去年6月份以來(lái)，藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元級房企接連出現債務(wù)違約，這場(chǎng)房企自救攻堅戰已經(jīng)持續了半年多。而從去年12月份起，降準、降息、啟動(dòng)并購貸加快房企風(fēng)險出清……穩步化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險的一系列政策相繼落地。

　　然而房企流動(dòng)性仍然緊張。據中指研究院監測，2022年1月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個(gè)月下降。2022年開(kāi)年，房地產(chǎn)行業(yè)融資并未出現明顯放松。

　　“2022年是償債高峰年，在剛剛過(guò)去的1月份，房企到期債務(wù)資金缺口為570億元，結合銷(xiāo)售市場(chǎng)下行，房企需尋求融資新突破。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，從開(kāi)年房企發(fā)債結構看，境外債持續低溫，當前以境內債券融資為主，但并購貸已登場(chǎng)，或成為全年新趨勢。

　　開(kāi)年歷來(lái)是房企籌錢(qián)的關(guān)鍵節點(diǎn)。眾所周知，開(kāi)年融資儲糧，二季度之前投資拿地，以房企現在的高周轉能力，新增土地當年即可轉化為銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。這從過(guò)去三年開(kāi)年首月融資規模就可以窺見(jiàn)一二。

　　據中指研究院監測數據顯示，從2019年到2021年，每年的1月份，房企融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則為792.2億元，同比下降七成。

　　“房企1月份的融資情況對全年來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分之一，延續了上年四季度的疲軟態(tài)勢，未能形成良好開(kāi)局。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示，多家房企的海外債、信托無(wú)法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

　　值得關(guān)注的是，從歷史融資路徑來(lái)看，1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份，但當月融資不足百億元，海外債融資能力短期內難以恢復，說(shuō)明境外債券市場(chǎng)觀(guān)望情緒猶在，市場(chǎng)信心未能全面修復。公開(kāi)發(fā)行的海外債方面，綠城中國發(fā)行的增信債券利率最低，為2.3%，上坤地產(chǎn)最高，為13.5%;碧桂園單筆融資規模最大，為39億港元。

　　值得一提的是，海外債雖依然保持低迷狀態(tài)，但仍有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風(fēng)險，說(shuō)明海外投資人對個(gè)別房企的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)能力有一定的認可，認為其可以在未來(lái)一定時(shí)間內緩解流動(dòng)性壓力。

　　“今年首月境內外債券發(fā)行在期限上都出現下降現象，即以短債為主。境內債券一年內短期債券占比升高至29%;境外債新增10筆中8筆為一年內到期的短期債券。”潘浩表示，發(fā)債周期減短是市場(chǎng)信心不足的表現。

　　年內到期債券規模近萬(wàn)億元

　　海外債發(fā)行短期難以走出“違約”陰霾，而房企還需面對今年三四月份的償債高峰。

　　貝殼研究院監測數據顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬(wàn)億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務(wù)規模均超千億元，根據當前月均發(fā)債500億元規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷(xiāo)售市場(chǎng)下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

　　不過(guò)，《證券日報》記者此前已經(jīng)得到多家房企確認，并購貸可以不計入“三道紅線(xiàn)”融資限制，這將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購力度。

　　2022年1月份，招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購債，表明關(guān)于推動(dòng)收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地。同時(shí)，浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購主體債券，主要用于收并購類(lèi)貸款的發(fā)放。結合政策導向可以推斷，收并購類(lèi)融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

　　2月3日，有媒體報道稱(chēng)，浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持，方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等，預計提供并購融資支持超300億元。

　　對此，多位業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，并購貸可以一定程度上緩解房企的流動(dòng)性壓力，有利于防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。不過(guò)，陳星認為，“對并購融資方來(lái)說(shuō)，自身償債壓力并不大，其融資目的為收并購而非債務(wù)償還，因此不存在緩解償債壓力的問(wèn)題。”

　　陳星進(jìn)一步稱(chēng)，對于出讓項目的房企來(lái)說(shuō)，則急需出售項目?jì)斶€債務(wù)，但“優(yōu)質(zhì)項目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征。對于債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴充其他資金來(lái)源。