在家門(mén)口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋柜，在屋頂建設陽(yáng)光房，在停車(chē)位自行安裝地鎖……“新華視點(diǎn)”記者在北京、廣西、江西等地走訪(fǎng)發(fā)現，一些小區的公共空間被侵占現象較為普遍，導致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂。
“門(mén)前一平方米”亂堆亂放，公共空間變“私人領(lǐng)地”
最受詬病的是“門(mén)前一平方米”亂堆亂放。記者發(fā)現，在門(mén)前擺鞋柜、樓道堆放快遞箱、單元樓門(mén)口擺放舊家具等現象十分常見(jiàn)。一些老舊小區因為老年人住戶(hù)多，很多舊物件不舍得丟棄，就堆放在樓道里或者門(mén)口。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來(lái)不便，影響小區環(huán)境，還擠占了停車(chē)位、綠地甚至消防通道，增加消防安全隱患。
2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物引發(fā)火災致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區二樓的住戶(hù)長(cháng)期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內。2020年1月，小區發(fā)生火災，樓上住戶(hù)逃生時(shí)被雜物擋住了唯一的逃生通道，造成嚴重燒傷。法院終審判決雜物堆放人賠償受害人全部費用633萬(wàn)余元的70%，即443萬(wàn)余元，物業(yè)公司對633萬(wàn)余元全額承擔補充賠償責任。
另外，大量公共空間變“私人領(lǐng)地”。小區的屋頂、綠地、樓道等均屬于業(yè)主共有部分，然而近年來(lái)，屋頂建設陽(yáng)光房、裝門(mén)圍樓道、造墻圍地、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領(lǐng)地”現象并不少見(jiàn)。
去年底，廣西南寧某小區業(yè)主委員會(huì )一紙訴狀將幾名業(yè)主告上法院，原因是他們長(cháng)期霸占公共區域私劃停車(chē)位、安裝地鎖，多輪溝通無(wú)效后，業(yè)委會(huì )決定走法律渠道維護業(yè)主權利。
2021年4月，有群眾舉報，江蘇省蘇州市一小區部分業(yè)主持續侵害湖岸線(xiàn)，破壞綠化，多次投訴無(wú)果。記者走訪(fǎng)發(fā)現，臨湖一些別墅業(yè)主侵占公共綠地造假山、鋪草坪、挖游泳池……大量公共綠化景觀(guān)被破壞。不僅如此，該小區部分業(yè)主還通過(guò)建造圍墻的方式大量圈地，有的圈地面積達到幾百平方米，是原有別墅產(chǎn)權面積的數倍。值得注意的是，還有人利用公共空間牟利。這類(lèi)侵占行為主要是通過(guò)侵占公共資源、牟取不當利益，包括將小區公共部位改造為商鋪牟利，非法占有電梯使用費、停車(chē)場(chǎng)收費等。
重慶市江北區朗晴廣場(chǎng)小區業(yè)委會(huì )原主任江月勝任職期間，每月從小區公共區域廣告經(jīng)營(yíng)收益中扣除1.6萬(wàn)元作為“業(yè)委會(huì )津貼”，還將業(yè)委會(huì )管理的全體業(yè)主所有的28萬(wàn)余元財物非法占為己有，后獲刑8年。
“小糾紛”維權難解決?
2021年11月，媒體曝光河北衡水某小區住戶(hù)拆掉自家的門(mén)，在樓道安裝新門(mén)，將樓道部分區域占為己有。鄰居向媒體求助，面對鏡頭，業(yè)主表示：“拆門(mén)我做不到，因為這門(mén)都裝上了。”
記者發(fā)現，由于一些原因，此類(lèi)侵占糾紛并不是很容易解決，常常造成矛盾升級。
根據民法典、消防法等法律規定，侵占小區公共空間屬于違法行為，一旦出事要承擔相應的法律責任。但在生活中，記者發(fā)現許多居民法律意識淡薄，出事以后才意識到問(wèn)題的嚴重性。
廣西東方意遠律師事務(wù)所律師丘新穎認為，大部分居民對專(zhuān)有部分和共有部分的概念模糊，只考慮自己生活的便利;一些開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)甚至有意引導，令業(yè)主們想當然地以為可以占用公共空間。“以前我們沒(méi)有業(yè)委會(huì )，維權沒(méi)有主體。”南寧市某小區業(yè)委會(huì )成員梁先生告訴記者，他所在的小區幾名業(yè)主占用樓道、私劃停車(chē)位已有10多年。成立業(yè)委會(huì )后，梁先生和其他成員對小區內的侵占行為進(jìn)行了調查和取證，2020年將起訴狀提交至法院，但沒(méi)達到“雙過(guò)半”的要求(即該項決定應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且總人數過(guò)半數的業(yè)主同意才能實(shí)行);2021年，梁先生挨家挨戶(hù)敲門(mén)，征得大家同意并簽字，最后才得以走到法律程序。丘新穎說(shuō)，在維權取證過(guò)程中，小區居民意見(jiàn)統一難，甚至容易引發(fā)“內訌”。還有一些居民因擔心遭報復，導致維權參與度低。此外，小區成立業(yè)委會(huì )的流程較為煩瑣，需要建設單位和物業(yè)公司提供相關(guān)材料，物業(yè)人員暴力破壞業(yè)委會(huì )選舉、選舉出來(lái)的業(yè)委會(huì )成員“被報復”等現象并不少見(jiàn)。
值得注意的是，物業(yè)管理“剛”性不足。作為按合同履行小區日常服務(wù)管理的主體，物業(yè)本應成為處理公共空間被侵占問(wèn)題的直接責任方，但由于擔心得罪業(yè)主“惹禍上身”、缺乏執法權等原因，不少物業(yè)對這類(lèi)問(wèn)題“睜一只眼閉一只眼”，或者只是以勸導等柔性方式為主，管理效果不佳。有的非但不做業(yè)主溝通的橋梁，還挑動(dòng)業(yè)主對抗，造成矛盾升級。
廣西桂林的蔡女士住在頂樓，去年底便發(fā)現樓頂上多出了許多盆栽、休閑桌椅，每天搬運造成噪音。她向物業(yè)反饋了情況，物業(yè)表示，“對方比較難溝通，我們也沒(méi)有辦法。”
基層干部還反映有關(guān)部門(mén)執法難問(wèn)題。根據物業(yè)管理條例，對侵占公共區域或擅自利用公共區域經(jīng)營(yíng)的個(gè)人，可處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。“但我們在監管過(guò)程中很難進(jìn)行處罰。”南寧市興寧區興東街道辦主任孫曉梅說(shuō)，證據收集難，對于亂堆亂放的行為“必須拍攝到違法正當時(shí)”。
南寧市興寧區城管局兩違監察大隊大隊長(cháng)蔣曉芬說(shuō)，小區里的違規搭建速度快，隱蔽性強，上門(mén)取證經(jīng)常遭遇業(yè)主閉門(mén)不開(kāi)，而管理部門(mén)的巡查執法力量和技術(shù)力量有限，發(fā)現問(wèn)題后“需要視情況下發(fā)6至8份法律文書(shū)”才能合法拆除，這個(gè)過(guò)程持續時(shí)間長(cháng)達9個(gè)月。
共治共管樹(shù)文明新風(fēng)
業(yè)內人士表示，杜絕侵占小區公共空間行為，一方面要強化和落實(shí)物業(yè)公司責任，加強業(yè)委會(huì )建設，樹(shù)立文明新風(fēng)，讓絕大部分侵占公共空間的糾紛在“小區內解決”;另一方面要暢通小區與社區、執法部門(mén)等基層治理主體之間的協(xié)作機制，營(yíng)造共治共管氛圍。
“對違反物業(yè)管理規章的行為，物業(yè)負有勸阻義務(wù)。”北京頤合中鴻(南寧)律師事務(wù)所律師劉秋紅說(shuō)，業(yè)委會(huì )和有關(guān)部門(mén)都應督促物業(yè)嚴格履行義務(wù)、強化對侵占公共空間問(wèn)題的查處力度。比如，對亂堆亂放行為，物業(yè)可以通過(guò)發(fā)通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內如未清理，即可視為丟棄物品，物業(yè)可對雜物進(jìn)行清理。
無(wú)物業(yè)的老舊小區往往公共空間侵占問(wèn)題突出，加強業(yè)委會(huì )建設非常必要。江西南昌市西湖區桃源街道金源社區是個(gè)老舊小區，以前侵占門(mén)前公共區域違章搭建的現象普遍。“小區沒(méi)有物業(yè)和業(yè)委會(huì )，社區居委會(huì )承擔了物業(yè)和業(yè)委會(huì )等組織的責任，但我們只有7名工作人員，人手非常緊張。”社區工作人員說(shuō)，目前當地正在進(jìn)行老舊小區改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建的業(yè)主紛紛將門(mén)前區域恢復原狀;下一步社區將積極吸納聲望高、責任心強的業(yè)主組建業(yè)委會(huì )，進(jìn)一步強化社區自治能力。
做好社區治理工作，需要基層自治組織與執法部門(mén)形成良性互動(dòng)機制。在采訪(fǎng)中，部分物業(yè)公司表示，杜絕侵占行為的根本在于形成長(cháng)效自治機制，這就需要執法部門(mén)、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司等組織進(jìn)行協(xié)同管理，目前相關(guān)溝通機制仍待暢通。比如，不少地方開(kāi)展過(guò)“城管進(jìn)小區”專(zhuān)項執法行動(dòng)，建議完善相關(guān)長(cháng)效機制，幫助小區更好地解決各類(lèi)矛盾糾紛。
近年來(lái)，山東省棗莊市臺兒莊區不斷完善區、鎮街、社區、物業(yè)企業(yè)四級黨組織體系，將物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )、居民中的黨員納入黨支部統一管理，實(shí)行“雙向進(jìn)入、交叉任職”，推薦社區“兩委”成員、業(yè)委會(huì )委員擔任物業(yè)企業(yè)義務(wù)監督員，吸納符合條件的物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)委會(huì )委員擔任社區“兩委”兼職委員，每月定期召開(kāi)黨建聯(lián)席會(huì )議，共同協(xié)商解決居民關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，取得了顯著(zhù)成效。
“小區的和諧靠居民自律，更靠社會(huì )各方力量幫助。”廣西社會(huì )科學(xué)院社會(huì )學(xué)研究所所長(cháng)姚華說(shuō)，讓矛盾消除在產(chǎn)生之前，考驗著(zhù)基層治理的藝術(shù)和水平。(記者向志強、陳露緣、熊家林、陳旭，參與采寫(xiě)：劉巍巍)
