“十四五”規劃綱要重提“房住不炒”加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)家解讀

　　未來(lái)5年樓市調控將有啥變化

　　● “十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期的“三穩”目標更加明確

　　● 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房?jì)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題

　　● 加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場(chǎng)監管，保障承租人和出租人合法權益

　　3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》)發(fā)布。對于房地產(chǎn)行業(yè)，《綱要》提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期的“三穩”目標更加明確。這也為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢定下了基調。

　　保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強調的內容?！毒V要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房?jì)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。業(yè)內人士表示，新市民住房問(wèn)題是住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題，而增加共有產(chǎn)權房、租賃房的供應則是解決這一問(wèn)題的重要路徑，而且具有緊迫性。

　　房住不炒仍是樓市基調

　　凸顯政府重視民生問(wèn)題

　　2021年，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，距今已逾四年。

　　在政府工作報告中，“房住不炒”的表述是一樣的，但“房住不炒”后面的文字卻不相同。2018年政府工作報告稱(chēng)，落實(shí)地方主體責任，繼續實(shí)行差別化調控，建立健全長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。2020年，后面的內容是“因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。

　　對此，有評論認為，兩年都是著(zhù)眼于各城市根據自身情況量身定制調控措施，一城一策實(shí)施調控也在不斷地認知強化下逐漸成為常態(tài)。但今年則有所不同，“房住不炒”之后，明確了要穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，這是一個(gè)更加兼顧全局的提法。

　　值得注意的是，除政府工作報告提出“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”“解決好大城市住房突出問(wèn)題”外，堅持“房住不炒”還列入了《綱要》。

　　“‘房住不炒’在政府工作報告中頻繁出現，說(shuō)明政府對民生問(wèn)題的重視，雖然是簡(jiǎn)單的四個(gè)字，但是對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。各地政府出臺調控政策的嚴厲程度和時(shí)間跨度是超出預期的，每個(gè)企業(yè)的理解程度也不同，企業(yè)應當時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)政策，投資行為應當遵循政府調控政策的底層邏輯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《法治日報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，住房問(wèn)題是近些年政府一直關(guān)注的重點(diǎn)，今年在全國兩會(huì )提出的“房住不炒”是以往政策的繼續和發(fā)展，但今年也有突出亮點(diǎn)，比如對“解決好大城市住房突出問(wèn)題”和“租賃房”問(wèn)題的新討論，可以看出政府在實(shí)情調研下進(jìn)行了創(chuàng )新探索，相信政策的出臺會(huì )有效解決新就業(yè)者、青年人的住房問(wèn)題。

　　需增加保障性住房供給

　　以解決新市民住房問(wèn)題

　　對于家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強調要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，北京、上海等地都在探索共有產(chǎn)權住房，通過(guò)試點(diǎn)，對共有產(chǎn)權住房的配售定價(jià)、產(chǎn)權劃分、使用管理、產(chǎn)權轉讓等規則梳理出了一整套辦法，也為北上廣等一線(xiàn)城市之外的其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權住房的住房保障和供應體系搭建起到推動(dòng)作用。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，從目前來(lái)看，共有產(chǎn)權住房將從一線(xiàn)向更多的二三線(xiàn)城市，尤其是二線(xiàn)城市覆蓋。另外，隨著(zhù)共有產(chǎn)權住房覆蓋面不斷增大，對于房?jì)r(jià)穩定以及整個(gè)市場(chǎng)也會(huì )起到明顯的促進(jìn)作用。通過(guò)共有產(chǎn)權的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問(wèn)題。

　　值得關(guān)注的是，保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強調的內容?！毒V要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房?jì)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，新市民的住房問(wèn)題是目前住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題。

　　隨著(zhù)新型城鎮化的推進(jìn)，越來(lái)越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年涌入的新市民的收入與高房?jì)r(jià)有著(zhù)較大差距，購房支付能力有限。在業(yè)內人士看來(lái)，目前，解決這部分群體住房問(wèn)題的重要途徑是增加供應。

　　“大城市住房問(wèn)題是解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵。首先，政府不僅會(huì )通過(guò)打壓房?jì)r(jià)進(jìn)行調控，也會(huì )出臺有關(guān)‘增加住房供應’‘共有產(chǎn)權住房’‘保障性租賃住房’‘長(cháng)租房’等政策。其次，除了解決供給端不足問(wèn)題，政府會(huì )鼓勵大家通過(guò)租房解決住房問(wèn)題。再次，企業(yè)也應當進(jìn)行精細化管理，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提供符合市場(chǎng)規律的產(chǎn)品。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　有效盤(pán)活存量住房資源

　　規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

　　除了商品房和共有產(chǎn)權住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問(wèn)題的重要渠道。

　　《綱要》指出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場(chǎng)監管，保障承租人和出租人合法權益。

　　《法治日報》記者注意到，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給”都是首次出現在政府工作報告里。

　　樓建波對這兩個(gè)“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給”是這次全國兩會(huì )的新亮點(diǎn)，是為了解決新市民、青年人住房少、房?jì)r(jià)貴、租房難、買(mǎi)房累等問(wèn)題。政府已經(jīng)有所行動(dòng)，比如通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項租金、集中建設等，意味著(zhù)這將是2021年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

　　對租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)是否將加大監管力度?樓建波認為，鑒于目前確實(shí)存在租賃市場(chǎng)亂象，應當對租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓加大監管力度，加快完善長(cháng)租房政策。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問(wèn)題納入規制，資金池問(wèn)題有望解決。規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(cháng)租房市場(chǎng)，是解決好大城市住房突出問(wèn)題的關(guān)鍵。在房?jì)r(jià)飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運行保障人員的住房困難問(wèn)題，既要考慮他們的價(jià)格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過(guò)購房的方式難以解決，發(fā)展長(cháng)租房也是解決良策之一。

　　有業(yè)內人士提出，未來(lái)可以建立國家級的住房市場(chǎng)監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，預防部分城市逐漸形成的中介機構市場(chǎng)占有率高的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來(lái)。

　　“規范租賃市場(chǎng)秩序提倡權責分明，強調政府的頂層設計，企業(yè)應當更注重提高服務(wù)質(zhì)量。”樓建波說(shuō)，企業(yè)可著(zhù)重發(fā)展“管家”服務(wù)，搭建租客與房東之間的橋梁，滿(mǎn)足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護、繳費等服務(wù)。當前，市場(chǎng)上仍然存在企業(yè)自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業(yè)的無(wú)序擴張，應當出臺相關(guān)的約束機制進(jìn)行調控，比如提高準入門(mén)檻、自有資金規定等。

　　綱要再次提及房地產(chǎn)稅

　　推出需要全面綜合考量

　　此外，《綱要》還提到，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。

　　相比于2018年、2019年，2020年以來(lái)，在政府官方口徑中，房地產(chǎn)稅的提法并不是很多。

　　追溯歷史，房地產(chǎn)稅的立法工作已經(jīng)提了十年。在五年規劃綱要中，房地產(chǎn)稅最早出現在2011年發(fā)布的“十二五”規劃綱要中，其表述為“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。“十三五”規劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

　　而在全國兩會(huì )，房地產(chǎn)稅也是看點(diǎn)。房地產(chǎn)稅首次出現在2014年政府工作報告中，其提法是“推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話(huà)加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，兩年的政府工作報告中，對于房地產(chǎn)稅立法分別用“穩妥推進(jìn)”和“穩步推進(jìn)”來(lái)表述。

　　此后的2020年和2021年全國兩會(huì )，官方并未提及房地產(chǎn)稅。不過(guò)，在2020年5月11日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的意見(jiàn)》中指出，要加快建立現代財稅制度，穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　2020年11月，財政部部長(cháng)劉昆在《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫(xiě)了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時(shí)期財稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現代稅收制度時(shí)提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)稅是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段，近兩年沒(méi)有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說(shuō)后續房?jì)r(jià)炒作的矛盾比較多，房地產(chǎn)稅依然會(huì )是重要的調節方式。同時(shí)，二手房的增值稅政策會(huì )占據主導地位，比如無(wú)錫、成都、沈陽(yáng)等地二手房買(mǎi)賣(mài)的增值稅政策成為當地房地產(chǎn)政策調控的主流，有效減少了一些炒房行為”。

　　全國政協(xié)委員龔永德認為，目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行系統的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調控政策。未來(lái)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，應該根據房屋持有時(shí)間、家庭總共持有套數等因素進(jìn)行相應調整。

　　建立租購并舉住房制度

　　重視租賃住房開(kāi)發(fā)建設

　　“近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現平穩健康發(fā)展，主要是因為在堅持‘房住不炒’基礎定位上，長(cháng)效機制發(fā)揮了積極作用。從長(cháng)遠來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(cháng)期保持健康穩定發(fā)展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調控政策上要遵循市場(chǎng)規律，精準施策。”趙慶祥說(shuō)，在穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期前提下，一方面要加大共有產(chǎn)權住房開(kāi)發(fā)建設，增加新建住房;另一方面還要通過(guò)提高存量住房市場(chǎng)效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問(wèn)題。

　　“簡(jiǎn)言之，既要租購并舉，又要增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)并重發(fā)展。”趙慶祥說(shuō)。

　　在趙慶祥看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生兩個(gè)新變化：

　　一是租購并舉，住房租賃成為規范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重;二是更加重視租賃住房的開(kāi)發(fā)建設，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房?jì)A斜。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并重，監管制度和調控政策應當區分不同住房性質(zhì)和市場(chǎng)類(lèi)型，有保有壓，更加精準。在租賃上，新建租賃住房越來(lái)越受重視;在買(mǎi)賣(mài)上，共有產(chǎn)權住房是開(kāi)發(fā)建設的重點(diǎn)。