中國證券報記者近日調研四個(gè)一線(xiàn)城市樓市了解到，春節臨近，北京、深圳、廣州住宅市場(chǎng)較為冷清：而在信貸發(fā)力、新房集中供應、學(xué)區房剛需支撐下，上海住宅市場(chǎng)熱度相對較高。

　　易居研究院最新數據顯示，2022年1月1日-23日，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為204萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌28%。

　　部分城市樓市略顯冷清

　　春節前夕，北京地區不少新房樓盤(pán)門(mén)可羅雀，其中不乏前兩個(gè)月的熱門(mén)樓盤(pán)。不同于去年的“春節不打烊”，不少售樓處僅剩個(gè)別值班工作人員，大部分員工已放假。“最近客戶(hù)確實(shí)比較少，但如果客戶(hù)預約我們也會(huì )來(lái)。”北京市通州區某中介經(jīng)理說(shuō)。

　　從二手房市場(chǎng)看，1月24日北京市朝陽(yáng)區某中介銷(xiāo)售經(jīng)理忙著(zhù)撥打電話(huà)，和業(yè)主預約上門(mén)帶看。“今天算個(gè)特例，之前積累的客戶(hù)較多，三波客戶(hù)今天都有時(shí)間，其實(shí)平時(shí)一周3-5組帶看比較正常。”該中介經(jīng)理說(shuō)，“臨近春節，最近帶看并不多，很多同事都放假了。”

　　據該中介透露，雖然帶看量不高，但此時(shí)出來(lái)看房以及接受帶看的業(yè)主，心里都有明確目標，所以成交率較高。房?jì)r(jià)方面，“歲末年初價(jià)格一般不穩定，波動(dòng)較大，加上最近一些利好政策，房?jì)r(jià)漲了一點(diǎn)。”諸葛找房數據顯示，2022年1月17-23日，北京新房成交1234套，環(huán)比下跌18.87%。二手房成交3144套，環(huán)比下跌4.35%。

　　深圳新房市場(chǎng)略顯冷清，二手房指導價(jià)逐漸成為購房者的“心理價(jià)位”。

　　新房方面，中原研究中心數據顯示，深圳整體開(kāi)盤(pán)去化連續2個(gè)月低于50%，市場(chǎng)供應繼續回升，但熱度持續下降。

　　1月2日，位于深圳光明區的安聯(lián)尚璟府項目開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約5.19萬(wàn)元/平方米，共推出300余套房源。截至1月25日，該樓盤(pán)僅有3套已簽認購書(shū)，其余房源均處于期房待售狀態(tài)，項目去化率不及1%。另外，1月3日-9日深圳入市的兩個(gè)項目，去化率均僅為1成。

　　二手房方面，據深圳中原研究中心統計，2022年1月1日至23日，深圳全市二手住宅成交1273套，而去年1月的成交量為7008套。

　　在福田區一頭部中介門(mén)店，只有一個(gè)經(jīng)紀人在值班，近半個(gè)小時(shí)門(mén)店都無(wú)人問(wèn)津。“最近片區成交量很低。”上述中介門(mén)店經(jīng)紀人方圓(化名)告訴記者，去年12月以來(lái)，房貸利率下降、貸款審批提速，二手房成交有所回暖，但1月份疫情一來(lái)市場(chǎng)又冷清了。“來(lái)看房的人少，很多業(yè)主也不讓看房。”

　　去年2月，深圳二手房指導價(jià)出臺，并逐漸成為購房者的“心理價(jià)位”。“近期成交的都是接近指導價(jià)。”方圓說(shuō)，該片區一套60平方米的兩居室最近以458萬(wàn)元成交，而該房源指導價(jià)約為438萬(wàn)元。

　　廣州樓市也較清冷。廣州中原研究發(fā)展部指出，臨近春節，不少客戶(hù)陸續返鄉，促使成交回落。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前兩個(gè)月，按揭貸款審批加快，加之房貸利率有所下調，消化了很多購房需求，1月份臨近春節，很多人回鄉過(guò)年，疊加疫情影響，因此市場(chǎng)熱度不高。

　　上海住宅市場(chǎng)熱度稍高

　　從上海樓市看，記者近期在嘉定、楊浦、松江、黃浦等區域調研發(fā)現，盡管天氣較冷，且伴有小雨，看房和簽約人數仍較多。

　　嘉定區某新盤(pán)開(kāi)盤(pán)當日新房即認購一空?，F場(chǎng)工作人員告訴記者，該樓盤(pán)單價(jià)約為每平方米59000元，總價(jià)在415萬(wàn)元至687萬(wàn)元/套，交房日期為2023年8月。

　　上海楊浦區某高端住宅近日開(kāi)啟認購，總價(jià)在1500萬(wàn)元至8900萬(wàn)元/套。售樓處門(mén)前，不時(shí)有人前來(lái)圍觀(guān)。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當前市場(chǎng)氛圍不錯，房企順勢而為，加速銷(xiāo)售回籠資金，月末出現翹尾效應。

　　上海二手房方面，某中介店長(cháng)告訴記者，目前上海二手房成交以中心城區為主，郊區成交量較低，“我們片區二手學(xué)區房一直成交不錯”。

　　易居研究院數據顯示，2022年1月1日-23日，上海新房成交面積為87萬(wàn)平方米，環(huán)比上升31%，同比上升18%。

　　放款速度有所加快

　　一線(xiàn)城市住宅按揭貸款放款速度有所加快，房企開(kāi)發(fā)貸額度投放充足。但貸款審批和發(fā)放方面，銀行審核依然較嚴格。

　　此次貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)調整之后，北京、上海、廣州、深圳等城市的銀行貸款利率均有下調，且放款速度有所加快。目前，上海房貸放款速度一般在一個(gè)月左右。1月20日，根據某國有銀行上海分行相關(guān)人員向中國證券報記者提供的內部通知，1月21日起首套4.95%，二套5.65%。

　　房企開(kāi)發(fā)貸方面，以上海松江區某中小房企擬開(kāi)發(fā)的一個(gè)剛需樓盤(pán)為例，某國有銀行上海分行相關(guān)人員表示，此前類(lèi)似樓盤(pán)貸款額度需要“東拼西湊”，“針對這個(gè)樓盤(pán)，我們給的額度較大。”一是近期貸款額度較充足，二是這個(gè)樓盤(pán)所處的松江區屬于上海“五個(gè)新城”之一，“要保證五個(gè)新城的新房供應”。

　　個(gè)人房貸方面，上海嘉定某新房銷(xiāo)售人員告訴記者，自從去年“三價(jià)就低”政策施行以來(lái)，即使是首房首貸，實(shí)際首付比例遠超35%。目前，上海購買(mǎi)二手房的實(shí)際首付達到房?jì)r(jià)的50%左右。一手房情況稍好，但嚴格要求收入和銀行流水等在貸款月供還款兩倍以上，“如果流水不達標，即使首房首貸也無(wú)法貸到總房款的65%”。