真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴(lài)

　　近日，湖南長(cháng)沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊，最終只有10宗地塊底價(jià)成交。此前北京第二次集中供地報名截止時(shí)，43宗地塊中27宗無(wú)人報價(jià)。上海發(fā)布公告稱(chēng)，終止7宗地塊出讓。

　　流拍、終止出讓似乎成了第二次土地集中出讓的高頻詞匯。有市場(chǎng)機構發(fā)布數據稱(chēng)，目前已完成第二批集中供地的20個(gè)城市中，流拍和終止交易近三分之一。

　　這與年初22個(gè)城市首次實(shí)行土地集中供應的火爆情形大相徑庭。那時(shí)的共同特點(diǎn)是競拍激烈、溢價(jià)率高，不少企業(yè)為提高成功率，甚至換“馬甲”搶地。正因此，第二次土地集中出讓被有關(guān)部門(mén)叫停后重新推出，但短短幾個(gè)月，如此冰火兩重天的境況值得深思。

　　最直接的原因是第二次土地集中出讓大多在購地環(huán)節的資金來(lái)源上“卡殼”。以杭州為例，拿地資金審查規定相當細致，要求競得人股東不得違規對其提供借款等融資便利，不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，不可使用上下游企業(yè)借款或預付款，不得用其他自然人、法人等借款等。

　　這是直指房地產(chǎn)企業(yè)痛點(diǎn)，也是保證房地產(chǎn)穩健運行的高招。前些年，很多房地產(chǎn)企業(yè)靠高負債運營(yíng)，拿地資金多是曲線(xiàn)得來(lái)，自有資金其實(shí)并不多。再加上最近一段時(shí)間政策收緊，個(gè)別企業(yè)因債務(wù)危機市值大跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍趨緊，投資風(fēng)格也就更為謹慎。

　　再有，各地第二次土地集中出讓的其他條件也更為嚴格。比如，購地資格審查相當細致，基本把臨時(shí)注冊公司拿地的可能性堵上了。再比如，要求現房銷(xiāo)售，使房地產(chǎn)企業(yè)原有的快進(jìn)快出模式難以持續。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不能也不敢任性拿地了。

　　為穩定地價(jià)，各地均對第二次土地集中出讓溢價(jià)率設定上限，大多在10%—15%之間，與今年第一次土地集中出讓相比大為降低，是地方政府的讓利之舉。

　　土地出讓金是地方財政收入大頭，地方政府發(fā)行的專(zhuān)項債券，不少也是以土地出讓收入為償債來(lái)源，在當前加大投資，促進(jìn)民生的大環(huán)境下，很多地方政府的錢(qián)袋子捉襟見(jiàn)肘。在這種情況下，地方政府的多項政策目標可能沖突，在穩地價(jià)上難有深層的內在動(dòng)力。

　　在限價(jià)背景下，各地第二次土地集中出讓的地塊不少位于較偏遠的郊區，最終導致流拍和終止出讓。但要保持足夠警惕的是，流拍將導致土地供應減少，降低住房投資，反而可能推漲房?jì)r(jià)，產(chǎn)生與政策目標相反的結果，應引起高度重視。

　　土地流拍和近期出現的各地高耗能產(chǎn)業(yè)反彈其實(shí)反映了同一個(gè)深層次問(wèn)題，即發(fā)展方式之爭。當前我國經(jīng)濟正處轉型之時(shí)，但不管房地產(chǎn)企業(yè)還是地方政府財政收入，仍有較強的路徑依賴(lài)，新的發(fā)展動(dòng)力尚未完全建立，各地在遇到新問(wèn)題時(shí)仍習慣采用舊藥方。需要充分意識到的是，中央對此有明確政策和堅定決心，切勿心存僥幸，寄望于博弈，低估了中央的決心和魄力。

　　要注意的是，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)模式與經(jīng)濟全局關(guān)系將發(fā)生重大變化。10月23日，全國人大常委會(huì )授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。此舉有利于穩定和增加地方財政收入，抑制土地財政和地方債務(wù)風(fēng)險。

　　為此，需把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期落到實(shí)處，加大土地特別是住宅用地供應，用市場(chǎng)力量調節供求平衡關(guān)系。繼續推進(jìn)農地入市等改革，打破政府是居住用地唯一提供者的局面，建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。同時(shí)，各地要大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟，開(kāi)拓經(jīng)濟發(fā)展其他動(dòng)力來(lái)源，真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴(lài)。