2月3日傍晚，被稱(chēng)為沈家橋的楊浦區定海154街坊B地塊傳來(lái)好消息，基地啟動(dòng)簽約第一天簽約率便達到100%。這是2021年楊浦區首個(gè)舊改二次征詢(xún)簽約生效的基地。

　　1月20日，一場(chǎng)名為“舊區改造大決戰”的誓師大會(huì )定下了楊浦區全年的舊改目標：2021年楊浦區將完成舊區改造1.5萬(wàn)戶(hù)，收尾6個(gè)基地，全面消滅成片二級以下舊里。

　　楊浦區是上海中心城區里舊改面積最大的城區之一。2019年，楊浦區完成舊改征收戶(hù)數首次破萬(wàn);去年，這個(gè)數字達到12936戶(hù)，刷新了舊改以來(lái)的最高紀錄。“十三五”期間，楊浦區共完成93.45萬(wàn)平方米舊區改造，受益居民3.96萬(wàn)戶(hù)。

　　從全過(guò)程管理工作法，到首創(chuàng )“三個(gè)100%”模式，到引入開(kāi)發(fā)商、銀行與政府三方合作……每一次舊改都是一次探索，楊浦區在上海城市更新和舊區改造中積累了獨特經(jīng)驗。

　　從“談判專(zhuān)家”到“老娘舅”

　　“以前舊改90%左右居民選房子，如今反過(guò)來(lái)，大部分居民選擇貨幣補償。”楊浦區舊改辦推進(jìn)部部長(cháng)楊一凡說(shuō)，百姓需求在不斷變化。相應地，楊浦區的房屋征收補償方案每年都在修改完善。

　　2017年蔣家浜舊改征收時(shí)，楊浦區首次設立“自購房獎勵加獎期”，所有在集中選房前特定期限內簽訂貨幣補償協(xié)議的居民都可以享受自購房獎勵翻倍。土生土長(cháng)的蔣家浜人潘維材果斷選擇了貨幣補償，他說(shuō)，“拿到補償款后，東南西北的房子我都可以挑。家里人口多，選擇貨幣補償還能減少家庭矛盾。”

　　以往征收，基地的矛盾主要集中在居民對征收補償安置標準有異議。近年來(lái)，楊一凡發(fā)現這種“矛盾”正從外部轉向內部。

　　“過(guò)去舊改征收干部經(jīng)常到居民家中‘談判’，講解補償方案，幫居民‘數磚頭’，談利益。”自從實(shí)施陽(yáng)光征收以來(lái)，居民第一天和最后一天簽約補償標準相同，早簽約則獎勵更高，便不再因質(zhì)疑公平性而患得患失。征收人員的角色，也悄然從“談判專(zhuān)家”變成了為居民解決家庭矛盾的“老娘舅”。

　　楊浦大橋下，緊鄰濱江黃金地帶有一片舊式里弄房，從杭州路一直延伸至平?jīng)雎?。大?7、98街坊，是當地人口中的“周家牌”。這里有很多1920年代以前的房屋，跨越五六代人。去年12月在基地舊改過(guò)程中，擺在征收人員面前的第一個(gè)難題便是查清楚老房的“身家底細”。

　　沿著(zhù)狹窄的弄堂一直走到深處，來(lái)到臨青路233弄90號老宅前。楊一凡說(shuō)：“經(jīng)辦人到檔案館翻查老宅的原始資料，發(fā)現那是建于清朝的房子。”查到房子來(lái)歷以后，工作人員又通過(guò)公安翻查老戶(hù)籍資料，找齊所有產(chǎn)權人。記得老宅的共有產(chǎn)權人第一次到舊改指揮部碰頭當天，一共來(lái)了27個(gè)人。他們之間互不認識，年齡職業(yè)各不相同，但都姓周。

　　面對這么龐大的共有產(chǎn)權人隊伍，舊改辦和街道還是第一次。每次“搭平臺”就要用上半天時(shí)間。工作人員奔走各方協(xié)調，卻樂(lè )在其中。“以往舊改征收對居民家庭內部矛盾化解關(guān)注度不高，近年來(lái)我們更注重讓居民簽得圓滿(mǎn)，搬得高興。”去年12月4日，看著(zhù)27名產(chǎn)權人最終達成共識，在二次征詢(xún)同意書(shū)上簽了字，征收人員倍感欣慰。

　　“回想以前每次舊改，磕磕碰碰一個(gè)多月才勉強讓簽約率達到85%生效比例條件，如今很多基地簽約首日即高比例生效。”楊浦區舊改辦綜合部的負責人周?chē)鴱娬f(shuō)。高簽約率正是體現了百姓對征收制度的認可。百姓的需求在變，簽約率在變，征收人員的角色在變，舊改的經(jīng)驗正是從這一次次變遷中不斷摸索出來(lái)的。

　　為舊改收尾開(kāi)一扇“時(shí)間窗”

　　去年12月25日，江浦162街坊以99.9%的高比例簽約率生效，楊浦區全年舊改征收以12936戶(hù)的數字刷新了歷史最高紀錄。

　　為了加速舊改進(jìn)度，去年夏天舊改項目啟動(dòng)后，舊改辦便將舊改項目從規劃、立項、兩輪征詢(xún)、收尾、土地出讓、開(kāi)發(fā)建設等全過(guò)程環(huán)節中，對所有征收要素進(jìn)行系統化總結、制度性安排。這種做法被總結為全過(guò)程管理模式。在時(shí)間上，通過(guò)倒排時(shí)間節點(diǎn)來(lái)制定工作安排表;在規范上，所有征收事務(wù)所執行統一流程，不開(kāi)口子，一條路徑做到底。

　　由于私房涉及家庭成員多，基地還創(chuàng )新設立了“法律咨詢(xún)服務(wù)窗口”，為居民搭建第三方公信平臺介入家庭糾紛。“居民家的矛盾如果不解決，即便簽約了，后期不騰房，還是白簽。”舊改工作人員李雯佩前后參加了19場(chǎng)協(xié)調會(huì )，一點(diǎn)點(diǎn)艱難地化解居民矛盾。當最終簽約率翻過(guò)99.9%時(shí)，李雯佩有點(diǎn)不敢相信自己的眼睛。

　　楊浦區的“全過(guò)程管理法”最早提出于2016年的“決戰平?jīng)鑫?rdquo;舊改。2016年，平?jīng)?、10、11、14、15、19街坊集體啟動(dòng)舊改。當年，楊浦區發(fā)布了全市第一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對舊改的全過(guò)程管理文件。 這最后的6個(gè)街坊，也成了楊浦區舊改推行全過(guò)程管理的“試驗場(chǎng)”。

　　“在平?jīng)鑫黜椖恐?，我們把業(yè)務(wù)流程分成19個(gè)主項目，91個(gè)子項目，明確每個(gè)子項目的主體責任人和統一推進(jìn)方法，然后倒推時(shí)間節點(diǎn)，將項目全過(guò)程控制在規定時(shí)間內完成。”周?chē)鴱娀貞?，正是得益于全過(guò)程管理，讓經(jīng)歷10年艱難舊改的平?jīng)鑫?，最?個(gè)街坊在短短一年內跑出了“加速度”。

　　舊改征收的工作難在基地收尾，而全過(guò)程管理體系在舊改基地的收尾過(guò)程中作用尤為突出。“基地達成85%簽約率不難，難就難在讓那15%居民簽約搬離。”周?chē)鴱娬f(shuō)，這也是很多基地舊改生效后，好幾年都不能交地的原因。

　　大橋96街坊，是楊浦區實(shí)現當年啟動(dòng)、當年收尾的基地之一。讓基地盡快收尾的秘訣在于開(kāi)通一條“時(shí)間通道”。在地塊進(jìn)入收尾階段后，隨著(zhù)房屋征收部門(mén)報請房屋征收補償決定，即補償決定受理開(kāi)始，舊改辦通過(guò)倒排時(shí)間節點(diǎn)的方式，為舊改基地收尾開(kāi)出了一個(gè)“時(shí)間窗”，在“時(shí)間窗”關(guān)閉之前，協(xié)調各方形成合力，集中推進(jìn)地塊收尾。“十三五”期間，楊浦區共完成38個(gè)基地收尾。

　　通過(guò)全過(guò)程管理模式的探索實(shí)踐，楊浦區還形成了一套科學(xué)的“征收指標”。比如，楊浦區規定房屋征收項目正式簽約啟動(dòng)后，一個(gè)月內簽約率達85%及以上，三個(gè)月內簽約率達95%及以上;從基地簽約生效且簽約期滿(mǎn)算起，500產(chǎn)以下的基地確保2年收尾，500產(chǎn)到1000產(chǎn)的基地確保兩年半收尾，1000產(chǎn)及以上確保3年收尾。

　　首創(chuàng )“三個(gè)100%”

　　定海路街道，緊鄰楊浦濱江黃金地帶，二級舊里遍布，這里曾是電視劇《窮街》的取景地。在今年全區1.5萬(wàn)戶(hù)舊改目標中，定海路街道要完成7000戶(hù)，約占其中一半。

　　去年，定海迎來(lái)舊區改造的關(guān)鍵節點(diǎn)，作為楊浦區最大毛地地塊的定海129、130街坊在停滯了15年之后被重新激活。

　　這片位于楊浦濱江南段核心區的地塊，第一次啟動(dòng)動(dòng)遷是在2004年，該地塊協(xié)議出讓給一家房地產(chǎn)公司，后來(lái)卻因開(kāi)發(fā)企業(yè)資金房源不足等原因于2005年開(kāi)始停滯。近年來(lái)，楊浦區加大毛地的處置力度，探索“三方合作”“一地一策”等推進(jìn)新模式。129、130街坊作為“最大毛地”被提上日程。

　　通過(guò)區政府與開(kāi)發(fā)單位、銀行簽訂舊區改造項目三方合作協(xié)議的創(chuàng )新模式，楊浦區依靠企業(yè)自有資金和銀行貸款籌措項目資金，確保了征收補償費用的足額按期提供，并按照土地出讓合同對地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，激活了沉睡多年的毛地。去年7月，“最大毛地”實(shí)現了舊改征收，未來(lái)這里將成為一處百萬(wàn)平方米建設規模的城市綜合體。

　　定海最具歷史意義的一次嘗試，是一片小基地的舊改征收。

　　定海154街坊D塊是一個(gè)僅有47戶(hù)居民的小基地。在舊改以前，地塊由于緊鄰長(cháng)陽(yáng)路在建工地，加上周邊居民小區圍墻的阻隔，居民們進(jìn)出極為不便;此外，建造于20世紀50年代的房屋已墻面開(kāi)裂，電線(xiàn)老化，居住環(huán)境惡劣，居民舊改愿望強烈。在依法合規的前提下，154街坊D塊的居民通過(guò)“三個(gè)100%”整體協(xié)商的方式實(shí)施動(dòng)遷，從啟動(dòng)簽約到全部搬遷完畢僅用了57天。

　　按照常規的舊改，居民意愿征詢(xún)同意率達到90%以上，簽約率達到85%以上，地塊的動(dòng)遷就可生效。“三個(gè)100%”則要求居民意愿征詢(xún)同意率達到100%、居民簽約率達到100%、居民搬遷交房率達到100%。

　　看似不可能的任務(wù)，舊改干部為何要“自討苦吃”?周?chē)鴱娬f(shuō)，“舊區改造按照區域的財力和舊改計劃來(lái)實(shí)施，但也有一些計劃外的地塊，居民舊改意愿也很強烈。”定海154街坊D塊面積小，戶(hù)數較少，當時(shí)并未列入計劃當中，但居民舊改意愿強烈，一致同意舊改，因而非常適合采取整體協(xié)商的方式快速實(shí)施動(dòng)遷。

　　“三個(gè)100%”既回應了居民呼聲，后期地塊動(dòng)遷也不留“尾巴”，避免了“釘子戶(hù)”不肯簽約的后遺癥。近年來(lái)，楊浦區在定海、江浦等產(chǎn)戶(hù)數較少的基地探索推行了“三個(gè)100%”整體協(xié)議搬遷方式，讓居民早日實(shí)現舊改夢(mèng)。2016年7月，長(cháng)白228街坊通過(guò)“三個(gè)100%”模式成功舊改，360戶(hù)居民搬離，是該模式在楊浦區規模最大的一次探索。街道和居委干部分片包干，一戶(hù)戶(hù)走訪(fǎng)摸底，工作組給每一戶(hù)制作一張情況表，列清家庭成員關(guān)系和可能涉及的矛盾等，做到不留一戶(hù)“釘子戶(hù)”。最終，228街坊作為城市更新項目，在改善居民住房環(huán)境的基礎上，還為上海保留住了最后的“二萬(wàn)戶(hù)”工人新村建筑。