房地產(chǎn)稅終于來(lái)了！

　　為積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議決定：授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，其中重點(diǎn)內容為：

　　1.試點(diǎn)地區的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

　　2.國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區人民政府制定具體實(shí)施細則。

　　3.按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點(diǎn)與統一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區

　　4.本決定授權的試點(diǎn)期限為五年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

　　5.財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會(huì )的授權，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法(草案)，按程序做好試點(diǎn)各項準備工作。

　　房地產(chǎn)稅的出臺，始終牽動(dòng)著(zhù)購房者的神經(jīng)。房地產(chǎn)稅將在哪些城市展開(kāi)試點(diǎn)？征收的具體方案是什么？試點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌？環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)結合行業(yè)專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)，深入解讀“房地產(chǎn)稅”三個(gè)核心問(wèn)題。

　　哪些城市會(huì )被納入試點(diǎn)？

　　根據全國人大常委會(huì )的會(huì )議決定，由國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區人民政府制定具體實(shí)施細則。國務(wù)院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點(diǎn)與統一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區，報全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )備案。

　　那么，具體哪些城市會(huì )被納入試點(diǎn)？

　　目前，市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)普遍認為第一批試點(diǎn)的城市應該優(yōu)先考慮長(cháng)三角、珠三角、京津冀中的一二線(xiàn)核心城市。

　　經(jīng)濟學(xué)家任澤平指出，“《決定》提出為積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。因此，此次試點(diǎn)地區應該以房?jì)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(cháng)三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市;同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房的征稅力度可能較大。”

　　億翰智庫也認為，部分市場(chǎng)熱度和房?jì)r(jià)上漲預期比較高的城市將更有可能入圍試點(diǎn)城市，預計北上廣深一線(xiàn)城市以及核心二線(xiàn)城市入圍房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的概率較高。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，“此前網(wǎng)上提及的浙江、深圳和海南納入改革試點(diǎn)我個(gè)人認為不太可能，因為浙江省各城市的情況差距較大，從省級層面很難操作。反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，很有可能會(huì )成為首批試點(diǎn)城市。北京由于產(chǎn)權權屬性質(zhì)較為復雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會(huì )加入試點(diǎn)行列。而海南省一方面由于體量不大，另外一方面為旅居型房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此加入試點(diǎn)的可能性也不大，最多是三亞市等熱點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)。”

　　至于試點(diǎn)城市的落地，目前普遍預期2022年就會(huì )啟動(dòng)。

　　“房地產(chǎn)稅”如何征收？

　　早在2011年，上海、重慶就率先試點(diǎn)征收“房產(chǎn)稅”，但是，業(yè)內普遍認為，上海、重慶的房產(chǎn)稅都存在同樣的問(wèn)題：覆蓋范圍窄，稅率低。

　　明源地產(chǎn)研究院指出，上海只針對新購買(mǎi)的二套及以上住房征收，過(guò)去買(mǎi)的存量房源不征收，第一套房不征收，人均60平方以下的免征，稅率僅為0.6%，還可按70%價(jià)格征收;重慶只對高檔住房和別墅征收，普通住房幾乎不征收。因此，“房產(chǎn)稅”既沒(méi)有遏制房?jì)r(jià)的上漲，也沒(méi)有補充多少地方財政。

　　從概念而言，即將試點(diǎn)的“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”不同。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，“房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)來(lái)說(shuō)的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。就此次政策來(lái)看，其提到了土地使用權人和房屋所有權人為房地產(chǎn)稅納稅人。”

　　房地產(chǎn)稅又將如何確定課稅對象？任澤平指出，“以存量房為基礎征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點(diǎn)效果未達預期的原因之一是其課稅對象范圍過(guò)小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著(zhù)一二線(xiàn)城市進(jìn)入存量房時(shí)代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎。”

　　任澤平預計，我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評估價(jià)值為征稅基礎，并且根據家庭成員人數、撫養負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。“可能采取首套免征和免征面積相結合的方式，同時(shí)對剛需及特殊群體免征。此前上海試點(diǎn)方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預計此次試點(diǎn)將對免征面積做出調整以擴大稅基。”

　　明源地產(chǎn)研究院指出，“目前，財政部等透露出來(lái)的信息，我國大概率將會(huì )按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收，二手房指導價(jià)有望成為重要參考。”

　　從具體房地產(chǎn)稅的征收辦法來(lái)看，或將參考征收房地產(chǎn)稅國家的普遍做法。以韓國“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”為例，當前，綜合房地產(chǎn)稅的課稅對象為公示價(jià)格6億韓元以上的房屋(1人1戶(hù)為9億韓元以上)，稅率范圍為0.6%-3.0%;對持有3套以上房屋的持有者將采用更高稅率，稅率范圍為1.2%-6.0%，稅率均隨稅基價(jià)值而上升。

　　根據發(fā)達國家及上海、重慶經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率或將采取累進(jìn)稅率、平均稅率方式。任澤平認為，“此前上海重慶房產(chǎn)稅分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預計房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市將因城施策，稅率一開(kāi)始不會(huì )太高，但是在力度大于上海和重慶現有試點(diǎn)。”

　　考慮到中國居民70%的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)上面，房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn)，按總價(jià)值進(jìn)行分級征稅，也是實(shí)現共同富裕的應有之意。

　　中指研究院則預計各個(gè)試點(diǎn)城市將在國務(wù)院及相關(guān)部門(mén)制定的總體草案基礎上，因地制宜進(jìn)行細則落地，包括征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優(yōu)惠等。同時(shí)，房地產(chǎn)稅為地方稅的一種，試點(diǎn)城市現階段預計只針對城市內部房產(chǎn)進(jìn)行計算征收，不會(huì )跨城聯(lián)網(wǎng)統計。

　　對房?jì)r(jià)的影響如何？

　　本次試點(diǎn)明確了房地產(chǎn)稅改革的三大目標。第一、積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革;第二、引導住房合理消費和土地資源節約集約利用;第三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　考慮到中央一直在強調“穩房?jì)r(jià)，穩地價(jià)，穩預期”，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的出發(fā)點(diǎn)也正是“三穩”，而非房?jì)r(jià)下跌。

　　值得關(guān)注的是，不少業(yè)內人士指出，征收房地產(chǎn)稅增加了房屋所有者的保有成本，在一定程度上抑制投機需求，同時(shí)，短期內其會(huì )帶來(lái)一定的心理沖擊，將會(huì )影響房?jì)r(jià)。

　　中泰證券政策研究團隊就認為，開(kāi)征房產(chǎn)稅有可能在短期對房?jì)r(jià)形成壓力，“房產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴張，供大于需的格局將在短期推動(dòng)房?jì)r(jià)回落”。

　　億翰智庫也認為，對于試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于2020年疫情后這輪行情主要源于流動(dòng)性的寬松，頭部需求受益較大，如果房地產(chǎn)稅開(kāi)征，將有可能在短期內影響頭部需求的釋放，從而對二手房和新房市場(chǎng)造成一定的影響。

　　從韓國2005年推出“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”后對房?jì)r(jià)的影響來(lái)看，韓國的房?jì)r(jià)出現了短期的小幅下降，但2006年后又開(kāi)始繼續上漲。從長(cháng)期來(lái)看，韓國房?jì)r(jià)的變動(dòng)仍受到供求關(guān)系等綜合因素的影響，如2019年起韓國綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率有所提升，但受到流動(dòng)性環(huán)境等因素的影響，韓國房屋價(jià)格在2020年仍加速上漲。

　　任澤平預計在當前時(shí)點(diǎn)推出房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)壓力不小，或將造成房?jì)r(jià)波動(dòng)，但是從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅對具體區域的影響仍取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。“根據國際經(jīng)驗，在供不應求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負可以轉嫁，反之則無(wú)法轉嫁甚至增加區域市場(chǎng)壓力。房地產(chǎn)長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融。根據我們的研究，未來(lái)中國人口將向都市圈城市群和區域中心城市集聚，人口流入和流出地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現明顯分化。”

　　丁祖昱也認為房地產(chǎn)稅與房?jì)r(jià)下跌不能簡(jiǎn)單的劃等號，“結合歐美、日本等發(fā)達經(jīng)濟體實(shí)行房地產(chǎn)稅之后的市場(chǎng)表現來(lái)看，房?jì)r(jià)預期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅挺的城市房?jì)r(jià)仍易漲難跌。