“如果有適合的項目，適合的價(jià)格，還是希望今年有機會(huì )實(shí)現改善居住。”一直希望能換套大房子的吳女士對2022年的樓市持續保持著(zhù)關(guān)注。而和她一樣期待在今年找到置業(yè)機會(huì )的改善型買(mǎi)家，正成為在銷(xiāo)售新組團的小方手中的主力買(mǎi)家。“為了孩子買(mǎi)房，為了給父母買(mǎi)房，改善型置業(yè)占比在增多。”2022年樓市開(kāi)局，一些新的變化在悄然發(fā)生。

　　碧桂園集團總裁莫斌說(shuō)：“回首不平凡的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行著(zhù)新一輪洗牌。2022年，要堅持長(cháng)期主義，運用歸零思維，深化全競提升, 穿越行業(yè)周期，迎來(lái)更大發(fā)展。”

　　綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良則表示，“每一粒熬過(guò)冬天的種子，都有一個(gè)關(guān)于春天的夢(mèng)想。2022年是實(shí)現再出發(fā)、煥新生、開(kāi)新局的關(guān)鍵一年。”

　　在房企總裁、董事長(cháng)們的新年致辭中，不約而同描述了2021年的不平凡，認為2022年將進(jìn)入樓市新階段，必須要努力突破和超越自我。

　　跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕，數據顯示，廣州樓市交出了一份總成績(jì)還不錯的答卷。然而樓市走到新的十字路口已成為行業(yè)內的共識，2021年醞釀變局的勢能在2022年將進(jìn)一步釋放，2022年樓市的走向如何?或許深度剖析數據有助于更理性地看待市場(chǎng)。

　　數據回看：

　　2021年“高開(kāi)低走” 預測2022年“分化回暖”

　　問(wèn)及對2021年樓市的感受，不少房企和中介的從業(yè)者都對記者用“難”“冷”等詞語(yǔ)來(lái)形容,然而最終的數據卻讓很多人感到意外，市場(chǎng)從業(yè)者的感受與最終成交數據之間產(chǎn)生強烈的偏差。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)監控陽(yáng)光家緣數據顯示，2021年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交115797套，同比2020年的111534套增加4263套，同比上升3.82%;面積同比上升4.28%。這個(gè)成交數字創(chuàng )下了近5年的新高，成為有歷史紀錄以來(lái)的成交亞軍，僅次于2016年的127721套。從全國來(lái)看，據國家統計局數據，2021年1~11月，商品房銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額161667億元，增長(cháng)8.5%。據克而瑞推算，預計全年商品房銷(xiāo)售規模將再創(chuàng )新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬(wàn)億元以上。

　　可以看到，2021年房地產(chǎn)走出了一條“高開(kāi)低走”的曲線(xiàn)。上半年，市場(chǎng)成交熱度高，下半年市場(chǎng)開(kāi)始冷靜，拿地、融資等更客觀(guān)理性。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年有一個(gè)明顯的轉折點(diǎn)，上半年累計操盤(pán)金額同比上漲37%，下半年房企銷(xiāo)售、融資下滑。這個(gè)轉折點(diǎn)與行業(yè)自身發(fā)展階段不無(wú)關(guān)系。過(guò)去五年，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的五年，開(kāi)發(fā)商的融資、銷(xiāo)售、投資規模迅速擴張，過(guò)度金融化帶來(lái)了房?jì)r(jià)、需求、支付力和供應的透支，調控政策是及時(shí)也是必要的。丁祖昱用告別白金時(shí)代邁進(jìn)青銅時(shí)代來(lái)形容2022年以后的樓市，預計行業(yè)規模將回到五年前。

　　近期進(jìn)行2022年樓市展望的機構也大多持相似觀(guān)點(diǎn)。中指院預計，2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售面積回落，銷(xiāo)售均價(jià)平穩運行，新開(kāi)工面積下降，投資低速增長(cháng)”的特點(diǎn)。社科院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖，預計2022年全國商品住房平均價(jià)格變動(dòng)將在-3%至3%，銷(xiāo)售面積變動(dòng)將在-1%至-5%。目前大部分研究機構都認為2022年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額會(huì )適度下降，但下降幅度預判基本都在10%跌幅線(xiàn)以?xún)取?/p>

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞一定是“穩”： “穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的調控目標對于上行市場(chǎng)和下行市場(chǎng)都是適用的;二是量?jì)r(jià)回穩，2021年下半年已經(jīng)基本探明市場(chǎng)底部，隨著(zhù)政策邊際改善，成交量?jì)r(jià)也將回到一個(gè)相對穩定的正常狀態(tài)。

　　行業(yè)洗牌：

　　房企繼續分化 千億房企數量未見(jiàn)增長(cháng)

　　2022年的變數或還將體現在房企和行業(yè)格局上。有房企的負責人對記者表示，2021年在“拿地端、融資端”的大分化，會(huì )在2022年直接表現為“銷(xiāo)售端”的大分化?！　】硕鸢l(fā)布的2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200數據顯示，2021年規模房企銷(xiāo)售增速出現負增長(cháng)。從千億房企數量來(lái)看，2021年全口徑千億房企數量與2020年持平，保持在43家。2021年，百強房企在各梯隊銷(xiāo)售門(mén)檻繼續提升的同時(shí)，規模增速也呈現一定的分化，行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)頭部房企繼續穩健增長(cháng)、保持規模優(yōu)勢，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達到2879.5億元。TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實(shí)現規模穩定提升。但TOP100和TOP200房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。

　　值得關(guān)注的是，2021年，多個(gè)城市的住宅用地供應完全改變了玩法，改成為集中時(shí)段供地。以廣州來(lái)看，2021年廣州全年土地出讓金額達到2452億元。這個(gè)金額其實(shí)僅次于2020年的成交金額。從地塊數量上看，2021年成交的宗數亦是歷史第二高，僅次于2020年的146宗。從統計上看，廣州2021年廣州經(jīng)營(yíng)性用地合計供應169宗、成交138宗。

　　可以看到，三次住宅用地集中出讓的活躍程度相當不同。在第二輪、第三輪集中拿地中，多為頭部企業(yè)。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)中，頭部企業(yè)旗下項目頗為活躍，克而瑞的研究數據顯示，越秀地產(chǎn)在2021年12月中旬，就以超過(guò)500億元銷(xiāo)售金額成為全廣州2021年銷(xiāo)售金額最高的房企。預計2022年不少頭部企業(yè)的銷(xiāo)售額還會(huì )實(shí)現增長(cháng)，而昔日高負債沖規模房企則會(huì )面臨業(yè)績(jì)收縮，受到三道紅線(xiàn)去杠桿的影響，若2021年拿地少，新開(kāi)工減少，銷(xiāo)售也會(huì )顯著(zhù)下滑，2022年銷(xiāo)售榜單的排名預計會(huì )出現更多的變化。

　　需求變化：

　　租賃接受度將持續提高

　　雖然2021年下半年市場(chǎng)出現調整，但在2021年4月買(mǎi)房改善的小姚并不后悔，在她看來(lái)，海珠區的價(jià)值還沒(méi)得到完全的釋放。目前，核心區和郊區的價(jià)值差距增大，購房盡量靠近核心區，已經(jīng)益發(fā)突顯其重要性。

　　和前幾年相比，這兩年的戶(hù)型設計可以說(shuō)“每一厘米都被房企用到盡”。也讓剛需和剛改的買(mǎi)家在可以控制總價(jià)的前提下，可以有更好的空間利用和選擇。有設計師表示，面積段在80~110平方米左右的三房，100-120平方米的四房，成為現在住宅市場(chǎng)上的絕對主流產(chǎn)品。在人口結構和生育政策變化等影響下，從2021年到2022年，市場(chǎng)需求還在持續變化。從市場(chǎng)數據可以看到，剛需當中的租賃占比在上升，同時(shí)，改善提升是未來(lái)支撐市場(chǎng)的主流。

　　租房的接受度正在上升。除了國家發(fā)展保障性租賃住房政策的支撐，居住觀(guān)念也在悄然發(fā)生變化。數據顯示，2021年接受租房的人占比達53%，年輕人租房比例五年增長(cháng)12%，無(wú)房“95后”階段性租房比例為64%，所以對于“剛需”的考量，要把租房比例去掉。

　　同時(shí)，需求變化顯著(zhù)的是，改善變得全齡化。Z世代、“95后”已經(jīng)開(kāi)始有改善購房需求了，新生代為提升生活品質(zhì)改善，“70、80后”面臨家庭居住改善，而“60后”則是養老改善。幾類(lèi)改善需求關(guān)注點(diǎn)大相徑庭。“95后”關(guān)注自己，追求產(chǎn)品漂亮、功能潮流;新生代關(guān)注孩子，以滿(mǎn)足孩子的需要為主;“70、80后”關(guān)注生活;“60后”關(guān)注養老，他們需要空間的高效利用，從普通健康設施到智慧養老都是關(guān)注的內容。

　　因此，預計要滿(mǎn)足市場(chǎng)需求變化，或會(huì )向剛需小型化轉變，提高三房占比、三孩戶(hù)型、養老戶(hù)型、客餐廚一體化、多衛生間化、衣帽間升級，收納精細化、精裝家居一體化、豪宅酒店化將成為未來(lái)產(chǎn)品創(chuàng )新的潮流。此外，風(fēng)格現代化、主入口功能細分化、運動(dòng)設施標配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。