、土地出現流拍、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，尤其是個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險凸顯……去年下半年以來(lái)，隨著(zhù)密集出臺的調控政策持續顯效，類(lèi)似這樣的樓市新聞不斷占據了國內輿情熱點(diǎn)榜，強化了不少從業(yè)者“2021年是房地產(chǎn)‘無(wú)增長(cháng)時(shí)代’”的悲觀(guān)預期。然而，事實(shí)卻表明，步入調整通道的樓市仍具有強大韌性。而隨著(zhù)去年底以來(lái)貨幣信貸寬松信號不斷釋放、多地穩樓市政策連番出臺，今年1月一二線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比指數自去年9月以來(lái)首次止跌，這一切再次說(shuō)明，房地產(chǎn)長(cháng)效機制謀的是市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的“穩”，防的是大起大落的“險”。

　　調整通道的數字解讀

　　先回顧去年2月份鹽城樓市的一則舊聞：“除了各大樓盤(pán)漲價(jià)，新供地價(jià)也創(chuàng )新高，城中新掛住宅用地起拍價(jià)破萬(wàn)，2021年樓市或又是一個(gè)牛年。”這“預判落空”的舊聞顯示了去年初樓市之熱，但事實(shí)很“打臉”——那是牛的高點(diǎn)，而非起點(diǎn)。“先熱后冷”、“見(jiàn)頂回落”，最終成為全年樓市運行軌跡的寫(xiě)照。

　　從商品房銷(xiāo)售面積累計增速指標看，去年江蘇這一指標的軌跡如同高臺滑雪的賽道：1-2月份同比增長(cháng)35%，而后一路回落，直至去年全年的2.3%，高低落差達32.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　增速明顯回落的軌跡特征，其實(shí)體現在去年許多指標上，不只是房地產(chǎn)業(yè)。最綜合的如GDP，19.2%、13.2%、10.2%、8.6%，這是去年一季度、上半年、前三季度和全年江蘇GDP的增速軌跡。

　　而將視線(xiàn)拓展，則會(huì )發(fā)現去年初的增速高點(diǎn)，又是2020年的自然延伸。就樓市而言，2020年江蘇樓市自疫情中逐月回暖，1-2月份全省商品房銷(xiāo)售面積同比大降35.4%，有意思的是，這一增速低谷竟和去年同期的峰值相差無(wú)幾，隨后銷(xiāo)售逐月向好，以2020年上半年“負轉正”為節點(diǎn)，重回正增長(cháng)上升通道，并于去年1-2月份增速見(jiàn)頂。也就是說(shuō)，前年是“先冷后熱”，去年是“先熱后冷”，連貫起來(lái)的增速曲線(xiàn)似乎構成了一個(gè)完整波動(dòng)小周期。

　　一度暴降35.4%，一度暴增35%，罕見(jiàn)高落差彰顯出前所未見(jiàn)的疫情的影響，但任何行業(yè)自有其內在運行邏輯，突發(fā)因素往往放大短期波動(dòng)的幅度，但卻難改軌跡波動(dòng)的周期性。樓市周期性波動(dòng)軌跡，既與宏觀(guān)經(jīng)濟形勢相關(guān)，更和調控政策高度關(guān)聯(lián)。從江蘇商品房銷(xiāo)售看，近一輪大的周期底部出現在2018年，當年銷(xiāo)售面積同比下降5.1%，此后的2019年、2020年分別增長(cháng)4.2%、10.5%，去年增速回落至7.3%。

　　將2013年至2017年的銷(xiāo)售數據再完整呈現后，樓市趨勢性信息可謂呼之欲出。2013年，江蘇商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)27%，隨后的2014年大降14%，2015年、2016年又分別大增15.9%、22.3%，2017年僅小增1.8%。

　　不難看出，自2013年以來(lái)的9年里，江蘇樓市銷(xiāo)售增長(cháng)是主調，這總體呼應著(zhù)經(jīng)濟持續正增長(cháng)態(tài)勢，可以說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟的強韌性也有著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的一份“功勞”。同時(shí)，銷(xiāo)售增速起伏在近幾年明顯收斂，基本告別了大起大落，從一個(gè)側面反映出旨在穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的房地產(chǎn)長(cháng)效機制在江蘇明顯收效。

　　“關(guān)鍵先生”的應有模樣

　　人們常把拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)“三駕馬車(chē)”中的投資，“昵稱(chēng)”為“關(guān)鍵先生”，而在各類(lèi)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又何嘗不是“關(guān)鍵先生”?無(wú)論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量、對上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)衡量，還是從商品房銷(xiāo)售對家裝、家電等行業(yè)消費的連鎖影響考察，目前，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位都沒(méi)有變，去年的數據再次印證了這一點(diǎn)。

　　經(jīng)濟穩增長(cháng)必然涵蓋房地產(chǎn)業(yè)穩發(fā)展，二者并行不悖，人們期許的只是房地產(chǎn)業(yè)堅守“房住不炒”基本定位，圍繞“更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”、提升居民居住品質(zhì)謀發(fā)展。“步伐更穩健”，才是房地產(chǎn)業(yè)這位“關(guān)鍵先生”的應有模樣。

　　去年，江蘇GDP規模達116364億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)為8943億元，接近金融業(yè)的9164億元，占GDP的比重為7.7%，同期廣東房地產(chǎn)業(yè)的占比為8.7%。2020年，全國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。房地產(chǎn)業(yè)能否良性循環(huán)、健康發(fā)展，對于整個(gè)經(jīng)濟穩中提質(zhì)的重要性不言而喻。

　　住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)。在去年江蘇商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng )紀錄的同時(shí)，與之相關(guān)的消費領(lǐng)域也數據不俗：在限額以上單位24大類(lèi)零售商品中，建筑和裝潢材料類(lèi)同比增長(cháng)36.9%，位居前列;五金電料、家電、家具也分別增長(cháng)了23.1%、12.4%、11.5%。

　　盡管去年江蘇房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)5.8%，增速低于GDP2.8個(gè)百分點(diǎn)，但這是房地產(chǎn)長(cháng)效機制不斷完善、市場(chǎng)“雜質(zhì)”得到撇清后增速，可持續性無(wú)疑更強。

　　“合理需求”的剛性釋放

　　今年春節前，南京市民盧先生搬進(jìn)了為退休養老買(mǎi)的新居，盡管周邊公共交通不太方便，規劃中的地鐵延長(cháng)線(xiàn)兩年后才能運營(yíng)，但新居的地暖、采光以及智能家電，還是讓他切實(shí)感受到了居住條件的上臺階。“原來(lái)住著(zhù)沒(méi)電梯的‘老破小’，歲數大了肯定不適合，所以才買(mǎi)了新房，今年春節前計劃只是試住，結果住上癮，不想回舊居了。”

　　類(lèi)似盧先生這樣的住房改善性需求，疊加城鎮化發(fā)展帶來(lái)的合理住房需求，目前不僅依舊旺盛，而且更為迫切。全國乃至江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一基本面沒(méi)有變，保持平穩健康發(fā)展態(tài)勢有著(zhù)堅實(shí)基礎。

　　最新發(fā)布的江蘇常住人口抽樣調查數據顯示，2021年末江蘇常住人口較2020年末增加28.1萬(wàn)人，盡管增速較低，但仍在增長(cháng);常住人口城鎮化率為73.94%，與2020年末相比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。從歷史數據看，江蘇城鎮化率逐年提升，近年來(lái)雖步幅有所放緩，但步伐一直沒(méi)有停歇。按照江蘇“十四五”經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展規劃預期的目標，到2025年末，全省常住人口城鎮化率應超過(guò)75%，目前還相差1.06個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到13個(gè)設區市城鎮化率存在差異，最高和最低相差24.5個(gè)百分點(diǎn)，因此，城鎮化進(jìn)一步推進(jìn)以及每年城鎮新增就業(yè)人口，都會(huì )帶來(lái)新的剛性住房需求，其中相當一部分將在商品房市場(chǎng)“合理”釋放。

　　需要提醒的是，保障剛性住房需求，滿(mǎn)足合理的改善性住房需求，特別是近期全國多個(gè)城市樓市政策松動(dòng)，并不意味著(zhù)樓市宏觀(guān)調控的“改弦更張”，因城施策制度安排下一些城市的政策調整只是立足于穩定當地市場(chǎng)，而全局性調控政策仍將保持連續性和穩定性。以往教訓反復證明，那種“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式注定不可持續，新的行業(yè)模式追求的是負債更合理、風(fēng)險更可控、發(fā)展更穩健。