發(fā)展租賃住房，建立購租并舉的住房制度，對于促進(jìn)實(shí)現全體人民住有所居的目標意義重大。中央經(jīng)濟工作會(huì )議將發(fā)展租賃住房作為“解決好大城市住房突出問(wèn)題”的重要內容。如何推動(dòng)保障性租賃住房建設?如何規范發(fā)展租賃市場(chǎng)?記者采訪(fǎng)了有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家。

　　瞄準新市民，大力發(fā)展政策性租賃住房

　　“2020—2022年計劃發(fā)展15萬(wàn)套(間)政策性租賃住房”“有望解決20余萬(wàn)新市民的住房問(wèn)題”“通過(guò)利用存量土地、集體土地、非住宅房屋改建等方式籌集政策性租賃住房10萬(wàn)套(間)”……在沈陽(yáng)、南京、杭州等多個(gè)城市，政策性租賃住房正加緊建設。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，要高度重視保障性租賃住房建設。政策性租賃住房已經(jīng)成為各地加強保障性租賃住房建設的重點(diǎn)。

　　保障性租賃住房主要包括公租房和政策性租賃住房。“公租房主要發(fā)揮了對城鎮戶(hù)籍住房和收入‘雙困’家庭的兜底保障作用。”住房和城鄉建設部有關(guān)負責人介紹，截至2020年底，已有3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了租賃補貼，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。

　　隨著(zhù)新型城鎮化縱深推進(jìn)，住房問(wèn)題已從戶(hù)籍家庭轉向新市民群體。這部分群體購房比例低、以租房為主，同時(shí)，市場(chǎng)供應的租賃住房普遍戶(hù)型大、租金高，缺少與這一群體經(jīng)濟能力相匹配的小戶(hù)型、低租金住房供給。因此，住房保障的重點(diǎn)也隨之從解決戶(hù)籍居民住房困難轉向解決大城市新市民群體的住房問(wèn)題。

　　“據國家統計局數據，2019年全國人戶(hù)分離的人口2.8億人，其中流動(dòng)人口高達2.36億人。新市民群體量大面廣，靠政府投資的公租房難以覆蓋。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長(cháng)虞曉芬介紹，2019年住建部提出發(fā)展政策性租賃住房，為新市民提供適當、安全、負擔得起的“一張床”“一間房”或“一小套房”。

　　目前，政策性租賃住房已經(jīng)在13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)一年多，初步探索出政府給政策、銀行給低利率長(cháng)期信貸資金支持、市場(chǎng)主體積極參與的政策性租賃住房可持續運作模式。但試點(diǎn)過(guò)程中，用地、規劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

　　“中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確‘要降低租賃住房稅費負擔’等措施，必將進(jìn)一步促進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。”虞曉芬認為，接下來(lái)要在土地、金融、財稅、審批等方面細化政策，進(jìn)一步明確地方政府的主體責任，加快推動(dòng)政策落地。

　　加快完善政策，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)

　　在推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展方面，“加快完善長(cháng)租房政策”“規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”等提法引人關(guān)注。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，就像公租房等保障性或政策性長(cháng)租房一樣，市場(chǎng)化長(cháng)租房也要強調租賃關(guān)系穩定，讓居民通過(guò)住房租賃市場(chǎng)也可以獲得穩定的、高質(zhì)量的住房服務(wù)。“培育和發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，當務(wù)之急是加快完善長(cháng)租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發(fā)力。”

　　供給端，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房”等都屬于能夠有效擴大租賃住房供給的政策。一些政策比如探索利用集體建設用地建設租賃住房已經(jīng)在試點(diǎn)中取得了成效。

　　“單獨一居室，配套齊全，離地鐵也很近，租金只有周邊同品質(zhì)一居室的七八成。”入住北京萬(wàn)科泊寓成壽寺社區的張女士十分滿(mǎn)意，相較于過(guò)去合租在老社區，如今居住的幸福感高了很多。去年7月，這一全國首個(gè)集體土地長(cháng)租公寓項目開(kāi)業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。由村集體提供土地的經(jīng)營(yíng)權，企業(yè)負責建設成本投入。“在利用集體土地建設租賃住房?jì)?yōu)勢的基礎上，節省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。”該社區有關(guān)負責人表示，通過(guò)設計運營(yíng)，能夠實(shí)現村民和村集體、企業(yè)多方長(cháng)期可持續的收益。

　　上海、沈陽(yáng)、南京、杭州等10多個(gè)城市也開(kāi)展了集租房試點(diǎn)。“從試點(diǎn)經(jīng)驗可以看出，落細落實(shí)租賃住房供給政策，需要在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規劃、土地供應、規劃建設、金融財稅、城市安全等維度提供系統解決方案。”劉洪玉表示。

　　需求端，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利”是促進(jìn)租賃住房消費的政策。劉洪玉認為，租賃住房消費的推動(dòng)需要各部門(mén)聯(lián)動(dòng)，還需要落實(shí)完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

　　規范市場(chǎng)行為，提升監管能力

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。劉洪玉認為，當前住房租賃市場(chǎng)上的許多問(wèn)題都與市場(chǎng)主體行為不規范密切相關(guān)。

　　“整頓租賃市場(chǎng)秩序、強化租賃市場(chǎng)監管，應當主要通過(guò)規范市場(chǎng)行為來(lái)完成。其次要提高政府監管能力，大部分城市還沒(méi)有建立起有效的監管體系，政府住房租賃信息服務(wù)與監管平臺、監管隊伍等能力建設相對滯后。”劉洪玉表示。

　　完善租賃市場(chǎng)行為規范，推動(dòng)租賃市場(chǎng)監管制度化、法治化。貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，不少地方尤其是住房問(wèn)題突出的大城市迅速行動(dòng)，完善相應監管措施。“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金”“實(shí)行住房租賃資金監管措施”“推進(jìn)住房租賃信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相繼印發(fā)租賃市場(chǎng)監管新規，對租賃企業(yè)、租金支付周期等公眾關(guān)注的問(wèn)題做出明確規定。全國層面，專(zhuān)家也呼吁去年9月公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)的《住房租賃條例》盡快正式出臺。

　　提高政府監管能力，加快搭建信息服務(wù)監管平臺。“對租金水平進(jìn)行合理調控”是規范市場(chǎng)行為的一個(gè)重要手段，也是政府監管能力的重要體現，目的是平衡業(yè)主和租戶(hù)之間的地位和利益，在兼顧業(yè)主出租積極性的同時(shí)，盡可能保護租戶(hù)權益和租賃關(guān)系穩定，這也是各國常用的租賃市場(chǎng)監管手段。

　　對此，劉洪玉認為，要建設一個(gè)基于數字化技術(shù)的住房租賃交易服務(wù)平臺，“將合同備案、信息服務(wù)、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數據納入平臺，幫助政府實(shí)現住房租賃市場(chǎng)監測、租賃價(jià)格指數和城市基礎租金表編制等，形成政策效果評價(jià)和政策力度動(dòng)態(tài)調整機制。”