9月23日，天津市住房城鄉建設委發(fā)布關(guān)于對《關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見(jiàn)》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。本市行政區域內合法建設的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區政府組織聯(lián)合審查認定后，允許改建為保障性租賃住房。
以下為全文：
關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見(jiàn)
各區人民政府、各有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，加快發(fā)展保障性租賃住房，按照《住房和城鄉建設部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《集中式租賃住房標準》)規定，經(jīng)市政府同意，現就非居住存量房屋改建為保障性租賃住房有關(guān)工作提出以下意見(jiàn)：
一、適用范圍
本市行政區域內合法建設的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區政府組織聯(lián)合審查認定后，允許改建為保障性租賃住房。根據國家和我市有關(guān)規定，不符合建設用地準入條件的工業(yè)及倉儲用地，不得改建為保障性租賃住房。
二、改建原則
(一)促進(jìn)供需平衡和職住平衡。改建保障性租賃住房項目應當符合城市發(fā)展規劃、區域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，符合保障性租賃住房年度建設計劃，重點(diǎn)布局在軌道交通沿線(xiàn)、公交站點(diǎn)周邊、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區、商業(yè)商務(wù)集聚區、高校及科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、租賃住房需求旺盛的區域，促進(jìn)租賃住房供需平衡和職住平衡。
(二)堅持政府引導和市場(chǎng)參與。改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制作用，引導多主體投資、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
(三)保持原規劃土地要求不變。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動(dòng)產(chǎn)登記信息的前提下，不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價(jià)款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變原有房屋類(lèi)型和建筑容量控制指標。改建房屋不得突破既有建筑外輪廓線(xiàn)，不改變相鄰關(guān)系。改建后涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。
(四)堅持區政府統籌協(xié)調推動(dòng)。落實(shí)市委、市政府關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作要求，以區政府為主體統籌推動(dòng)本區非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作。在符合規劃原則、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，區政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門(mén)建立聯(lián)合審查認定、聯(lián)合驗收工作機制，指導相關(guān)主體按要求實(shí)施改建，規范開(kāi)展租賃住房運營(yíng)。
三、改建要求
(一)權屬清晰。改建項目應當為依法取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權、地役權登記的，申請改建前須取得抵押權人、地役權人的書(shū)面同意。
(二)主體明確。改建項目的實(shí)施主體應當為房屋的不動(dòng)產(chǎn)權利人，或受不動(dòng)產(chǎn)權利人委托的代建單位，或受不動(dòng)產(chǎn)權利人委托、將實(shí)際運營(yíng)改建后租賃住房的已備案住房租賃企業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)權利人為自然人的應當委托相關(guān)單位實(shí)施。
(三)規模合理。改建項目應當以整幢或整棟為改建單位，改建規模原則上不少于50套或建筑面積不少于2000平方米。
(四)功能齊全。保障性租賃住房可根據市場(chǎng)需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，增加相應服務(wù)功能。
(五)結構安全。改建項目的房屋結構應當符合安全牢固要求，改建前應當由改建實(shí)施主體委托房屋安全鑒定機構進(jìn)行房屋安全性能鑒定，C級、D級房屋不得進(jìn)行改建，保證滿(mǎn)足安全使用的要求。
(六)適用標準。改建項目按照使用對象和使用功能，分為改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類(lèi)型、適用標準和服務(wù)功能配置按照《集中式租賃住房標準》執行。實(shí)施主體可在申請改建前委托具有相資質(zhì)的單位進(jìn)行可行性評估，確保改建項目具有技術(shù)可行性。
(七)消防安全。改建項目應當執行建設工程法律法規和國家工程建設消防技術(shù)標準，消防手續辦理和日常消防監管應當符合國家和本市法律法規相關(guān)要求。
(八)環(huán)保衛生。改建項目應當符合國家和本市關(guān)于室內空氣質(zhì)量和生活飲用水等相關(guān)要求，改造和裝修所使用材料和設備應當符合國家和本市技術(shù)標準和規范。改建后的租賃住房應當具備良好的衛生、通風(fēng)和采光等居住條件，污水排放接入市政管網(wǎng)。
(九)人均使用面積。改建項目人均使用面積、居住人數限制等應當符合國家和本市的相關(guān)規定。按照《市國土房管局等九部門(mén)關(guān)于印發(fā)加強我市出租房屋綜合管理工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》(津國土房市〔2014〕257號)，改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米;參照宿舍標準改建的，應當滿(mǎn)足《宿舍建筑設計規范(JGJ36-2016)》的要求。
四、改建程序
(一)提出申請
改建項目的實(shí)施主體應當向項目所在地的區政府指定的管理部門(mén)提出改建申請，并提交下列材料：
1.申請改建的書(shū)面報告;
2.房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或房屋租賃合同登記備案證明(復印件)，房屋產(chǎn)權人委托實(shí)施改建的委托授權書(shū)，抵押權人等相關(guān)權利人同意改建租賃住房的書(shū)面意見(jiàn);
3.改建實(shí)施主體的營(yíng)業(yè)執照及法定代表人身份證復印件;
4.項目改建方案，包括擬改建項目現狀、運營(yíng)期限、運營(yíng)主體情況、設計方案、改建后房源量、戶(hù)型設計、投資規模、資金來(lái)源、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等內容，并詳細說(shuō)明項目容積率(建筑規模)、建筑密度、綠地率、特定區域建筑高度、服務(wù)設施、建筑整體風(fēng)格以及其他國家政策要求的城鄉規劃管理內容變動(dòng)情況。改建項目運營(yíng)期限不得超過(guò)經(jīng)批準的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明確劃撥土地使用年限的，改建項目運營(yíng)期限不得超過(guò)相應用途國家規定的最高土地使用權使用年限;
5.房屋安全鑒定機構出具房屋安全鑒定報告;
6.其他需要提供的資料。
(二)審查認定
區政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門(mén)對改建項目進(jìn)行聯(lián)合審查，對符合改建要求的，在區政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示5個(gè)工作日，公示期滿(mǎn)且無(wú)異議的，出具保障性租賃住房項目認定書(shū)，明確改建項目實(shí)施主體、投資規模、資金來(lái)源、房源總量、運營(yíng)期限等指標。
(三)組織實(shí)施
項目實(shí)施主體憑保障性租賃住房項目認定書(shū)向相關(guān)部門(mén)辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
1.立項手續。由項目審批部門(mén)進(jìn)行審批或備案。
2.規劃用地手續。對于改建工程不涉及建筑整體風(fēng)格改變的，可免于辦理建設工程規劃許可手續，并由規劃資源部門(mén)出具書(shū)面意見(jiàn);確需辦理的可按照《控制性詳細規劃技術(shù)規程》規劃執行中現狀用地適用原則辦理自有用地規劃條件和建設工程規劃許可證。改建項目不涉及土地權屬變化，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。
3.施工手續。改建項目實(shí)施主體應當依法選擇具備資質(zhì)的施工、監理等參建單位，依法辦理工程質(zhì)量監督和施工許可，住建部門(mén)依法進(jìn)行質(zhì)量監督。
4.消防手續。改建項目符合《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》(住建部令第51號)規定的特殊建設工程的，改建實(shí)施主體應當向區住建委申請消防設計審查、消防驗收。其他建設工程，改建實(shí)施主體在竣工驗收后應當報區住建委申請消防驗收備案，區住建委應當進(jìn)行抽查。
(四)聯(lián)合驗收
項目改建完成后，改建實(shí)施主體應向區政府指定的管理部門(mén)申請聯(lián)合驗收，由區政府組織政務(wù)服務(wù)、規劃資源、住建等部門(mén)開(kāi)展聯(lián)合驗收。改建項目通過(guò)聯(lián)合驗收后，可向供水、供電、供氣、供熱部門(mén)申請按居民標準執行水電氣熱收費標準。
(五)運營(yíng)和使用管理
改建項目聯(lián)合驗收合格后，實(shí)施主體應當委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構對改建后的租賃住房以套為單位進(jìn)行測繪，將測繪成果錄入本市住房租賃服務(wù)監管平臺，納入本市住房租賃統一管理。改建項目的運營(yíng)主體應當為依法辦理市場(chǎng)主體登記的住房租賃企業(yè)，項目開(kāi)業(yè)運營(yíng)前，應當通過(guò)本市住房租賃服務(wù)監管平臺推送開(kāi)業(yè)信息。
(六)退出管理
1.改建運營(yíng)年限期滿(mǎn)后，如需繼續作為保障性租賃住房，產(chǎn)權人應于期滿(mǎn)前六個(gè)月，向區政府指定的管理部門(mén)提出續期申請。未提出申請或未獲批準的，產(chǎn)權人、實(shí)施主體和運營(yíng)主體應積極協(xié)商退出工作，確保承租人有序退出，并于期滿(mǎn)后30個(gè)工作日內提出恢復原有用途的申請。續期時(shí)間不能超過(guò)土地使用年限。
2.改建運營(yíng)年限未滿(mǎn)時(shí)提出退出申請的，產(chǎn)權人、實(shí)施主體和運營(yíng)主體應與承租人積極協(xié)商并達成一致意見(jiàn)后方可向區政府指定的管理部門(mén)申請退出。經(jīng)同意退出后，應及時(shí)向規劃資源、住建、發(fā)展改革等部門(mén)報備，房屋使用、水電氣熱價(jià)格等納入原用途管理。
3.改建項目審批后，區政府應組織住建、城市管理、規劃資源等部門(mén)加強改建項目后續監管，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)依照職責處置。改建運營(yíng)年限期滿(mǎn)后，產(chǎn)權人未申請續期或未獲批續期，且未按期申請退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由區政府組織相關(guān)職能部門(mén)依法查處。
4.對存在提供虛假資料、未落實(shí)我市保障性租賃住房管理政策、分割轉讓、分割抵押、“以租代售”等違法違規行為的，區有關(guān)部門(mén)可采取限期改正、終止改建行為、納入信用監管、取消水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠、取消稅收優(yōu)惠等措施進(jìn)行處置;涉嫌違法的，由相應主管部門(mén)立案查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。
五、工作要求
(一)各區、各有關(guān)部門(mén)要精簡(jiǎn)項目審批事項和環(huán)節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。
(二)改建項目運營(yíng)期間不得分割登記、分割轉讓、分割抵押、分割銷(xiāo)售，不得以租代售。
(三)改建項目不動(dòng)產(chǎn)權利人應當承擔房屋使用安全主體責任，不動(dòng)產(chǎn)權利人和負責運營(yíng)的住房租賃企業(yè)應當共同落實(shí)安全管理職責，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期對房屋安全進(jìn)行檢查，確保房屋住用安全。
(四)改建項目的運營(yíng)主體應確保租賃住房符合運營(yíng)維護管理相關(guān)要求，建立完善各項突發(fā)事件應急預警及處置制度;落實(shí)消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通，定期開(kāi)展消防安全檢查。
(五)本意見(jiàn)印發(fā)前，利用非居住存量房屋改建的租賃住房項目，應當提供符合要求的房屋安全鑒定報告、消防驗收手續，由項目所在地的區政府集中組織區政務(wù)服務(wù)、住建、規劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合評估審查，經(jīng)審查符合條件的，出具聯(lián)合認定意見(jiàn)，認定為保障性租賃住房項目;經(jīng)審查不符合條件的已改建項目，由區政府督促相關(guān)主體在本意見(jiàn)印發(fā)3個(gè)月內整改到位，無(wú)法整改的依法依規予以處置。已按照《天津市人才公寓認定支持辦法(試行)》(津人才辦〔2019〕2號)認定為天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建項目，可不再重復進(jìn)行評估審查，出具保障性租賃住房項目認定書(shū)后納入規范管理。
