作為一個(gè)以二手房交易為主的城市，面對二手房業(yè)坐地起價(jià)帶動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲等問(wèn)題，深圳2021年起將樓市調控重點(diǎn)轉向二手房市場(chǎng)，推出二手房成交參考價(jià)機制和二手房“單邊代理”交易機制。作為全國最早啟動(dòng)二手房調控的城市，深圳二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大變化：參考價(jià)機制成效已顯，市場(chǎng)預期極速回調致量?jì)r(jià)齊跌，新房市場(chǎng)也受波及;交易新機制致市場(chǎng)規則重構，或有望解決部分市場(chǎng)頑疾。

　　二手房市場(chǎng)繼續下探

　　“現在是買(mǎi)方市場(chǎng)，不降價(jià)沒(méi)人去看房。”深圳樂(lè )有家的經(jīng)紀人劉先生說(shuō)，目前中介大力推廣的房源，都是接近參考價(jià)的筍盤(pán)，業(yè)主因為某些原因著(zhù)急出手，不僅降價(jià)，還愿意幫買(mǎi)家補齊中介傭金。“一般二手房交易，是買(mǎi)賣(mài)雙方各付1.5%的傭金。但現在市場(chǎng)不好，如果買(mǎi)家只愿意承擔0.8%，有的賣(mài)家寧肯承擔2.2%，給我們補齊3%的傭金。”

　　二手房成交量持續探底的原因在于深圳出臺二手房成交參考價(jià)機制，并且商業(yè)銀行依照參考價(jià)發(fā)放住房貸款，收縮了購房者的金融杠桿，最終導致市場(chǎng)預期扭轉。

　　2021年2月，深圳市住房和建設局以住宅小區為區域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)。當時(shí)，市場(chǎng)反應參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，引發(fā)不少爭議。例如深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”華潤城潤府此前掛牌單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元，政府參考價(jià)定為13.2萬(wàn)元。

　　負責參考價(jià)評估工作的深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒表示，27%的小區位于熱點(diǎn)片區，存在掛牌價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)10%以上的價(jià)格虛高等炒作現象。“所以，的確有的小區參考價(jià)與市民感受到的業(yè)主報價(jià)差距在三成以上。”

　　參考價(jià)機制發(fā)布前，市場(chǎng)普遍認為，月均成交5000套是深圳二手房市場(chǎng)的“榮枯線(xiàn)”。2020年高峰期深圳一個(gè)月成交了1.34萬(wàn)套二手房。

　　但由于銀行根據參考價(jià)發(fā)放住房貸款，成交價(jià)和參考價(jià)之間的差價(jià)都需納入首付款，深圳二手房市場(chǎng)形勢急轉直下，月成交量持續走低，2021年二手房?jì)H成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續下探，僅成交1557套。

　　二手房交易量的大幅收縮，給房產(chǎn)中介機構經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。深圳鏈家景田南店的門(mén)店經(jīng)理林雄偉說(shuō)，參考價(jià)出臺后，(門(mén)店)有好幾個(gè)月都沒(méi)有成交二手房。直到去年年底，一個(gè)月也就能成交一套。今年以來(lái)，二手房市場(chǎng)活躍度依然不高，到現在一套都沒(méi)成交。“有客戶(hù)上門(mén)看房，但帶看量相對來(lái)說(shuō)還是少，而且客戶(hù)還價(jià)都很低，業(yè)主接受不了。”

　　隨著(zhù)時(shí)間的推移，成交量低迷帶動(dòng)二手房掛牌價(jià)出現松動(dòng)態(tài)勢。如今，“接近參考價(jià)放盤(pán)”是中介掛牌推廣的標配。深圳中原研究中心發(fā)布的數據顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價(jià)格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以?xún)取?/p>

　　林雄偉介紹，該門(mén)店維護的二手房房源，掛盤(pán)價(jià)基本上跟之前的市場(chǎng)價(jià)格差不多。“不太著(zhù)急賣(mài)的業(yè)主，報價(jià)略有松動(dòng)，但幅度不大。非常著(zhù)急賣(mài)的業(yè)主，定價(jià)會(huì )更靠近參考價(jià)，但量很少。”

　　二手房交易新規重構中介市場(chǎng)規則

　　中介機構累積的房源“瞬間歸零”，忙于“搶客”，發(fā)布“一對一”管家式賣(mài)房服務(wù)廣告，爭取拿到賣(mài)方的獨家委賣(mài)合同。行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布通知，嚴禁中介以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者簽訂委賣(mài)合同，并對涉嫌引導賣(mài)方解除與其他中介方簽訂委賣(mài)合同的中介機構進(jìn)行約談……2021年11月，深圳上線(xiàn)新版二手房交易網(wǎng)簽系統重構了中介市場(chǎng)規則。

　　新系統通過(guò)與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門(mén)的數據對接，將掛牌、委托代理、產(chǎn)權核驗、購房資格查驗、網(wǎng)簽備案等環(huán)節全面線(xiàn)上化，并納入政府監管。此次系統調整帶來(lái)了中介行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的兩大變化：一是從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”;二是從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”。

　　以往，業(yè)主賣(mài)房一般會(huì )把房源委托給多個(gè)中介機構掛牌銷(xiāo)售，存在“跳單”等糾紛隱患，買(mǎi)賣(mài)雙方可能為了少支付中介費，繞開(kāi)已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發(fā)生過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺博主發(fā)布購買(mǎi)的房屋視頻后被指“跳單”事件，博主、經(jīng)紀人和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )都就此發(fā)聲，一度鬧得沸沸揚揚，最終還上了法院。

　　新系統規定在同一個(gè)時(shí)間段內，賣(mài)方只能把房源獨家委托給一個(gè)中介機構的一位經(jīng)紀人掛牌銷(xiāo)售。記者從中介機構了解到，簽了委賣(mài)協(xié)議后，二手房網(wǎng)簽必須由簽約的經(jīng)紀公司操作，可以避免“跳單”爭議。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，此舉倒逼賣(mài)方謹慎選擇為其服務(wù)的中介和經(jīng)紀人。因此，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定長(cháng)期職業(yè)規劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專(zhuān)業(yè)能力。

　　此前，二手房交易存在中介“吃差價(jià)”問(wèn)題。2021年2月，深圳市民李先生在購買(mǎi)一套價(jià)值1940萬(wàn)元的房產(chǎn)過(guò)程中，意外發(fā)現自己手里的和中介機構留檔的三方合同所寫(xiě)購房金額不一致，揭開(kāi)經(jīng)紀人收取了60萬(wàn)差價(jià)的違規行為。

　　新系統打破了以往買(mǎi)賣(mài)雙方委托同一家機構，甚至同一名中介的模式，建議買(mǎi)方委托與賣(mài)方不同的中介機構購置房產(chǎn)，促使買(mǎi)賣(mài)雙方與各自的受托中介機構形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，只向自己的委托人負責，以爭取委托方在實(shí)際交易中的利益最大化。

　　由于目前二手房市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，新系統解決市場(chǎng)頑疾的作用是否能有效發(fā)揮還需要進(jìn)一步觀(guān)察。

　　新房市場(chǎng)不再需要積分排名購房

　　長(cháng)期以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以二手房為主，占比達七成。因此，深圳的房?jì)r(jià)實(shí)際上由二手房?jì)r(jià)格走勢決定。實(shí)行二手房成交參考價(jià)機制后，深圳出現了自2007年以來(lái)首次二手房成交量低于新房的局面。國家統計局數據顯示，自2021年5月起，深圳二手房?jì)r(jià)格已連續8個(gè)月環(huán)比下滑。二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌傳導至新房市場(chǎng)，遏制住了此前因一二手房?jì)r(jià)格倒掛而出現的“打新熱”現象。尤其是到了2021年四季度，新房市場(chǎng)也呈現出了后勁不足的問(wèn)題，甚至網(wǎng)紅盤(pán)也遭遇了“滑鐵盧”。

　　華潤城潤璽一期2020年11月開(kāi)盤(pán)吸引萬(wàn)人搶房，而2021年12月開(kāi)盤(pán)的華潤城潤璽二期，售價(jià)沒(méi)變，房源數量基本沒(méi)變，但開(kāi)盤(pán)當天卻有約200套沒(méi)賣(mài)掉。這一現象充分說(shuō)明了購房者市場(chǎng)預期扭轉，下手越來(lái)越謹慎，信心不足。

　　除了少數條件特別硬的新盤(pán)，很多新盤(pán)都不再需要積分排名按分購房了。伴隨著(zhù)新房市場(chǎng)回歸冷靜，不少開(kāi)發(fā)商采取促銷(xiāo)手段，也增加了和中介機構的轉介合作。貝殼深圳新房策略顧問(wèn)中心的數據顯示，2021年9月，深圳新房代理渠道開(kāi)通率迎來(lái)拐點(diǎn)，提升至77%，此前開(kāi)通率約60%。

　　記者春節后走訪(fǎng)了多個(gè)新盤(pán)售樓處，每個(gè)售樓處都“非?？諘?rdquo;，其中兩個(gè)只有記者一組購房者，最多的一個(gè)也只有三組購房者。

　　佳兆業(yè)云望府位于華為所在的坂田片區，1月7日拿到預售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售?，F場(chǎng)除了記者外，還有兩組購房者看房。銷(xiāo)售人員告訴記者，售樓處大年初三就營(yíng)業(yè)了，但春節期間客流少，每天就兩三組客人。開(kāi)盤(pán)時(shí)推出過(guò)9.95折疊加送物業(yè)費的促銷(xiāo)活動(dòng)。由于佳兆業(yè)陷入現金流危機，售樓處專(zhuān)門(mén)公示了龍崗區住建局給購房者的提示，請購房者務(wù)必將定金、首付款等預售款項轉入項目資金監管賬戶(hù)——廣東省深圳市龍崗公證處六號。資金由龍崗區住建局、龍崗公證處和中國銀行共同監管，以確保項目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)現“保交樓”目標。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)現象再度卷土重來(lái)：期房業(yè)主對未交付的房屋質(zhì)量敏感度大幅提升。

　　近期交付的位于深圳光明區的華潤置地公園九里花園，一些業(yè)主因小區臨近高速公路存在噪音污染問(wèn)題拒絕收樓;仍在建設中的位于深圳寶安區的尖崗山壹號花園，被業(yè)主投訴外墻材料與購房時(shí)銷(xiāo)售人員介紹的不一致。