業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )如何成立?業(yè)主大會(huì )要履行哪些職責?小區共有收益歸誰(shuí)?主要用在哪里?業(yè)主如何有效投票?為進(jìn)一步規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主合法權益，近日，江西省住房和城鄉建設廳根據全省實(shí)際，制定《江西省業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規則》)，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立、選舉、換屆、日?；顒?dòng)進(jìn)行指導、協(xié)助和監督。

　　業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主委員會(huì )

　　什么是業(yè)主?《規則》明確，依法登記取得或者通過(guò)以下情形取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主：(一)因人民法院、仲裁機構的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí);(二)因繼承取得物權的，自繼承開(kāi)始時(shí);(三)因合法建造房屋等事實(shí)行為設立物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)。

　　基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買(mǎi)受人交付的專(zhuān)有部分，建設單位為業(yè)主。

　　業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)，不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當落實(shí)屬地管理責任，會(huì )同市、縣(區)人民政府有關(guān)部門(mén)對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，建立健全黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行機制。

　　十名以上業(yè)主可聯(lián)名申請召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )

　　《規則》要求，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域內，房屋出售并交付的專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向房屋所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告。

　　建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，以及未成立業(yè)主大會(huì )的原有住宅項目，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。街道辦事處(鄉鎮人民政府)也可以根據物業(yè)服務(wù)區域實(shí)際情況指導和監督居(村)民委員會(huì )主動(dòng)發(fā)起成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告或者書(shū)面申請后十日內，向所在地物業(yè)管理主管部門(mén)、建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的情形。符合的，應當在收到書(shū)面報告或者書(shū)面申請后六十日內組織、協(xié)調成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。不符合的，應當告知原因，并及時(shí)在該物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示。

　　籌備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會(huì )代表組成?；I備組人數應當為七至十一人單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

　　籌備組中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，并符合業(yè)主委員會(huì )成員候選人條件，由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時(shí)，應當說(shuō)明進(jìn)入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等。街道、社區黨組織應當加強對籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。鼓勵自薦或者推薦中共黨代表、人大代表和政協(xié)委員身份的業(yè)主參加籌備組?；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表?yè)巍?/p>

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示七日以上。

　　可在線(xiàn)上表決平臺投票 票選信息留存五年以上

　　組建好業(yè)主大會(huì )后，有哪些職責需要履行?《規則》要求，業(yè)主大會(huì )有以下職責：制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;制定和修改管理規約;選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺進(jìn)行。首次業(yè)主大會(huì )的表決票選項應當明確為同意、反對和棄權三項，業(yè)主大會(huì )議事規則可以約定增加同意多數票意見(jiàn)的表決票選項。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議采取書(shū)面方式表決的，投票箱應當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開(kāi)啟票箱和統票時(shí)，應當有各不少于二名的業(yè)主代表和居(村)民委員會(huì )代表參與現場(chǎng)監督。

　　線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺應當滿(mǎn)足實(shí)名認證的條件。通過(guò)線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )的各類(lèi)事項表決情況應當建立電子檔案管理，并向當事人開(kāi)通免費查閱服務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議采取記名投票方式進(jìn)行表決，不得對未公示的議題進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì )會(huì )議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進(jìn)行投票表決，視為進(jìn)行有效投票，納入該議題投票結果的計算。同一業(yè)主在投票期限內只能行使一次投票權，投票后不得更改。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　公告期內無(wú)異議的，業(yè)主大會(huì )組織者應當在十日內，將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)等資料移交至居(村)民委員會(huì )保管以備查詢(xún)，保管期限不少于五年。采用線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺的，業(yè)主投票信息保存應當不少于五年。

　　小區收益屬于業(yè)主共有優(yōu)先用于補充維修資金

　　小區共有部分所產(chǎn)生的收入，到底歸物業(yè)還是業(yè)主共有?《規則》也給出了答案。

　　《規則》提出，業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可以授權業(yè)主委員會(huì )管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。

　　利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應當優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　業(yè)主共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會(huì )應當設立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，共有資金賬戶(hù)由業(yè)主委員會(huì )管理。

　　物業(yè)服務(wù)區域專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書(shū)面異議的、業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主大會(huì )議事規則作出約定的，業(yè)主委員會(huì )應當委托第三方機構對共有部分收益等共有資金進(jìn)行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

　　建設單位拒不協(xié)助成立業(yè)主大會(huì )將被記錄信用檔案

　　建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì )相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)將核實(shí)情況書(shū)面抄送縣(市、區)人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)，縣(市、區)人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其限期改正;逾期未改正的，縣(市、區)人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當依法依規處理，并記錄信用檔案。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違法活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的職責、任期、成員構成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會(huì )議事規則作出約定。(王紀洪 鄭周贇)