2021年以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購不斷，資金鏈緊張的企業(yè)將部分資產(chǎn)擺上貨架，以求自救并走出債務(wù)泥潭。不過(guò)，隨著(zhù)市場(chǎng)上待售的資產(chǎn)越來(lái)越多，成交難度也在加大，主要在于成交價(jià)格買(mǎi)賣(mài)雙方難以達成。與此同時(shí)，誰(shuí)將是接盤(pán)者也受到關(guān)注。在行業(yè)資金鏈整體趨緊的情況下，買(mǎi)方能否得到更多的金融支持，也成為能否成功達成交易的關(guān)鍵。
多宗項目待價(jià)而沽
1月10日，雅居樂(lè )集團發(fā)布公告，集團于2021年7月1日至12月31日期間，就14項非核心物業(yè)訂立若干物業(yè)認購書(shū)及/或物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，售價(jià)合計約為人民幣28億元。據了解，14項非核心物業(yè)包括酒店(含酒店用地)5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區商業(yè)配套3宗、公寓1宗，其中約有11.49億元訂金及/或銷(xiāo)售款已在2021年收取，剩余約16.51億元根據有關(guān)合同約定，預計可于2022年收回。
去年12月23日，藍光發(fā)展公告稱(chēng)，其全資子公司四川藍光和駿實(shí)業(yè)有限公司及成都均鈺企業(yè)管理有限公司計劃將其擬持有的重慶煬玖商貿有限責任公司100%股權轉讓給重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司。轉讓涉及三個(gè)項目，分別為重慶未來(lái)城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目，交易作價(jià)僅為1元。
去年4月，融創(chuàng )中國收購彰泰集團旗下兩家公司，收購金額99億元。去年7月，遠洋地產(chǎn)收購紅星地產(chǎn)70%股權，收購金額40億元。去年6月28日，中國平安以330億元收購凱德集團旗下6個(gè)來(lái)福士部分股權。
房企遇到經(jīng)營(yíng)危機時(shí)，“自救”的措施中，很重要的一項就是出售資產(chǎn)或項目。近一段時(shí)間，市場(chǎng)上待價(jià)而沽的資產(chǎn)逐漸增多。
去年11月，受資金流動(dòng)性困難影響的佳兆業(yè)，在公布初步兌付方案時(shí)也表示，集團已著(zhù)手處置重大資產(chǎn)。據佳兆業(yè)首席財務(wù)官吳建新透露，佳兆業(yè)擬著(zhù)手處置資產(chǎn)清單，包括價(jià)值818億元的18個(gè)深圳項目，以及佳兆業(yè)權益258.39億元，預計2022年3月處置完畢，項目包括南山住宅項目、田東山小區項目、大鵬金沙灣國際樂(lè )園、金沙灣萬(wàn)豪酒店、福田佳兆業(yè)深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等。
中國奧園近期也采取了一系列行動(dòng)處置資產(chǎn)。去年11月初，中國奧園與奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告，稱(chēng)奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權益進(jìn)行初步討論。11月9日將廣東奧園城市更新集團有限公司19.62%的股權質(zhì)押給了科學(xué)城(廣州)城市更新集團有限公司;隨后在11月14日公布，其以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)，預計虧損1.77億港元;同日，奧園荔灣東塱村舊改項目的49%股權被轉讓給了世紀金源。
成交需賣(mài)方拿出決心和勇氣
對于房企來(lái)說(shuō)，斷臂求生需要一定的勇氣。以什么樣的價(jià)格拿出哪些資產(chǎn)出售至關(guān)重要。“賣(mài)方往往拿出非核心資產(chǎn)，或者好的、壞的搭著(zhù)賣(mài)。但賣(mài)方舍不得降價(jià)的資產(chǎn)，在買(mǎi)方眼里就想要個(gè)抄底價(jià)。”一家房地產(chǎn)交易咨詢(xún)機構人士表示。
賣(mài)方不愿進(jìn)一步降低價(jià)格的原因還在于，其所設定的價(jià)格底線(xiàn)，是根據其能解決掉一部分資金缺口而來(lái)，如果回籠的資金與預期相差較大，賣(mài)方或將認為此交易的價(jià)值大打折扣，便會(huì )降低出售意愿。
而不愿意拿出好賣(mài)的核心資產(chǎn)快速回籠變現，是因為企業(yè)考慮到，失去了核心資產(chǎn)，未來(lái)將失去可持續發(fā)展的資源。雖然在短時(shí)間內獲取了資金，但未來(lái)生存將面臨更大困境。
除了待售資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格，速度和決心也是決定收購能否達成的關(guān)鍵。“上半年市場(chǎng)尚未有現在這么多待售資產(chǎn)，買(mǎi)家眾多，而且房企資金短缺狀況也沒(méi)有大范圍蔓延，如果沒(méi)有抓住市場(chǎng)窗口期，而是死扛價(jià)格不放，到了下半年，成交的困難就會(huì )增加。”上述人士說(shuō)。
作為房企回籠資金、化解債務(wù)的重要方式，都希望交易價(jià)格處于高位，但目前市場(chǎng)環(huán)境復雜多變，當市面上待出售的資產(chǎn)增多，想要找到合適的接盤(pán)方并不容易。“忍痛割?lèi)?ài)”考驗著(zhù)這些房企，一旦拖沓多時(shí)，待售資產(chǎn)很可能貶值。
因此，企業(yè)需要果斷處置資產(chǎn)，完成自救、“回生”的關(guān)鍵一步，為下一步發(fā)展贏(yíng)得時(shí)間。
買(mǎi)賣(mài)雙方或繼續“僵持不下”
的確，作為大宗交易，房企旗下資產(chǎn)的收并購，耗用資金量大、流程復雜、交易周期長(cháng)，從整個(gè)過(guò)程來(lái)說(shuō)，完成收購并非易事。
在房地產(chǎn)收并購領(lǐng)域，有相當一部分的交易發(fā)生在物業(yè)板塊，物業(yè)板塊中收購失敗的案例就屢見(jiàn)不鮮。
1月3日晚間，融創(chuàng )服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，將終止收購第一服務(wù)約32.22%股份。雙方的這宗交易始于2021年10月初，至此，歷經(jīng)3個(gè)月的“糾葛”，以收購失敗落幕。同樣“一波三折”的是，去年合生創(chuàng )展擬收購恒大物業(yè)事件最終“告吹”。
“就目前市場(chǎng)上的收并購來(lái)看，失敗的原因大多在價(jià)格沒(méi)談攏，雙方存在價(jià)格鴻溝。”業(yè)內人士說(shuō)，也有案例終止于盡調環(huán)節對債權債務(wù)問(wèn)題的調查之后。
在房地產(chǎn)行業(yè)整體出現下行的市場(chǎng)環(huán)境下，誰(shuí)將是這些眾多資產(chǎn)的接盤(pán)者?有分析稱(chēng)，或將以國企、央企或跨行業(yè)收并購為主，但出手也會(huì )很謹慎。
在地產(chǎn)行業(yè)之外，險資曾重倉房企。以平安為例，不僅是碧桂園、融創(chuàng )、綠地、華夏幸福、旭輝、朗詩(shī)的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城、金茂等多家地產(chǎn)的股票。
曾經(jīng)，在收并購戰場(chǎng)上，險資也是常見(jiàn)的身影。去年5月，安獅資產(chǎn)接盤(pán)中關(guān)村軟件園鉆石大廈，同年6月，和諧健康90.6億買(mǎi)入北京長(cháng)安街旁寫(xiě)字樓，刷新了當時(shí)疫情后國內大宗交易市場(chǎng)成交紀錄。
不過(guò)，從去年下半年開(kāi)始，險資則從房地產(chǎn)行業(yè)急流勇退。12月27日，陽(yáng)光城公告，公司二股東泰康系宣布大幅減持陽(yáng)光城股份，通過(guò)大宗交易和協(xié)議方式，合計減持9.41%的股份，認賠出局。此外，大家人壽、君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽(yáng)光人壽等險資紛紛選擇拋售地產(chǎn)股份。
從中可以看出，險資接受房地產(chǎn)轉讓項目的動(dòng)力也開(kāi)始出現不足。“收并購必然要占用大量資金，但現在房企財務(wù)上都有‘三條紅線(xiàn)’的要求，如果監管部門(mén)對‘三條紅線(xiàn)’相關(guān)指標予以調整，則有利于收并購的進(jìn)行，加快房企重回正常經(jīng)營(yíng)軌道。”業(yè)內人士說(shuō)。
未來(lái)兩年，房企收并購仍會(huì )持續，買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持預計還將持續一段時(shí)間，這也使得問(wèn)題房企的狀況很難在短時(shí)間內得到改善，具有成長(cháng)性的價(jià)值房企將在此輪行業(yè)洗牌中走得更遠。（文并攝 陳靜思）
