1月8日有報道稱(chēng)，萬(wàn)達地產(chǎn)將原來(lái)的東區、西區、南區和北區，整合為南區和北區兩大區域。同日，陽(yáng)光城津冀區域、山西區域、北京區域合并亦得到證實(shí)。而在幾天前，世茂集團宣布對集團及區域職能部門(mén)進(jìn)行調整及合并。
據中新經(jīng)緯不完全梳理，2021年以來(lái)，包括萬(wàn)科、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽(yáng)光城、榮盛、雅居樂(lè )、佳兆業(yè)、奧園、融信、祥生、金輝、俊發(fā)、時(shí)代、弘陽(yáng)等不下20家規模型房企進(jìn)行了組織架構變革，其中，有多家企業(yè)進(jìn)行了不止一次的調整。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境整體偏弱的環(huán)境下，總部精簡(jiǎn)、區域合并成了最主要的關(guān)鍵詞，在區域合并中，多數房企都選擇將樓市偏冷的北方、西南區域進(jìn)行合并。業(yè)內預計，在未來(lái)一段時(shí)間，類(lèi)似“瘦身”舉動(dòng)或許仍會(huì )進(jìn)行。
“輕”總部
梳理后不難發(fā)現，房企內部架構的調整，可以分為總部機構的精簡(jiǎn)和區域之間的合并。
作為2022年首個(gè)宣布內部架構調整的頭部房企，世茂集團對集團部分職能部門(mén)進(jìn)行整合，設置了產(chǎn)品研發(fā)中心、建設運營(yíng)中心、供應鏈中心、投資發(fā)展中心。這四個(gè)中心由原來(lái)具備相近職能的部門(mén)合并而來(lái)。世茂還對區域公司的職能部門(mén)進(jìn)行合并，對一些區域進(jìn)行裁撤、調整。整體上看，精簡(jiǎn)、收縮趨勢顯著(zhù)。
這種“輕”總部策略，已成為近兩年房企組織變革的一個(gè)顯著(zhù)標簽，例如，在2020年，萬(wàn)科就進(jìn)一步縮減深圳總部的規模，人數降至約150人。在2021年6月底的變革中，華潤置地就明確提出，職能能減則減，減少重疊冗余的職能、減少不必要的事項、減少不必要的審批。
旭輝集團副總裁、首席人力資源官葛明近日公開(kāi)表示，旭輝要做到要“小總部、強區域、輕一線(xiàn)”。旭輝堅持讓總部變小，避免總部“頭重”，讓區域疲于應付，失去對市場(chǎng)快速的反應。
同時(shí)，總部的職能逐漸轉變?yōu)橹С?、賦能的作用。華潤置地確定了“總部做專(zhuān)”的方向，即做“專(zhuān)業(yè)+專(zhuān)家型”總部，是公司的戰略指揮中心、能力建設中心、人才統籌中心、風(fēng)險監督中心。龍湖在2021年7月宣布的組織架構調整中，將總部更名為集團賦能平臺。
克而瑞研究中心認為，房企組織架構調整的一個(gè)重要抓手是平臺化發(fā)展，通過(guò)平臺賦能，在精簡(jiǎn)、輕量化集團總部的同時(shí)，打通各事業(yè)部管理路徑，更高效地協(xié)調管理;同時(shí)從集團層面戰略性統籌各多元賽道戰略，實(shí)現資源配置優(yōu)化。
區域合并
2021年以來(lái)房企的組織架構調整中，重中之重是區域的裁撤與合并，一些業(yè)績(jì)表現不佳、市場(chǎng)環(huán)境偏弱的區域相繼被整合。
碧桂園可以算得上組織變革較為頻繁的房企之一，僅2020年就進(jìn)行了4次架構調整，當年的區域數量由減少到增多。2021年12月31日，碧桂園又宣布，區域公司將由原來(lái)的106個(gè)縮減至65個(gè)。碧桂園表示，集團對國內房產(chǎn)區域設置進(jìn)行調整，是為進(jìn)一步適應行業(yè)變革和外部市場(chǎng)環(huán)境。
在2017年朱榮斌、吳建斌加入陽(yáng)光城后，陽(yáng)光城就開(kāi)始進(jìn)行區域擴張，但之后兩年逐步收縮。2022年1月7日，陽(yáng)光城津冀總裁謝琨在內部宣布，津冀區域、山西區域、北京區域正式合并。2021年10月，陽(yáng)光城就進(jìn)行過(guò)人事調整及區域合并，上海大區吞并成渝區域，浙江大區則合并了陜甘區域、云貴區域。
中新經(jīng)緯梳理發(fā)現，房企在一年多來(lái)的區域調整中，整個(gè)北方區域以及西南區域成為調整的重點(diǎn)，要么與相近片區合并，要么被其他強勢區域所合并。同時(shí)，以上海、杭州為中心的華東區域，以廣州、深圳為中心的大灣區，在多數企業(yè)中的地位進(jìn)一步提升。
2021年3月，為了形成“長(cháng)三角+大灣區+京津冀”三大業(yè)務(wù)布局，在河北省起家的榮盛發(fā)展首次設立了“大灣區特區”，將原來(lái)京津冀區域的七八個(gè)公司合并為北京、天津兩個(gè)公司，同時(shí)成立了冀中公司。同年7月，金輝將原華南區域分拆為珠三角區域和東南區域，公司表示，新成立珠三角區域，表明金輝對粵港澳大灣區的重視和決心。
2021年10月，中南置地也宣布，原成渝區域公司與云貴區域公司合并成立新的西南區域公司，原廣佛區域公司與粵西區域公司合并成立新的兩廣區域公司，原深莞惠區域公司調整為中南置地總部直屬城市更新事業(yè)部?？梢钥闯?，大灣區在中南置地中的地位也得到提升。
調整繼續
不管是總部精簡(jiǎn)還是區域合并，房企“瘦身”、收縮態(tài)勢十分明顯。
克而瑞研究中心稱(chēng)，2021年下半年以來(lái)，受政策調控及市場(chǎng)降溫影響，房企流動(dòng)性承壓。一方面，銷(xiāo)售端持續轉冷，百強房企操盤(pán)業(yè)績(jì)單月及累計同比持續下行;預售監管資金政策從嚴，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊繃;同時(shí)“三道紅線(xiàn)”監管持續，降杠桿壓力長(cháng)期存在。
另一方面，房企迎來(lái)債務(wù)集中到期高峰。根據克而瑞監測的98家樣本房企數據，2021年與2022年債務(wù)到期規模分別約13.8萬(wàn)億元、12.6萬(wàn)億元人民幣，為近十年來(lái)的小高峰，其中，2022年1月到期債務(wù)規模約1793億元，為近期月度小高峰。
“在此背景下，房企組織框架的收縮精簡(jiǎn)，可以控制成本，‘節衣縮食’，將有限的資金更精準投放，是主動(dòng)應對市場(chǎng)環(huán)境變化，緩解流動(dòng)性壓力，‘勒緊腰帶’抵御‘寒冬’的戰略選擇。”上述研究中心還稱(chēng)，精簡(jiǎn)組織架構，合并部分區域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，可以減少中間環(huán)節，縮短決策時(shí)間，提升管理效率。精簡(jiǎn)架構也有利于權力的下放，增加區域部門(mén)的自主權與靈活度。
可研智庫創(chuàng )始人、億瀚智庫事業(yè)合伙人賈春暉對中新經(jīng)緯分析，2022年房企將進(jìn)一步采取系統性的組織精簡(jiǎn)、人員優(yōu)化以及效能提升動(dòng)作。而排名前20房企下一步的組織效能提升，需要新的管理方法和工具做支撐。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)政策趨于寬松，但企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力在短期內還不會(huì )減輕，類(lèi)似的組織調整近期還會(huì )增加。(薛宇飛)
