保障性租賃住房作為“房住不炒”的抓手之一，在虎年開(kāi)工第二天，迎來(lái)一大政策利好。2月8日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。

　　對于此番政策導向，業(yè)內人士分析指出，此次《通知》旨在為保障性租賃住房提供金融支持，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實(shí)現，同時(shí)穩定房地產(chǎn)企業(yè)資金面。值得關(guān)注的是，該政策能否打破保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展掣肘？對租賃企業(yè)而言，又有哪些問(wèn)題需要厘清？

　　保障性租賃住房貸款“松綁”，助力提升企業(yè)積極性

　　2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《通知》，明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。

　　《通知》指出，自其印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構向持有“保障性租賃住房項目認定書(shū)”的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理;銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

　　對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，此次《通知》符合國務(wù)院辦公廳《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支持，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實(shí)現，同時(shí)穩定房企資金面。

　　對于房企而言，黃卉分析稱(chēng)，該政策有助于提高房企參與保障性租賃住房的積極性，將有效擴大保障性租賃住房房源供給，“此前在房地產(chǎn)貸款集中度管理要求下，房企用于保障性租賃住房的貸款也納入計算范圍，一定程度上對房企參與保障性租賃住房形成了限制;此次《通知》規定保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于提升房企積極性，充分發(fā)揮房屋投資建設的優(yōu)勢，從而增加保障性租賃住房房源供給。”

　　除此之外，黃卉指出，該政策也有助于參與住房保障建設的企業(yè)穩定資金面。2022年上半年，依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由于保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)建設投資回收期長(cháng)、利潤回報相對較低，分開(kāi)計算額度有助于房企在積極參與保障性住房建設的同時(shí)，確?，F金流的穩定，實(shí)現房企資金、運營(yíng)等層面的良性循環(huán)。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然分析指出，從目前全國保障性租賃住房發(fā)展的情況來(lái)看，如何調動(dòng)企業(yè)獲取租賃住房專(zhuān)項用地和盤(pán)活存量資產(chǎn)的積極性、推動(dòng)拿地企業(yè)盡快開(kāi)工建設，都是在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題，也有很多傳統地產(chǎn)企業(yè)在選擇進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)時(shí)，因為地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線(xiàn)”的壓力而躊躇不前，“此次政策的出臺，從資金端上明確了行業(yè)界限，緩解了企業(yè)的后顧之憂(yōu)，將極大推動(dòng)保障性租賃住房的規模擴張，加快項目的入市節奏。”

　　此外，趙然進(jìn)一步指出，本次政策也明確指出，下一步，繼續加大對保障性住房建設和長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，金融支持未來(lái)也將從保障性租賃住房擴大到長(cháng)租房市場(chǎng)，普惠范圍會(huì )進(jìn)一步擴大。從國際經(jīng)驗來(lái)看，金融財稅政策的釋放，是住房租賃行業(yè)發(fā)展的最大推手。

　　政策暖風(fēng)下房企應把握信貸調整方向和節奏

　　值得一提的是，發(fā)展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。來(lái)自住房和城鄉建設部數據顯示，截至今年1月中旬，全國已有近30個(gè)省區市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn);“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)。

　　“保障性租賃住房的大規模建設，為各類(lèi)市場(chǎng)主體提供了發(fā)展的機會(huì )，比如，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以借此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務(wù)。”中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)如是說(shuō)。

　　在此背景下，政策層面早已顯現出對于保障性租賃住房市場(chǎng)的支持意圖。去年以來(lái)，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉建設部等多部門(mén)推出多項舉措，大力發(fā)展保障性租賃住房。

　　今年1月10日，國家發(fā)改委等21個(gè)部門(mén)印發(fā)《“十四五”公共服務(wù)規劃》，其中明確提到，積極推動(dòng)改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

　　1月20日，據媒體報道，在全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住建部有關(guān)負責人表示，今年要持續推進(jìn)住房供給側結構性改革，堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應結構;大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。

　　保障性租賃住房的發(fā)展，離不開(kāi)金融領(lǐng)域的支持。在明確了國家保障性租賃住房的發(fā)展規劃目標后，此次《通知》進(jìn)一步為保障性租賃住房的發(fā)展鋪路，加大了金融支持力度。

　　對此，房東東公寓學(xué)院全靂指出，該政策是高層發(fā)出的明確信號，對于保障性租賃住房，將在資金上重點(diǎn)扶持，特別是對于國企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將有效解決貸款資金中的流動(dòng)性和靈活性，對應的基礎設施支持保障性租賃住房Reits也將進(jìn)一步加速，“未來(lái)民生才是最主要的，對國企長(cháng)租公寓而言，將迎來(lái)一個(gè)非常好的機會(huì )。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為，從保障性租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展角度看，信貸政策放松和信貸投放鼓勵，將使得房貸更好地支持保障性租賃住房的發(fā)展。

　　那么，對房企而言，在具體策略上將進(jìn)行哪些調整？對此，嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，房企要從兩點(diǎn)精準理解這個(gè)政策。一是認清什么是保障性租賃住房，從此次政策看，此類(lèi)住房必須具備“保障性租賃住房項目認定書(shū)”，房企取得的項目必須走一道流程，即向房管部門(mén)申請保障性租賃住房項目認定書(shū)，進(jìn)而享受此類(lèi)優(yōu)惠政策;二是房企要注意商業(yè)銀行信貸工作的調整，即2022年會(huì )加大對保障性租賃住房領(lǐng)域的房貸投入，房企應積極把握信貸工作的調整方向和調整節奏，積極申請此類(lèi)保障性租賃住房貸款，真正發(fā)力2022年的保障性租賃住房建設。

　　保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房應“雙管齊下”

　　在景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉看來(lái)，保障性租賃住房的貸款不納入“兩集中”管理，銀行在這方面去掉了“緊箍咒”，能夠大膽地去放貸，支持各地保障性租賃住房的快速發(fā)展，這是個(gè)好事。不過(guò)，也可能會(huì )存在一些問(wèn)題，不能忽略，需要引起重視。

　　具體來(lái)看，一是手續煩瑣，企業(yè)申請保障性租賃住房貸款，要經(jīng)過(guò)政府對于保障性租賃住房項目一系列的“開(kāi)綠燈”，一事一議，再加上銀行的批貸等，審批流程和手續比較煩瑣，一般企業(yè)申請難度可能較大;二是利率偏高，實(shí)際上，即便拿到保障性租賃住房的專(zhuān)項貸款，綜合的年化融資成本在5%左右，要高于目前中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸3.8%到5%的利率，貸款企業(yè)壓力較大。

　　此外，還需注意“過(guò)度傾向保障性，忽略市場(chǎng)化租賃”的問(wèn)題，即過(guò)度傾向于對保障性租賃住房的貸款支持，而忽略了對市場(chǎng)化租賃房源供應和運營(yíng)主體的支持，有可能會(huì )導致整體租賃房源供給不足。胡景暉表示，雖然保障性租賃住房能夠拿到很多優(yōu)惠政策，但是其也會(huì )被要求比同地段市場(chǎng)化的租金要低15%-20%，如果把政策紅利剔除掉，基本上市場(chǎng)參與主體都處在一個(gè)微利的狀態(tài);如果市場(chǎng)參與主體的積極性不夠，那么參與者就少，供應不足，房租就還會(huì )上漲。

　　基于此，胡景暉稱(chēng)，真正要把長(cháng)租房市場(chǎng)搞好，必須保障性和市場(chǎng)化雙管齊下，在支持保障性租賃住房供應的同時(shí)，也要加強對市場(chǎng)化租賃住房供應和運營(yíng)主體的支持力度。

　　不過(guò)，值得一提的是，“住房租賃貸款不納入房貸集中度考核”的表述，過(guò)去也已出現過(guò)。2020年底，央行發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，該政策明確指出，“為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。”從這個(gè)角度看，嚴躍進(jìn)指出，央行的思路總體不變，類(lèi)似的“豁免條款”是繼并購貸退出“三道紅線(xiàn)”考核后，又一個(gè)政策松動(dòng)的典型例子。從房貸集中度的角度看，也說(shuō)明該政策在方向不變的情況下，略有松動(dòng)，真正吻合房企的資金狀況和訴求。