今年3月初，“新華視點(diǎn)”微博發(fā)起的一項“回城開(kāi)工你住哪兒”的網(wǎng)絡(luò )調查顯示，參與調查的4000余人中，有1680人選擇了“住在長(cháng)租公寓”，占比超四成。長(cháng)租房已經(jīng)成為廣大新市民、青年人的主要選擇之一。然而，2020年，蛋殼、青客、巢客、嵐越、寓意長(cháng)租公寓接連發(fā)生爆雷事件，不僅導致大量租客面臨已付房租或身負貸款卻無(wú)房可住的情況，也讓房東落入收不到租金、房屋無(wú)法收回的境地。同為受害者的部分租客與房東之間還因房屋租賃的問(wèn)題產(chǎn)生爭執，甚至出現過(guò)激行為。

　　近日，中國消費者協(xié)會(huì )公布了“2020年十大消費維權輿情熱點(diǎn)”，其中“長(cháng)租公寓接連爆雷跑路”排在第五位。從目前全國多地消協(xié)已經(jīng)公布的2020年消費投訴典型問(wèn)題來(lái)看，長(cháng)租公寓也成為消費者投訴的重災區。

　　“住房租賃是典型的民生行業(yè)，但跑路者令這個(gè)行業(yè)的底線(xiàn)不斷被踐踏，長(cháng)租公寓之殤反映了整個(gè)行業(yè)似乎已偏離了租住的本源。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，必須彎下腰來(lái)研究，扎扎實(shí)實(shí)做事，堅持久久為功方可水滴石穿，讓廣大新市民感受到城市的包容與溫暖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

　　長(cháng)租之殤：

　　房東租客皆受傷

　　李先生在深圳一家國有企業(yè)工作。2020年8月，為了孩子讀書(shū)方便，李先生在深圳樂(lè )有家業(yè)務(wù)員的推薦下，與深圳愛(ài)租公寓管理有限公司就碧海富通城一套80平方米的房子簽署了租賃合同，月租金為5700元。

　　“樂(lè )有家帶我看了這套房源，我和家人都比較滿(mǎn)意，雖然當時(shí)對于長(cháng)租公寓心里也沒(méi)有底，但樂(lè )有家說(shuō)這個(gè)片區相當比例的房源都在愛(ài)租公寓的旗下，于是我們選擇相信并簽署了2年的租賃合同。本來(lái)月租金要求6000多元，由于我們是年付，最后月租金談妥為5700元。我一次性付了一年的租金加一個(gè)月的押金。”李先生告訴記者，他是8月4日正式入住該套房，但大約一個(gè)半月后，房東就找上門(mén)來(lái)了。

　　2020年9月18日晚間，由于房東的突然到訪(fǎng)，李先生與房東有了初次見(jiàn)面。當得知李先生是以5700元租下該套房后，房東連稱(chēng)不正常，雖然因為疫情原因，租房市場(chǎng)不太景氣，但周邊類(lèi)似房源出租的市場(chǎng)價(jià)一般都在6500元至6800元，即使年付享受到一定的折扣優(yōu)惠，5700元也是明顯低于市場(chǎng)價(jià)。

　　房東告訴李先生，自己是7月份和愛(ài)租公寓談妥以月租金8000余元將房子交給愛(ài)租公寓用于長(cháng)租，雖然收了1個(gè)月押金，但已經(jīng)2個(gè)月沒(méi)收到租金了。李先生建議房東報警，但房東當時(shí)并沒(méi)有什么明確表示。大約半個(gè)月后，房東找李先生協(xié)商后續事宜。房東提出讓李先生一家免費住到2021年3月，從4月開(kāi)始重新簽租房合同交租金。由于已經(jīng)支付了一年的租金，該方案遭到李先生拒絕。后來(lái)又經(jīng)過(guò)多次溝通，雙方始終無(wú)法談攏，此事就此擱置。李先生一家目前仍居住在自己租住的房子里。

　　回想起當初的情形，李先生仍感嘆自己屬于比較幸運的人。“維權群里很多朋友沒(méi)有我幸運，房東給租客斷水、斷電，我的房東也曾想這么做，但好在物業(yè)并沒(méi)有配合他。”李先生說(shuō)。

　　長(cháng)租公寓爆雷，不僅租客是受害者，房東同樣也是受害者。深圳工作的小何在廣州市中心有一套60平方米的兩居室。“去年7月底，我房子的租客租約到期，需要找新的租客。按說(shuō)市中心的房子很好出租，但可能是因為疫情的關(guān)系，一周多時(shí)間下來(lái)還是沒(méi)有找到租客。這時(shí)，有一個(gè)中介向我推薦了深圳小鷹房屋租賃有限公司(也就是‘小鷹找房’)，因為工作在深圳，實(shí)在顧不過(guò)來(lái)，我就把房子托管過(guò)去了。”小何告訴記者，其實(shí)自己并不想走這樣的通道，畢竟是新的租房模式，但想到能夠省心而且不涉及房屋結構改動(dòng)，也就答應了。

　　據小何透露，小鷹找房的租賃模式分為三年期和五年期兩種，其中三年期的付款方式為押一付一，五年期的付款方式是押一付三。小何選擇了三年期的押一付一，每月租金3900元。“我是2020年8月中旬簽的合同，他們還有45天的免租期，其實(shí)最后我只收到了1個(gè)月的押金。”小何說(shuō)，“到9月中下旬，我發(fā)現廣州市住建局發(fā)布的一些公文，提到對部分長(cháng)租公寓企業(yè)進(jìn)行約談，其中就有小鷹找房。我意識到情況不妙，于是找租客商量解除合同被拒絕。國慶節后的一個(gè)周末，小鷹找房爆雷，于是決定要和小鷹找房解除合同，租客也同意。我們雙方各自和小鷹找房走解除合同流程。”

　　小何告訴記者，小鷹找房當時(shí)提供了兩種方案：一是解除合同，之前欠的房租就不算了，押金當作房租;二是繼續和小鷹找房保持合同狀態(tài)，從2020年12月底開(kāi)始分三批把錢(qián)還給房東。最終小何選擇第一種方案。

　　消費投訴：

　　長(cháng)租公寓上榜

　　正因為時(shí)常出現上文描述的情形，長(cháng)租公寓成了消費者投訴重災區。

　　每年央視“3·15”晚會(huì )上，都有一批受到消費者集中投訴的企業(yè)會(huì )被曝光。當然，誰(shuí)也不想成為那個(gè)被點(diǎn)名的“焦點(diǎn)”。那么，今年哪些行業(yè)企業(yè)存在潛在被曝光的風(fēng)險呢?

　　近日，中國消費者協(xié)會(huì )公布了由中國消費者協(xié)會(huì )聯(lián)合人民網(wǎng)輿情數據中心，基于大數據平臺數據與輿情社會(huì )影響力測算結果，共同梳理出的“2020年十大消費維權輿情熱點(diǎn)”。“防疫產(chǎn)品價(jià)格和質(zhì)量問(wèn)題突出”以社會(huì )影響力達113.3分高居第一，排名第二至第十位的分別是“‘直播帶貨’新問(wèn)題層出不窮”“‘雙11’復雜規則難壞‘尾款人’”“酒店、旅游、出行退訂糾紛多”“長(cháng)租公寓接連爆雷跑路”“在線(xiàn)培訓服務(wù)亂象頻現”“未成年人網(wǎng)游充值、打賞退款難”“外賣(mài)平臺‘多等5分鐘’被指‘甩鍋’給消費者”“智能快遞柜超時(shí)收費引不滿(mǎn)”“航司‘不限次飛行產(chǎn)品’限制多”。

　　上海市消保委最新公布了2020年消費投訴十大典型問(wèn)題，長(cháng)租公寓爆雷、直播帶貨良莠不齊、快遞末端投遞不規范、未成年人充值網(wǎng)游等成為消費投訴的重災區。作為近幾年出現的一種新的租房形式，長(cháng)租公寓的發(fā)展讓人歡喜讓人憂(yōu)。2020年，上海市消保委共受理長(cháng)租公寓相關(guān)投訴3000余件，其中涉及紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(蛋殼公寓)的投訴達到1368件。

　　深圳市消費者委員會(huì )微信公眾號公布的數據顯示，2020年，深圳市消委會(huì )共收到有關(guān)長(cháng)租公寓的投訴2541件，與2019年同期的1103件相比上升130.37%。其中有關(guān)深圳市蛋殼公寓管理有限公司的投訴1204件，占長(cháng)租公寓投訴的47.38%。投訴主要涉及企業(yè)包括深圳市蛋殼公寓管理有限公司、深圳自如友家資產(chǎn)管理有限公司、深圳小鷹房屋租賃有限公司、樂(lè )居(深圳)公寓管理有限公司、深圳市青沐公寓管理有限公司、城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司深圳分公司、深圳碧選公寓管理有限公司、深圳?？蛠?lái)公寓管理有限公司、深圳愛(ài)租公寓管理有限公司。消費者反映的主要問(wèn)題包括長(cháng)租公寓疑似爆雷問(wèn)題、退費問(wèn)題、與業(yè)主糾紛、貸款問(wèn)題等。

　　蛋殼爆雷：

　　加速行業(yè)監管升級

　　長(cháng)租公寓從無(wú)到有經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，直到2015年左右，這個(gè)行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。

　　天眼查專(zhuān)業(yè)版數據顯示，截至2020年10月，全國共有900余家長(cháng)租公寓相關(guān)企業(yè)，其中65%為有限責任公司，32%為個(gè)體工商戶(hù)。從城市分布上看，深圳的長(cháng)租公寓相關(guān)企業(yè)數量最多，超過(guò)150家;上海、成都和北京也均擁有超過(guò)50家的長(cháng)租公寓相關(guān)企業(yè)。從省份分布上看，長(cháng)租公寓相關(guān)企業(yè)數量最多的省份為廣東，有近250家相關(guān)企業(yè)，其次為上海、四川、北京和陜西。與此同時(shí)，全國約有22%的長(cháng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴重違法行為。

　　事實(shí)上，自2018年起，全國部分地區中小型長(cháng)租公寓企業(yè)時(shí)有發(fā)生或停止運營(yíng)或拖欠房東租金或租客面臨斷水斷電斷網(wǎng)甚至被趕出公寓的現象。2020年11月，蛋殼公寓北京總部爆出數百人集中維權，其位于深圳的運營(yíng)方深圳市蛋殼公寓管理有限公司也遭遇租金兌付風(fēng)波。蛋殼公寓爆雷讓長(cháng)租公寓業(yè)已存在的一些問(wèn)題再度曝光在大眾面前。

　　據統計，2020年深圳市消委會(huì )共收到有關(guān)蛋殼公寓的投訴1204件，同比上升297.36%。2020年9月至11月，蛋殼公寓投訴量逐月上升，消費者投訴反映的主要問(wèn)題有：蛋殼公寓拖欠房東租金導致房東驅趕租客、消費者退租后所退租金遲遲不到賬、拒不退還消費者押金等，同時(shí)以“租金貸”形式交納房租的租客，還面臨“被”退租后即使無(wú)房可住仍要按月還貸的問(wèn)題。

　　隨著(zhù)蛋殼公寓爆雷事件持續發(fā)酵，人民日報、新華社、央視等多家權威媒體“點(diǎn)名”蛋殼公寓。人民日報官方微博發(fā)文稱(chēng)，“蛋殼”破了，不能讓租客和業(yè)主埋單。無(wú)法安居，何以樂(lè )業(yè)?全力呵護受害者權益，讓他們更有信心安頓人生。并表示，監管部門(mén)已經(jīng)出手，依法規范長(cháng)租市場(chǎng)。新華社也發(fā)表時(shí)評文章，強調公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以譴責和追問(wèn)，認為有關(guān)部門(mén)應果斷出手，絕不能讓“割韭菜者”一跑了之。

　　全國多地相關(guān)部門(mén)迅速行動(dòng)。深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，重點(diǎn)提出七個(gè)方面的具體要求，尤其強調租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”，同時(shí)不得誘導租客使用租金貸。上海市住建委等10部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》，從嚴格資金收付要求，嚴控租金貸款業(yè)務(wù)、開(kāi)立資金監管賬戶(hù)、推行房源信息核驗等方面作了規定，進(jìn)一步整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，規范住房租賃市場(chǎng)行為。

　　爆雷根源：

　　商業(yè)模式存缺陷

　　“當下市場(chǎng)上所謂的長(cháng)租公寓幾乎都是二房東，賺取租金差價(jià)與挪用資金池是這類(lèi)企業(yè)的兩大特征，‘長(cháng)收短付’是這類(lèi)企業(yè)慣常的操作手法。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　2018年，作為長(cháng)租公寓行業(yè)的“吹哨人”，我愛(ài)我家集團前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉就向市場(chǎng)和政府監管部門(mén)發(fā)出預警：長(cháng)租公寓爆雷將比P2P更厲害。兩年多過(guò)去，一大波長(cháng)租公寓企業(yè)因資金鏈問(wèn)題先后倒閉，其頻頻爆倉的根源在于企業(yè)商業(yè)模式存在缺陷，表現為高進(jìn)低出、長(cháng)收短付、短錢(qián)長(cháng)投。

　　胡景暉告訴記者，2017年、2018年，很多長(cháng)租公寓在資本的加持下以高于市場(chǎng)價(jià)20%至40%的租金從房東手里收取房源，為爭搶租客又低價(jià)出租，降低租金以出貨。由于長(cháng)租公寓企業(yè)與房東之間是月付或者季付，而對租客則是半年付或年付，支付的時(shí)間差形成了資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長(cháng)租公寓企業(yè)要求租客年付租金，甚至更長(cháng)，一次即可沉淀至少13個(gè)月的資金。而提供租金貸的貸款公司往往并非正規銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規金融機構，放大了風(fēng)險。

　　“短錢(qián)長(cháng)投則是將一年內要付出的房租(短錢(qián))，用于企業(yè)的滾動(dòng)發(fā)展、裝修裝配等，這類(lèi)投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個(gè)月進(jìn)行攤銷(xiāo)、折舊，這就是將一年要付出去的錢(qián)做一個(gè)三年周期的投資。一旦沒(méi)有新的租客進(jìn)入，通過(guò)租金貸的方式超付房租，沒(méi)有新的投資人提供資金，長(cháng)租公寓企業(yè)的現金流就會(huì )斷裂，進(jìn)而出現爆倉、跑路等問(wèn)題。”胡景暉說(shuō)。

　　在李宇嘉看來(lái)，長(cháng)租公寓“高進(jìn)低出”的打法其實(shí)類(lèi)似于早期市場(chǎng)上的共享單車(chē)，都是先賠錢(qián)占市場(chǎng)，然后再謀求實(shí)現盈利。通過(guò)短期內快速占領(lǐng)市場(chǎng)，產(chǎn)生資本市場(chǎng)需要的“規模效應”，從而獲得風(fēng)險投資的青睞，然后講故事、上市、退出。很多創(chuàng )業(yè)投資者，對租賃市場(chǎng)規律和風(fēng)險看不明白，不知道這個(gè)模式到底行不行得通。實(shí)際上，互聯(lián)網(wǎng)思維、資本運作與住房租賃這類(lèi)需要深入細致的服務(wù)格格不入。

　　李宇嘉表示，國家鼓勵長(cháng)租公寓，看重的是相比“房東-租客”的散租，長(cháng)租公寓秩序更好、租賃體驗感更強，能幫助大城市的新市民、新就業(yè)大學(xué)生更好地扎根城市，感受到城市的包容與溫暖。過(guò)去幾年，確實(shí)有一批企業(yè)為規?；赓U作出了貢獻。但就整體而言，爆雷、跑路、炒租金等，已使長(cháng)租公寓信任跌入冰點(diǎn)，到了不破不立的地步。

　　發(fā)展前景：

　　“集中式”長(cháng)租或更廣闊

　　“目前長(cháng)租公寓除了輸出管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式之外，大多難以覆蓋市場(chǎng)化融資成本，尚未找到可持續的商業(yè)模式。雖然中央制定了一系列扶持政策，但在地方協(xié)調上仍存在一定的困難。”有不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士建議，制定并落實(shí)一批與長(cháng)租公寓相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，支持金融機構建立與集中式長(cháng)租公寓運營(yíng)期限相匹配的融資安排，加快集中式長(cháng)租公寓公募REITs推進(jìn)。

　　品牌房企對于長(cháng)租公寓的關(guān)注度在不斷提高，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、招商蛇口等一批早年進(jìn)入長(cháng)租市場(chǎng)的房企已在一二線(xiàn)城市完成初步布局。以萬(wàn)科為例，根據公司發(fā)布的2020年三季報，報告期內，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)新增開(kāi)業(yè)0.85萬(wàn)間;截至9月底，累計開(kāi)業(yè)約13.58萬(wàn)間。租賃住宅業(yè)務(wù)持續落地服務(wù)的標準操作程序，明確服務(wù)的底線(xiàn)標準，開(kāi)展服務(wù)品質(zhì)提升、客戶(hù)關(guān)懷等主題活動(dòng)，截至報告期末，成熟期項目(開(kāi)業(yè)半年及以上)的出租率為95.3%。

　　旭輝2016年涉足長(cháng)租公寓領(lǐng)域，截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已布局18個(gè)城市，已拓房源超7.44萬(wàn)間。旭輝控股董事局主席林中表示，雖然近年來(lái)部分分散式長(cháng)租公寓由于過(guò)度擴張和經(jīng)營(yíng)不善導致爆雷，但長(cháng)遠來(lái)看，集中式長(cháng)租公寓具有管理效率更好、服務(wù)質(zhì)量有所保障、資產(chǎn)具有潛在增值收益等特點(diǎn)，發(fā)展前景更為廣闊。

　　他表示，企業(yè)一定要思考好可持續發(fā)展、有盈利前景的商業(yè)模式，租賃領(lǐng)域的本質(zhì)是資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理的核心競爭力是在服務(wù)好租賃客戶(hù)的同時(shí)，實(shí)現資產(chǎn)的保值增值。“服務(wù)好客戶(hù)是運營(yíng)能力，資產(chǎn)的保值增值是資管能力，這兩項能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”

　　住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。今年政府工作報告提出，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規劃綱要也提及，完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。

　　“如何提供更多優(yōu)質(zhì)舒適的租賃房源，如何規范租賃市場(chǎng)秩序、保障租賃雙方的合法權益，如何讓長(cháng)租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務(wù)上具有同等權利，都將是下一步需要努力解決的問(wèn)題。”廣東省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)張少康說(shuō)。