近年來(lái)，隨著(zhù)城市更新加速，借助舊改盤(pán)活的村集體建設用地建設的長(cháng)租公寓亦迎來(lái)一波上市高潮。春節假期剛結束，不少廣州市民便陸續接到房地產(chǎn)中介打來(lái)的公寓推銷(xiāo)電話(huà)。其中，以開(kāi)發(fā)商與村集體企業(yè)合作建設的長(cháng)租公寓最受市場(chǎng)關(guān)注。

　　據南方日報記者調查發(fā)現，這類(lèi)公寓價(jià)格普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截，而且地理位置不差裝修風(fēng)格時(shí)尚，因此頗受年輕一代住房剛需群體青睞。不過(guò)，在交易過(guò)程中，也有一些“買(mǎi)家”(實(shí)為租戶(hù))對目前開(kāi)發(fā)商的操作模式提出疑問(wèn)：由于這類(lèi)公寓辦不了正規房地產(chǎn)證，只能跟開(kāi)發(fā)商簽訂長(cháng)期租賃合同。雖然一次性投入交易成本較低，一線(xiàn)城市的出租回報率亦比較可觀(guān)和穩定，但是沒(méi)有登記備案制度的法律約束，租戶(hù)會(huì )擔心一次性繳付五十年租金給開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)公司后，萬(wàn)一后續出現法律糾紛，租戶(hù)的利益無(wú)法保障。

　　“以租代售”方式存在風(fēng)險

　　為此，有著(zhù)多年房地產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗的南方產(chǎn)業(yè)智庫特聘專(zhuān)家——廣東法丞匯俊律師事務(wù)所創(chuàng )始合伙人胡桂芬律師告訴南方日報記者，這類(lèi)村集體租賃公寓本身沒(méi)有問(wèn)題，根據新修訂的《土地管理法》，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。但須注意的是，這類(lèi)村集體租賃公寓因產(chǎn)權屬于村集體，所以客戶(hù)不能購買(mǎi)房屋產(chǎn)權，只能購買(mǎi)使用權，客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋租賃合同。

　　記者注意到，此前通過(guò)的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》明確利用集體建設用地建設的租賃住房須整體確權給集體建設用地使用權人，只辦理一個(gè)權屬證，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷(xiāo)售，同時(shí)預付的租金不得超過(guò)12個(gè)月，租賃期限不得超過(guò)20年。

　　對企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資建設長(cháng)租公寓是典型的高投入、低回報項目。尤其是在近年房地產(chǎn)融資“三道紅線(xiàn)”的約束下，許多前期參與了這類(lèi)重資產(chǎn)投入的開(kāi)發(fā)商，都希望加快資金投入的回收周期。因此，近期一些地方確實(shí)出現了開(kāi)發(fā)商“以租代售”或委托中介公司包銷(xiāo)的現象。有的公司甚至采取夸張宣傳或欺瞞市民的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)達成交易目的，在開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)機構和消費者之間引發(fā)了一些矛盾糾紛。盡管事后有關(guān)部門(mén)通過(guò)加強監督、約談開(kāi)發(fā)商和村集體組織等方式，大力維護當事人的交易安全，然而，由此產(chǎn)生的諸多法律問(wèn)題仍然值得行業(yè)和政府關(guān)注。

　　記者還了解到，由于租賃合同最長(cháng)簽約時(shí)間為20年，但許多村集體與企業(yè)合作建設的長(cháng)租公寓協(xié)議使用權都超過(guò)了20年，甚至接近50年。為了順利簽約，一些開(kāi)發(fā)商以及充當“二房東”的公寓管理公司在主合作以外創(chuàng )造了另一份所謂的補充合同，變相突破租賃時(shí)限規定，把整個(gè)租賃期限“延長(cháng)”到49年。

　　但根據專(zhuān)家分析，這樣的操作模式確實(shí)還存在一定的風(fēng)險。“這類(lèi)村集體租賃公寓即大家俗稱(chēng)的‘小產(chǎn)權房’。買(mǎi)賣(mài)‘小產(chǎn)權房’不受法律保護，大家已經(jīng)普遍有共識，近年來(lái)趁著(zhù)國家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的東風(fēng)，很多‘小產(chǎn)權房’都在試圖換上租賃的‘馬甲’上市。”胡桂芬律師告訴記者，《民法典》規定租賃期限不得超過(guò)20年。簽訂租賃合同超20年能否具有法律效力很難說(shuō)，同時(shí)公寓管理公司一次性收取了20年的租金，其長(cháng)期履行能力將是小業(yè)主能否長(cháng)期穩定租住的關(guān)鍵。

　　期待政策出臺化解行業(yè)矛盾

　　住房問(wèn)題是重大民生問(wèn)題，關(guān)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)的基本生活保障。近年來(lái)，從國家到地方，一直在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，由此來(lái)解決老百姓關(guān)心的住房問(wèn)題。利用村集體建設用地建設長(cháng)租公寓，是國家大力推動(dòng)這項民生工程的重要措施。也就在2020年9月，住房和城鄉建設部正式就《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)，該條例征求意見(jiàn)稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動(dòng)、扶持措施等多方面對租賃市場(chǎng)的秩序進(jìn)行規范，旨在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。有開(kāi)發(fā)商亦告訴記者，期望政府能針對企業(yè)參與建設長(cháng)租公寓的投資大、回報難的特殊情況，盡快出臺有力措施來(lái)化解這一新業(yè)態(tài)存在的各種矛盾，讓所有利益相關(guān)方能夠在一種規范有序和多方共贏(yíng)的狀態(tài)下繼續推動(dòng)長(cháng)租公寓事業(yè)的可持續高質(zhì)量發(fā)展。

　　胡桂芬律師提示消費者，在當前住房限購的大環(huán)境下，消費者對于商品房項目需要保持清醒，投資行為宜謹慎。如果發(fā)現項目可能存在違規銷(xiāo)售的，應當及時(shí)向有關(guān)監管部門(mén)咨詢(xún)或投訴，保留購房過(guò)程的相關(guān)宣傳資料作為證據，如有必要，走法律途徑。她建議有關(guān)政府部門(mén)，應加強對開(kāi)發(fā)商以及公寓管理公司這類(lèi)“租賃二房東”的監管，繼續嚴厲打擊“以租代售”集體建設用地合作開(kāi)發(fā)的租賃房屋，規范住房租賃市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。（南方日報記者 周中雨）