中國1472個(gè)縣城、394個(gè)縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個(gè)無(wú)法忽視的萬(wàn)億級市場(chǎng)。

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中，低能級的三四線(xiàn)城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數據顯示，“頭部縣城”的房?jì)r(jià)依然堅挺。第一財經(jīng)記者梳理多個(gè)平臺數據發(fā)現，截至今年6月，房?jì)r(jià)破2萬(wàn)元/平方米的縣城數量達到8個(gè)，均價(jià)破萬(wàn)元的縣城數量達到117個(gè)，房?jì)r(jià)前十名縣城中，過(guò)半縣城房?jì)r(jià)同比上漲。

　　今年5月，國家層面出臺《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見(jiàn)》，這意味著(zhù)縣城建設又一輪大發(fā)展即將展開(kāi)?？硕鹧芯恐行母呒壯芯靠偙O馬千里表示，環(huán)一線(xiàn)城市的衛星縣城、產(chǎn)業(yè)基礎深厚的富?？h城以及城鎮化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機遇。

　　多個(gè)縣城房?jì)r(jià)延續大漲態(tài)勢

　　2021年5月，”縣城房?jì)r(jià)急劇上漲“突然成為輿論熱點(diǎn)。當時(shí)新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過(guò)旺“，全國100余個(gè)縣商品房均價(jià)過(guò)萬(wàn)元，一些普通小縣城房?jì)r(jià)接近每平方米2萬(wàn)元?！　r(shí)隔一年多，河南的縣城樓盤(pán)搞”大蒜、小麥換房“營(yíng)銷(xiāo)，廣西玉林的公務(wù)員在節假日還要進(jìn)村推銷(xiāo)房子，縣城樓市難道已經(jīng)涼了?　　第一財經(jīng)梳理中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )主辦)等平臺數據發(fā)現，多數“頭部縣城”的房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢未變。

　　截至2022年7月，10個(gè)房?jì)r(jià)最高縣城中，有過(guò)半數縣城房?jì)r(jià)同比上漲。根據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)，永康、溫嶺、昆山、樂(lè )清、桐鄉、德清這6個(gè)縣房?jì)r(jià)高于去年同期，陵水、義烏、萬(wàn)寧、江山4個(gè)縣則同比下跌?！　∮捎诮y計口徑的差異，房地產(chǎn)宏觀(guān)數據搜索與查詢(xún)工具“聚匯數據”則顯示，截至今年6月，房?jì)r(jià)前十縣城中，有8縣房?jì)r(jià)同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房?jì)r(jià)下跌?！　”M管兩個(gè)數據平臺存在差異，但匯總來(lái)說(shuō)，前十縣城中房?jì)r(jià)上漲的數量壓過(guò)了下跌的數量，而且個(gè)別縣城的漲幅還不小。

　　比如：金華永康房?jì)r(jià)均價(jià)達24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價(jià)為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價(jià)達23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂(lè )清為21516元/平方米，同比漲幅達7.25%；湖州德清房?jì)r(jià)均價(jià)達18416元/平方米，同比漲11.51%。

　　此外，雖然海南陵水房?jì)r(jià)下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個(gè)房?jì)r(jià)破三萬(wàn)的縣城。房?jì)r(jià)前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房?jì)r(jià)為25690元/平方米。

　　截至今年6月，房?jì)r(jià)破2萬(wàn)元/平方米的縣城數量達到8個(gè)，均價(jià)破萬(wàn)元的縣城數量達到117個(gè)，上述兩個(gè)數據均超越去年同期的6個(gè)與103個(gè)。

　　即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權縣，其房?jì)r(jià)近一年也并未下跌。根據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)，民權縣近一個(gè)月住宅均價(jià)為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權縣目前的住宅均價(jià)為5105元/平方米，跟中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)的數據接近。此外，安居客網(wǎng)站顯示，民權2018年時(shí)房?jì)r(jià)僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房?jì)r(jià)又漲了10.35%。

　　新型城鎮化為縣城帶來(lái)機遇

　　縣城的房地產(chǎn)數據似乎成了一個(gè)隱秘的角落。在統計局每月發(fā)布的70城房?jì)r(jià)報告中沒(méi)有縣城的身影，而諸多研究機構發(fā)布的百城房地產(chǎn)報告中，也鮮少錄入縣城數據，以易居研究院的“百城”數據統計為例，其中包括4個(gè)一線(xiàn)城市、32個(gè)二線(xiàn)城市、64個(gè)三四線(xiàn)城市，其中絕大多數都是地級市，縣城及縣級市數量屈指可數。

　　而根據中國政府網(wǎng)數據，截至2021年底，中國有1472個(gè)縣城，394個(gè)縣級市，常住人口合計達到2.5億人，縣及縣級市數量占縣級行政區劃數量的約65%，常住人口占全國城鎮常住人口的近30%?！　∮捎诘禺a(chǎn)行業(yè)極強的地域性和非標性，縣城市場(chǎng)也是一個(gè)獨立的、特征鮮明的賽道。

　　去年國新辦發(fā)布的《中國的全面小康》白皮書(shū)指出，2016年至2020年，約一億左右農業(yè)轉移人口在城鎮落戶(hù)。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場(chǎng)的品牌房企一度吃足了紅利。

　　對于不少縣城的樓市來(lái)說(shuō)，碧桂園的到來(lái)是一個(gè)標志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線(xiàn)的生意，實(shí)際上碧桂園看中的是新型城鎮化戰略下的人口流動(dòng)，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個(gè)縣/鎮區。

　　吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經(jīng)表示，2016年時(shí)公司判斷方向與趨勢，曾經(jīng)整整開(kāi)了三天會(huì )討論，最后發(fā)現下沉三四線(xiàn)利好更大?！　∪缃?，一個(gè)類(lèi)似2016年時(shí)縣城發(fā)展的重大機遇又擺在了面前。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見(jiàn)》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進(jìn)展，培育縣城特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、完善市政設施體系、強化公共服務(wù)供給、提升人居環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)縣鄉村功能銜接互補。

　　7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮化實(shí)施方案》，其中再次強調，將“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設”，選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設施提質(zhì)增效、市政公用設施提檔升級、公共服務(wù)設施提標擴面、環(huán)境基礎設施提級擴能、縣鄉村功能銜接互補。

　　對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監馬千里解讀認為，目前我國一、二線(xiàn)大城市城鎮化率已達高位，城鎮化發(fā)展面臨降速，未來(lái)的人口流動(dòng)中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉-城流動(dòng)”不變的情況下，人口流動(dòng)范圍從跨省向省內流動(dòng)轉變。因此，加強縣域建設迫在眉睫。

　　中國城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任高國力也認為：“具有較好資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)，將是吸納農業(yè)轉移人口就地就近城鎮化的重要載體。”

　　不過(guò)，也有研究機構并不完全看好縣城樓市的未來(lái)。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調查報告》顯示，當前我國城鎮化率已超63%，城鎮化增速逐步趨緩，人口大規模流入、聚集的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線(xiàn)、縣城擁有一套以上住房的居民數量占比較高，未來(lái)新增居住需求相對較為有限。調查顯示，一線(xiàn)城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個(gè)月一線(xiàn)城市購房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開(kāi)限購、限貸，同時(shí)加大促銷(xiāo)、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。