“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要草案中，轉變城市發(fā)展方式、推進(jìn)新型城市建設成為其中一個(gè)重要內容。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )在今年的全國工商聯(lián)提案中建議，實(shí)行“新租約+土地年租制”模式，以破解城市有機更新障礙。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )會(huì )長(cháng)柴志坤表示，在當前“國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的經(jīng)濟模式下，推進(jìn)新型城市建設、實(shí)現城市更新因其自身內嵌的經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境目標與內循環(huán)核心要素高度契合，成為我國新經(jīng)濟模式下重塑城市產(chǎn)業(yè)結構、提質(zhì)消費水平、改善人居環(huán)境、推動(dòng)城市向內涵式發(fā)展轉型的重要路徑。
“城市更新是個(gè)大課題，涉及范圍很廣。從宏觀(guān)更新方式可分為三類(lèi)：拆除重建類(lèi)、有機更新類(lèi)和綜合整治三類(lèi)。”柴志坤介紹，有機更新類(lèi)是指對區域內原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。雖然目前有機更新在我國各地所占比例不高，但相比于拆除重建，有機更新可以在保留城市文化、肌理和特色的前提下，不斷迭代更新產(chǎn)業(yè)，持續不斷地為地方創(chuàng )造新的供給，滿(mǎn)足新時(shí)代的需求，煥活城市活力，提升城市功能，改善城市人居環(huán)境。
但同時(shí)，由于目前我國城市更新各項制度仍不完善，在具體項目的實(shí)施過(guò)程中，仍然面臨著(zhù)諸如土地、規劃、資金等多方面問(wèn)題。其中，有關(guān)土地使用的問(wèn)題尤為突出。
首先，城市更新是在原有規劃和建筑基礎上進(jìn)行更新和改造，很可能涉及原有用途的改變，如老廠(chǎng)房以前都是工業(yè)用地，為了達到項目新的功能需求，需要變成商業(yè)、科研、公寓等其他性質(zhì)用地。但目前遇到的問(wèn)題是，雖有建筑用途改變卻沒(méi)有明確的法律審批依據和程序，很多項目在審批的時(shí)候，地方政府只能采取上會(huì )討論的形式，但又常因涉及利益調整而難以決策。
其次是土地使用年限到期是否可延長(cháng)的問(wèn)題。目前大量需要更新的商業(yè)和辦公樓，已快達到使用年限或僅剩10幾年，但對非住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)后的續期問(wèn)題目前還沒(méi)有明確的法律規定。
另外還有建筑是否可以加層的問(wèn)題。工業(yè)園區、廠(chǎng)房、商業(yè)是城市有機更新的重要領(lǐng)域。這些既有建筑改造后為適應新的業(yè)態(tài)，往往需要將建筑內部進(jìn)行加層處理，進(jìn)而引起使用面積的調整。但目前既有建筑加層改造并沒(méi)有明確的法規依據，因此也無(wú)法獲得任何形式的審批，加出的面積也屬于違建范疇，更新幾乎不可實(shí)施。
為推動(dòng)城市有機更新進(jìn)程，吸引更多社會(huì )資本進(jìn)入城市更新，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )建議實(shí)行“新租約+土地年租制”破解城市有機更新的以上障礙。
第一，實(shí)行“新租約+土地年租制”可以平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。“新租約”是指，對有機更新的建筑按新用途、新年限重新簽訂土地使用年限;“土地年租制”是指土地使用者簽訂新租約后，按年交納土地出讓金。如“工改商”更新后，新租約與舊租約重疊的年限內，可按商業(yè)用途的土地出讓金標準按年補交，原土地使用年限到期后，直接按商業(yè)用途按年交納土地出讓金;如果增加面積，則按面積增加后的容積率測算土地出讓金交納標準。
第二，實(shí)行“新租約+土地年租制”是用經(jīng)濟手段處理土地用途變性等問(wèn)題，既增加了地方土地出讓收入，又減少了行政風(fēng)險。
第三，實(shí)行“新租約+土地年租制”可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短社會(huì )資本無(wú)法投入的問(wèn)題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級和功能提升。
第四，“新租約+土地年租制”中年租金的制定可根據不同建筑用途、產(chǎn)權、使用面積、經(jīng)營(yíng)利潤等進(jìn)行綜合考慮，建立相應的評估標準來(lái)確定;對于土地使用年限內產(chǎn)權人變更的，買(mǎi)賣(mài)雙方可參考現行年租金價(jià)格和到期后價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。
作者：李志勇
