昨天，市場(chǎng)剛剛傳來(lái)多家銀行將菏澤市“無(wú)房無(wú)貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%的消息，2月18日，又有媒體報道：春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。

　　貝殼財經(jīng)記者從建行菏澤某貸款咨詢(xún)處核實(shí)了上述消息，當地的兩位房地產(chǎn)從業(yè)人員也對記者表示，若是首套房且無(wú)貸款，征信、銀行流水都沒(méi)有問(wèn)題的話(huà)，可以做到20%首付買(mǎi)新房。同時(shí)，貝殼財經(jīng)記者還從中介處了解到，去年年底重慶已將符合“首房首貸”條件的首付比例降至2成，贛州的首套房的首付比例也降至2成。

　　對于不少人而言，買(mǎi)房的首要任務(wù)是攢首付，若比例下降讓更多人付得起首付，勢必利好當地樓市，但這類(lèi)政策近年來(lái)并不常見(jiàn)。

　　諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙對貝殼財經(jīng)記者表示，自2021年10月起，信貸利好信息頻頻，中央也釋放信貸政策積極跡象，近期已有城市銀行下調利率，但并未降低首付比例，這類(lèi)政策更大的意義在于加強行業(yè)信心，提升市場(chǎng)預期。

　　除了上述多地下調首付比例，還有一些非熱門(mén)城市也放松了公積金貸款政策，比如北海就將繳存職工家庭購買(mǎi)第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例從60%下調至40%。貝殼財經(jīng)記者還注意到，南寧首付比例也是20%，仍保持之前的比例。

　　這到底釋放了哪些信號？是否符合國家樓市調控的主基調？

　　多地下調首套房首付比例 有利于釋放剛需購房

　　目前來(lái)看，已有重慶、贛州、菏澤等三個(gè)城市被曝下調首付比例至20%。其中，菏澤房?jì)r(jià)降幅較大，房天下數據顯示，菏澤2月二手房參考均價(jià)為5514元/平米，環(huán)比下跌9.11%，同比下跌8.99%，1月新房成交均價(jià)則為6411元/平米，環(huán)比上月下跌0.87%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，菏澤位于兩省交界處，地理位置優(yōu)越，但是經(jīng)濟發(fā)展一般，且樓市庫存量大，在售二手房房源較多，從房?jì)r(jià)走勢來(lái)看，當地樓市從2021年8月份開(kāi)始，成交價(jià)格一路下滑，從最高點(diǎn)的7098元/平米降至當年12月份的6467元/平米。

　　根據諸葛找房數據研究中心監測的數據，菏澤市新房成交量自2021年4月開(kāi)始呈現持續回落態(tài)勢，到9月份降至2021年單月新低，成交套數為987套，同比下降62.7%，環(huán)比下降49.3%。10月份成交量有所回升，11月到12月持續回落。

　　有銀行業(yè)人士表示，菏澤棚戶(hù)區改造力度很大，大拆大建后，樓市總體供大于求，2017年后房?jì)r(jià)基本不動(dòng)了，也就6000多，成交萎靡。降低首付后，剛需可以買(mǎi)，但投資價(jià)值不大。

　　重慶、贛州的房?jì)r(jià)則相對穩定，統計局數據顯示，2021年7~9月，重慶新房環(huán)比上漲0.7%、0.8%、0.1%，10月持平，11月環(huán)比下降0.2%，12月環(huán)比上漲0.3%;贛州2021年7、8月份新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.1%、0.1%，9月持平，10~11月份價(jià)格環(huán)比下降0.3%、0.1%，12月價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。

　　不過(guò)很多地方交易并不活躍，以重慶為例，諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，自2021年6月起持續回落，到11月份降至年內新低，成交套數為7105套，同比下降59.3%，環(huán)比下降12.3%，到2022年1月份，降溫行情仍未見(jiàn)好轉。

　　整體而言，降低首付比例有利于改變當地樓市交易長(cháng)期低迷的情況，合理釋放剛需，對于改善市場(chǎng)情緒、提振當地房地產(chǎn)市場(chǎng)信心具有積極意義。

　　多城調整體現因城施策 與調控主基調不相悖

　　近年來(lái)，樓市調控持續深入，2021年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議就指出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　那么，此次多地降低首付比例之措，是否符合相關(guān)的調控精神？張大偉稱(chēng)，根據政策，地方政府可以在中央政策基礎上微調，非限購城市首套房最低首付成數可以是20%。

　　中信證券研報觀(guān)點(diǎn)也表示，按政策，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。此次菏澤市調整個(gè)人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷(xiāo)售下行背景下的“穩房?jì)r(jià)、穩預期”應對措施。

　　重慶、贛州也是類(lèi)似情況，也就是說(shuō)，多地對首付比例的調整與國家對樓市的調控基調并不相悖，而是結合地方樓市實(shí)際情況落地的“因城施策”，有利于穩定當地樓市。

　　其他三四線(xiàn)城市會(huì )否跟進(jìn)？支持剛需購置首套房成為主方向

　　據貝殼財經(jīng)記者觀(guān)察，今年以來(lái)，除了重慶、贛州、菏澤等地降低首付比例外，還有的城市也放寬了公積金貸款政策，比如北海就將繳存職工家庭購買(mǎi)第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例從60%下調至40%;自貢市則放寬了住房套數認定政策，實(shí)行“只認貸不認房”的認定標準。

　　張大偉表示，支持剛需購置首套房會(huì )成為未來(lái)政策變化的主要方向。王小嬙也表示，預計后續三、四線(xiàn)城市會(huì )跟進(jìn)相關(guān)政策。

　　中信證券研報觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，當前各地房地產(chǎn)政策工具箱儲備仍較豐富，后續各地需求端政策有望依據銷(xiāo)售情況而“因城施策”推進(jìn)，此外地產(chǎn)融資政策亦有調整優(yōu)化空間。