最近，躁動(dòng)的學(xué)區房被中央點(diǎn)名了。

　　中共中央政治局于4月30日召開(kāi)會(huì )議，重申了“房住不炒”定位，并明確提出“防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)”。

　　中央政治局會(huì )議直接“點(diǎn)名”學(xué)區房，實(shí)屬罕見(jiàn)，信號意義不可謂不強。如果將之放入房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊形勢之下，則不難理解決策層為何作此表態(tài)。

　　“筑壩攔水”

　　為了應對新冠疫情沖擊，全球央行“大放水”。寬松貨幣政策下，包括韓國、英國、澳大利亞、美國等主要國家房?jì)r(jià)均出現快速上漲，部分大都市房?jì)r(jià)創(chuàng )出歷史新高。

　　房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，脫離實(shí)體經(jīng)濟，會(huì )帶來(lái)巨大的泡沫風(fēng)險。中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清指出，上世紀以來(lái)，世界130多次金融危機中，有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。

　　深知其中之害，中國從去年下半年就開(kāi)始“筑壩攔水”。許多地方本已相對嚴厲的樓市政策一再升級：限購門(mén)檻不斷提高，限價(jià)從新房擴大到二手房，違規流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸、消費貸被嚴查，房產(chǎn)交易過(guò)程中的違規行為被重點(diǎn)打擊，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)也迎來(lái)全新的集中供地規則。

　　可以說(shuō)，在中國重點(diǎn)城市，樓市調控的嚴厲程度已經(jīng)達到了歷史最高點(diǎn)。據機構測算，截至4月中旬，今年以來(lái)房地產(chǎn)調控政策次數已經(jīng)超過(guò)160次。

　　新一輪調控現三大特點(diǎn)

　　今年，“房住不炒”進(jìn)入第五年。它的現實(shí)意義并沒(méi)有因為時(shí)間延長(cháng)而衰減，反而正以前所未有的程度、范圍和穿透力影響中國。

　　最新一輪的樓市調控在落地“房住不炒”方面展現出一系列與以往不同的特點(diǎn)：

　　第一，學(xué)區房被重點(diǎn)關(guān)注。

　　由于教育資源配置不均衡，學(xué)區房時(shí)常成為被炒作的對象。從去年年底到今年年初，一二線(xiàn)城市二手房升溫，大多始于學(xué)區房?jì)r(jià)的上漲。

　　在中央“點(diǎn)名”之前，已有包括上海、北京、寧波、合肥等多地出臺針對學(xué)區房的調控政策。例如：寧波制定熱點(diǎn)學(xué)區二手房參考價(jià)，上海將重點(diǎn)高中至少一半名額均衡分配給每一所中學(xué)。

　　第二，住房和城鄉建設部的監測、督導成為“調控指揮棒”。

　　過(guò)往的調控經(jīng)驗說(shuō)明，中央、地方在調控落地問(wèn)題上存在一定博弈，因城施策不能單靠地方自覺(jué)。

　　今年以來(lái)，調控的一大新特征是住建部的監測、督導成為“調控指揮棒”。今年1月下旬開(kāi)始，不到3個(gè)月時(shí)間，住建部已實(shí)地調研、督導或者約談了13個(gè)城市。這種調研、督導的反應十分靈敏。例如：3月25日，南昌發(fā)布有關(guān)政策與“三穩”(穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期)要求不符，住建部即日派出督導組趕赴現場(chǎng)，相關(guān)政策當天即被撤回。

　　第三，房地產(chǎn)金融審慎管理拉開(kāi)大幕。

　　從去年8月開(kāi)始，金融監管機構為房地產(chǎn)業(yè)劃出“五道紅線(xiàn)”，強調了金融管理的透明化和規則化。其中，三道紅線(xiàn)針對房企融資管理，另外兩道紅線(xiàn)則是銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

　　業(yè)內人士認為，這“五道紅線(xiàn)”的劃出，組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具，這對中國房地產(chǎn)制度建設具有里程碑意義。從1998年以來(lái)，房地產(chǎn)制度經(jīng)歷住房制度改革、土地制度改革(2002年)再到金融管理改革(2020年)的發(fā)展脈絡(luò )。

　　“房住不炒”不能只從房子下手

　　不難看出，新一輪樓市調控在更靈活、更科學(xué)系統方面下了大功夫。政策聯(lián)動(dòng)性也達到更高的層次。

　　不過(guò)，還需要看到，很多時(shí)候，房子只是一個(gè)載體，一些看似發(fā)生在房子上的問(wèn)題，很多并不只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。

　　比如：學(xué)區房問(wèn)題，就是教育資源如何更公平配置的問(wèn)題。不增加優(yōu)質(zhì)教育資源供給、不抑制金融投機，不從教育資源均衡配置入手，是很難根除問(wèn)題的。

　　在教育資源外，房子還承載了土地、醫療、戶(hù)籍、金融等各種社會(huì )資源。

　　因此，如何從更高站位來(lái)配置各種資源，統籌各部門(mén)的政策，以最大限度地實(shí)現公平，不僅考驗各級政府解決具體問(wèn)題的能力，更考驗其執政水平以及政令的通暢性。

　　中央對此也早有闡釋。此前發(fā)布的“十四五”規劃建議中明確指出，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實(shí)現上下游、產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接。

　　這說(shuō)明解決房子的問(wèn)題，不能只從房子下手。真正實(shí)現“房住不炒”，還需要將房子、金融、實(shí)體經(jīng)濟、教育、醫療等通盤(pán)考慮，統籌謀劃。