3月中滬樓市33盤(pán)集體“領(lǐng)證”

　　萬(wàn)套新房入市 優(yōu)先滿(mǎn)足無(wú)房家庭

　　滬七條等樓市調控政策出臺后，3月17日起，上海共有33個(gè)樓盤(pán)集中領(lǐng)取預售證，批量供應共計10044套新房源，總建筑面積達106萬(wàn)平方米，其中單套面積100平米以下占比約七成，推出的房源區域覆蓋浦東、寶山、臨港、奉賢、青浦、金山、嘉定、崇明、徐匯和閔行等共11個(gè)區域，總體來(lái)看剛需傾向明顯。此外，此批樓盤(pán)的認購人數一旦超過(guò)其房源數量的130%，就將會(huì )觸發(fā)積分制，同時(shí)全部房源將在五年內被限制出售。

　　30新盤(pán)單價(jià)不超6萬(wàn)

　　本次入市的33個(gè)樓盤(pán)中，其中僅有一個(gè)位于徐匯區的樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，不過(guò)卻有30個(gè)樓盤(pán)均價(jià)不超過(guò)6萬(wàn)元，而在本次推出的樓盤(pán)中，有24個(gè)是續銷(xiāo)盤(pán)，與去年的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，幾乎沒(méi)有漲幅?？梢?jiàn)新房在今年一系列樓市新政如“滬七條”、“滬十條”的管控下價(jià)格平穩。

　　就地區而言，有17個(gè)位于上海新規劃中的五個(gè)新城。隨著(zhù)各個(gè)新城都宣布將實(shí)施引進(jìn)人才優(yōu)惠政策，位于臨港的萬(wàn)達鉆石灣項目此次受關(guān)注較高，因其如果觸發(fā)積分制，如何處理人才優(yōu)秀通道與積分的優(yōu)先度將會(huì )是焦點(diǎn)。

　　具體分析，在松江、青浦、嘉定區域此輪均有4-5個(gè)新盤(pán)上市，單套面積在100平方米以下的樓盤(pán)逾7成以上，可見(jiàn)本次上市的樓盤(pán)多是為“剛需人群”設計。而在其他地區如金山，則以3萬(wàn)元均價(jià)或將成為上海新房的價(jià)格洼地，預計會(huì )吸引更多年輕人;而此輪33個(gè)樓盤(pán)批量推出，或將對同區域、同質(zhì)化產(chǎn)品帶來(lái)挑戰，更加考驗項目的產(chǎn)品力。以最近討論熱度較高項目，位于浦東的嘉龍匯和浦開(kāi)仁恒?金橋世紀為例，兩者皆是主打中高端需求的顧客，或將分化改善型群體購房選擇。

　　積分社保系數有變

　　3月17日，本批次率先開(kāi)啟認購的項目上海星河灣發(fā)布了官方的認購公告和須知，其中在補充公告中明確如果該項目觸發(fā)積分制，將使用0.21而非0.1作為系數來(lái)計算社保年限分。積分制計算規則中社保的計算年限自2003年1月起，上限是217個(gè)月，這就意味著(zhù)長(cháng)期繳納社保的人群在這種計分規則下更有優(yōu)勢。

　　以53歲的張老師為例，他的家庭名下有一套房，且五年未買(mǎi)過(guò)房，不過(guò)長(cháng)期在上海工作，擁有滿(mǎn)分的社保年限分，若采用0.1為系數，張老師只能拿到51.7分;但若依0.21為系數，那么張老師的分數則來(lái)到了驚人的75.57分，他自己都感嘆道:“這樣我也是高分人群了啊。”

　　根據目前的信息匯總，本批次樓盤(pán)中只有包括星河灣在內的兩個(gè)樓盤(pán)采用遠高于0.1的系數，它們大都屬于總價(jià)超過(guò)1500萬(wàn)的高端樓盤(pán)，因此也在細則中加入了“候補選房機制”。以上海星河灣為例，在該樓盤(pán)觸發(fā)積分制的情況下，那些低于分數線(xiàn)未入圍的意向認購客戶(hù)將會(huì )按照積分分數高低為主，日期登記為輔的規則進(jìn)行候補選房，這意味著(zhù)就算與分數線(xiàn)“失之毫厘”的購房者仍有機會(huì )繼續選房。

　　同類(lèi)項目認購需取舍

　　隨著(zhù)滬上此批次的33盤(pán)陸續開(kāi)啟認購，上海星河灣和大華錦繡四季均公開(kāi)了其認購規則，其中注明了它們在認購審核若發(fā)現購房者在未到該樓盤(pán)搖號期間還在本市有其他樓盤(pán)認購者，將會(huì )不通過(guò)認購審核。由于時(shí)間接近，這意味購房者如果想認購本批次的樓盤(pán)，只能在本批次新開(kāi)的33盤(pán)選擇其中一個(gè)。

　　家住青浦的陳先生因老房不堪家庭人口的成長(cháng)，打算在近期添置一套房屋滿(mǎn)足基本居住需求。陳先生看中了兩個(gè)位于青浦淀山湖板塊的項目——寶業(yè)活力天地和首創(chuàng )禧悅芳菲，這兩個(gè)項目都是主打剛需買(mǎi)家，面積段90平左右，總價(jià)合理。正在猶豫該選哪套房的陳先生去現場(chǎng)咨詢(xún)后發(fā)現，目前不接受同時(shí)認購兩套本批次上市的樓盤(pán)，最終在權衡之下，他選擇認購日期較為靠后的寶業(yè)活力天地。因此，雖然此次面市萬(wàn)余房源，買(mǎi)家的選擇更多了，但由于單月只有一次認購機會(huì )，購房者仍要仔細考量哪個(gè)樓盤(pán)最適合自己，最初最終最優(yōu)的選擇。