臨近春節，買(mǎi)房話(huà)題再度升溫。近日，貝殼研究院依據2021年35個(gè)樣本城市數據，發(fā)布了《2021城市剛需購房報告》(下稱(chēng)《報告》)，對各大城市剛需買(mǎi)房客群進(jìn)行畫(huà)像。接下來(lái)，讓我們看看剛需群體都有哪些特征，你又符合哪些條件。

　　一線(xiàn)城市剛需房300萬(wàn)起步

　　何為剛需買(mǎi)房人，外界對它的定義不完全一致。在貝殼研究院看來(lái)，所謂的剛需，即剛性住房需求，是指受房?jì)r(jià)因素影響較小，為了實(shí)現房屋的居住功能而不得不買(mǎi)房的那部分置業(yè)群體。

　　“上車(chē)”套均總價(jià)方面，《報告》數據顯示，分城市能級角度看，2021年一線(xiàn)城市套均總價(jià)約為298萬(wàn)元，2020年一線(xiàn)城市套均總價(jià)約為297萬(wàn)元，兩者基本持平;2021年新一線(xiàn)城市套均總價(jià)約為149.5萬(wàn)元，與2020年相比出現略微上漲;對于二線(xiàn)城市而言，2021年套均總價(jià)約為123.4萬(wàn)元，2020年約為121.3萬(wàn)元，變化不顯著(zhù)。

　　分城市看，北京、深圳、上海、廈門(mén)及杭州套均總價(jià)位居前五，仍是“剛需上車(chē)”難度較高的城市。其中，300萬(wàn)元以上的城市達到3個(gè)，分別為北京、深圳和上海;更多城市集中在100萬(wàn)-300萬(wàn)元區間，達到25個(gè);另外，有7個(gè)城市套均總價(jià)并未達到100萬(wàn)，以哈爾濱、貴陽(yáng)、長(cháng)春、沈陽(yáng)及煙臺為代表的城市，“上車(chē)”總價(jià)相對于其他樣本城市較低。

　　居住負擔指數方面，分城市級別看，一線(xiàn)城市居住負擔指數均值約為84.8，明顯高于新一線(xiàn)城市的52.7及二線(xiàn)城市的45.9。相較于新一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市，對于剛需客群而言，一線(xiàn)城市居住負擔明顯更高。

　　該研究院認為，以北京、上海及深圳為代表的一線(xiàn)城市，依靠強大的產(chǎn)業(yè)基礎，帶來(lái)了更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機會(huì )，疊加便利的基礎配套服務(wù)，使得其對人才具有更強的吸引力，從需求側角度來(lái)看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房?jì)r(jià)的有力支撐。貴陽(yáng)、哈爾濱居住負擔相對較低主要是由于房?jì)r(jià)相對較低，相應的居住負擔指數也相對較低，而對于長(cháng)沙而言，房?jì)r(jià)相對友好的同時(shí)，平均月薪也相對較高，約為9080元，在35個(gè)樣本城市中居于第15位，導致負擔指數較低。

　　置業(yè)面積方面，深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車(chē)”平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶(hù)型房源為主導，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場(chǎng)結構偏向小面積房源。

　　《報告》稱(chēng)，一線(xiàn)城市剛需置業(yè)套均面積從小到大排名為“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相比，在排名上出現了變化，4個(gè)一線(xiàn)城市平均住房面積約為62.31平方米。

　　15個(gè)新一線(xiàn)城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長(cháng)沙及鄭州，15個(gè)新一線(xiàn)城市的居住面積均值約為83.86平方米，與2020年15個(gè)新一線(xiàn)城市85.66平方米相比，下降約1.8平方米。

　　16個(gè)二線(xiàn)城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門(mén)，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個(gè)二線(xiàn)城市的居住面積82.56平方米，與2020年11個(gè)二線(xiàn)城市84.83相比，下降約2.27平方米。

　　一線(xiàn)城市剛需購房年齡33.5歲

　　在剛需客群置業(yè)年齡方面，《報告》稱(chēng)，分城市群看，在納入統計的12個(gè)城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。分城市級別看，一線(xiàn)城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線(xiàn)城市1.1歲，高出二線(xiàn)城市0.7歲。

　　“受限于較高的‘上車(chē)’門(mén)檻，一線(xiàn)城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業(yè)年齡結構上，一線(xiàn)城市的置業(yè)年齡明顯偏高。”《報告》解釋道。

　　剛需客群首次置業(yè)時(shí)如何來(lái)支付房款?調研數據顯示，75.2%的受訪(fǎng)樣本表示需要進(jìn)行按揭，僅24.8%的受訪(fǎng)樣本表示可以進(jìn)行全款支付。二線(xiàn)城市按揭占比約為73.2%，新一線(xiàn)城市約為74.8%，一線(xiàn)城市約為82.6%，從二線(xiàn)城市到一線(xiàn)城市，受訪(fǎng)樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線(xiàn)城市與其他能級城市間差異顯著(zhù)，這也符合城市能級越高、“上車(chē)門(mén)檻”越高的推斷。

　　該《報告》還用“月供收入比”來(lái)衡量家庭的月供壓力情況，并將30%定義為“舒適線(xiàn)”，即一個(gè)剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開(kāi)支的同時(shí)維持相對體面的生活水準;將50%定義為“安全線(xiàn)”，即能夠保持家庭正常開(kāi)支的同時(shí)有一定的抗風(fēng)險能力。

　　調研數據發(fā)現，在已置業(yè)的剛需樣本戶(hù)中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，即過(guò)六成的剛需樣本戶(hù)家庭處于“舒適線(xiàn)”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，即過(guò)九成的剛需樣本戶(hù)家庭處于“安全線(xiàn)”水平。

　　剛需客群傾向選擇的居住面積區間特征如何?調研數據顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平方米以下，其中，52.6%的受訪(fǎng)樣本居住面積區間為85-90平方米，35.6%的受訪(fǎng)樣本居住面積區間為70-85平方米。

　　剛需客群傾向于什么樣的社區?調研數據顯示，63.8%剛需樣本戶(hù)家庭傾向于選擇中等規模社區，22.5%表示傾向于選擇大型社區，11.5%表示傾向于小型社區，只有2.2%表示會(huì )選擇超大規模社區。

　　“46.1%的剛需樣本戶(hù)家庭表示更傾向于選擇安全無(wú)憂(yōu)型社區，即在居住體驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高;42.2%的剛需樣本戶(hù)家庭表示更傾向于選擇健康樂(lè )活社區，即社區功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動(dòng)空間，樂(lè )活無(wú)憂(yōu);32.8%的剛需樣本戶(hù)家庭表示更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)社區，即社區可提供多項物業(yè)增值服務(wù)等。”《報告》稱(chēng)。

　　關(guān)于居住痛點(diǎn)，60.4%的剛需樣本戶(hù)家庭表示居住痛點(diǎn)主要集中在社區配套方面，認為周邊配套不能滿(mǎn)足生活所需，56.3%表示戶(hù)型布局不夠合理，53.7%表示小區內部環(huán)境較差?！秷蟾妗氛J為，解決居住痛點(diǎn)需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。(中新經(jīng)緯APP)

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