4月以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市密集發(fā)布樓市調控政策，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控更趨精細化，涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。

　　精細化調控

　　《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策的通知》近日發(fā)布，繼續收緊人才購房政策，要求須提供購房之日前12個(gè)月在人才認定所在區連續繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的繳納證明，并不得補繳。二手房增值稅征免年限提高，將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。強化人才購房管理，嚴肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構伙同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行為。

　　北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》，整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場(chǎng)。

　　新房方面，北京市住建委指出，重點(diǎn)整治無(wú)證售房、不實(shí)宣傳、合同欺詐和不平等條款、預售資金違規存取、捆綁銷(xiāo)售和違規分銷(xiāo)、信貸資金違規購房。存量房銷(xiāo)售方面，主要整治借學(xué)區房等炒作房?jì)r(jià)、信貸資金違規購房等問(wèn)題。檢查經(jīng)紀機構是否渲染烘托成交信息，引導出售方隨意提高報價(jià);是否向出售方和看房客戶(hù)散布房源緊缺、房?jì)r(jià)上漲信息;是否以“學(xué)區、學(xué)區房、學(xué)區名額”等為名宣傳推廣房源;是否在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章等行為;展示房源價(jià)格是否與業(yè)主書(shū)面委托價(jià)格一致;是否發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。檢查經(jīng)紀機構是否向購房人推介或慫恿違規使用經(jīng)營(yíng)貸、信用貸等金融產(chǎn)品購房。

　　北京市住建委相關(guān)負責人表示，本輪專(zhuān)項整治積極回應社會(huì )關(guān)切。此前集中反映報道的房屋租賃中介機構違法違規問(wèn)題、機構炒作學(xué)區房問(wèn)題等均在本輪專(zhuān)項整治當中，旨在切實(shí)解決群眾關(guān)切的問(wèn)題，推動(dòng)重點(diǎn)民生訴求的解決。

　　土地市場(chǎng)受關(guān)注

　　隨著(zhù)“兩集中”土地出讓制度的推廣，針對土地市場(chǎng)的調控備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　根據南通近日發(fā)布的《市委辦公室市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，規定全市普通商品住房用地均采取“控房?jì)r(jià)、控地價(jià)”方式供應，嚴控土地溢價(jià)率;加強住房金融監管，包括加強個(gè)人住房貸款規模管理、嚴查經(jīng)營(yíng)貸、加強購地資金來(lái)源審查等;加大住宅用地供應力度，實(shí)行相對集中公告和出讓。

　　4月26日至27日，廣州首次實(shí)行集中供地，供應量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州供地放量明顯。目前，廣州庫存消化周期較短，截至3月底只有6.4個(gè)月。廣州近期的樓市調控明確，要增加供地，且作為主要的政策措施。預計未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間，廣州將遵循這一策略。這也符合熱點(diǎn)城市增加供地規模的總體要求。值得關(guān)注的是，2月份自然資源部發(fā)布“兩個(gè)集中”新政時(shí)，提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實(shí)現增長(cháng)。

　　強化租房市場(chǎng)監管

　　同時(shí)，針對租賃市場(chǎng)的監管政策密集出臺，包括規范租賃中介企業(yè)、打擊租金貸、加大租賃市場(chǎng)房源供給等方面內容。

　　4月26日，住建部、發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》，提出加強從業(yè)管理、規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開(kāi)展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )作用以及落實(shí)城市政府主體責任等方面監管措施。

　　《意見(jiàn)》明確指出，住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構發(fā)放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶(hù)，強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險。同時(shí)要求，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月;除市場(chǎng)變動(dòng)導致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

　　業(yè)內人士指出，野蠻擴張模式已經(jīng)不適應當前的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)長(cháng)租公寓機構將走向精細化運營(yíng)道路。機構需要不斷提升運營(yíng)能力、服務(wù)水平，加強產(chǎn)品設計，提高獲客能力，提高出租率。同時(shí)，要做好成本管控，平衡收支水平，保證現金流安全。此外，要加強對長(cháng)租公寓的監管，將租金及租金貸納入監管賬戶(hù)。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關(guān)措施，要求設置專(zhuān)項監管賬戶(hù)，規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。未來(lái)或有更多城市出臺相關(guān)規定，長(cháng)租公寓行業(yè)將向更加精細化、規范化的方向發(fā)展。