電梯壞了沒(méi)人修、違法搭建無(wú)人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常為小區物業(yè)問(wèn)題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點(diǎn)”，經(jīng)省十三屆人大常委會(huì )第二十二次會(huì )議表決通過(guò)，《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于2021年3月1日起施行，這也是黑龍江省制定的首部物業(yè)管理條例。今后，黑龍江省物業(yè)管理有法可依，更讓市民關(guān)心的物業(yè)問(wèn)題有了解決之道。

　　24日起，本報開(kāi)通《條例》系列解讀專(zhuān)欄，邀請管理部門(mén)、專(zhuān)顧委專(zhuān)家對有關(guān)內容進(jìn)行詳細解讀。作為條例的起草部門(mén)，開(kāi)欄首日，省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處處長(cháng)王亮針對《條例》的制作背景及亮點(diǎn)內容進(jìn)行了介紹。

　　很多物業(yè)管理空白 被填補了

　　王亮表示，近年來(lái)，黑龍江省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展較為迅速，但隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的取消，“放管服”工作的深入推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準入門(mén)檻全面降低，物業(yè)服務(wù)主體井噴式增長(cháng)，物業(yè)管理問(wèn)題日益凸顯、矛盾比較突出。物業(yè)管理與社區治理尚未有效結合;業(yè)主大會(huì )成立難，業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮受限，業(yè)主自治制度難以有效運行;物業(yè)服務(wù)人行為不夠規范，服務(wù)意識不強，收費標準與服務(wù)質(zhì)量不符;供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維修、養護和管理責任落實(shí)不到位;房屋開(kāi)發(fā)建設遺留的質(zhì)量問(wèn)題，前期物業(yè)服務(wù)人與開(kāi)發(fā)建設單位責任主體劃分不清等。這些問(wèn)題給居民日常生活帶來(lái)極大困擾，亟待通過(guò)省級層面立法、完善制度加以解決，所以這部《條例》的出臺，填補了很多管理上的空白。

　　“這是一部與百姓生活息息相關(guān)的惠民立法，《條例》的出臺，有利于進(jìn)一步明確物業(yè)管理相關(guān)主體的權利義務(wù)，明確相互之間的法律關(guān)系，厘清法律責任，減少和化解物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾，依法維護和保障物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權益。王亮表示，黑龍江省這部條例是回應人民群眾關(guān)切，不斷提高黑龍江省社區治理法治化水平的實(shí)際舉措。

　　物業(yè)咋管?有新模式了

　　“針對物業(yè)的管理，《條例》中創(chuàng )新了基層治理模式。”王亮介紹，《條例》規定了建立健全社區黨建引領(lǐng)，居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機制。鼓勵和引導中國共產(chǎn)黨黨員、各級人大代表和政協(xié)委員參與社區治理，推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織，符合條件的社區黨組織和居民委員會(huì )成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì )成員。同時(shí)，規定了確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )成員時(shí)，應當有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加。

　　街道吹哨部門(mén)報到 執法進(jìn)小區了

　　王亮表示，《條例》為了促進(jìn)物業(yè)管理與社區治理有機結合，賦予街道辦事處、鄉鎮政府統籌協(xié)調、監督管理轄區物業(yè)管理活動(dòng)的具體職責，發(fā)揮其了解實(shí)際情況、發(fā)現問(wèn)題及時(shí)、處理問(wèn)題直接的優(yōu)勢。同時(shí)，為促進(jìn)城市管理、社會(huì )治理向“最后一公里”延伸，設定了“執法進(jìn)小區”內容，形成“街道吹哨，部門(mén)報到”的工作機制，解決小區相關(guān)事項管理空白和職能缺位的問(wèn)題。

　　業(yè)主大會(huì )發(fā)起門(mén)檻 降低了

　　為了促進(jìn)業(yè)主自治制度加快建立。王亮說(shuō)，《條例》針對首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)難的問(wèn)題，降低了業(yè)主大會(huì )發(fā)起門(mén)檻。針對業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織難、表決難的問(wèn)題，規定“可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)”“提倡采用短信、微信等信息化技術(shù)手段改進(jìn)表決方式”“市、縣物業(yè)行政主管部門(mén)建立業(yè)主決策信息平臺”等內容。

　　同時(shí)，針對業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不夠、履職不到位、缺乏監督約束機制等問(wèn)題，從入口關(guān)把起，對業(yè)主委員會(huì )成員應當具備的條件進(jìn)行明確;從基礎保障做起，對業(yè)主委員會(huì )辦公用房、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費以及工作補貼來(lái)源渠道進(jìn)行確定;從監督跟進(jìn)嚴起，規定街道辦、鄉鎮政府測評業(yè)主委員會(huì )年度工作，連續兩年測評不合格的，重選業(yè)主委員會(huì )，并對業(yè)主委員會(huì )改選、業(yè)主委員會(huì )及其成員禁止性行為，以及業(yè)主委員會(huì )成員資格終止進(jìn)行規定。

　　此外，針對當前物業(yè)服務(wù)合同多數是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續，不利于業(yè)主大會(huì )成立和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，設定前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)三年。

　　被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù) 不可以了

　　王亮表示，此次《條例》針對業(yè)主維護和保障權益，作出重點(diǎn)規范。其中，針對業(yè)主對共有部分享有共同管理權利認識的缺失和不足，對業(yè)主共有部分包含的具體內容進(jìn)行了明確。

　　同時(shí)，針對業(yè)主被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)事項，不善于通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同合理、公平約定雙方權利義務(wù)的問(wèn)題，明確建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)合同約定的內容;規定物業(yè)服務(wù)合同應當包括的主要內容。

　　此外，針對業(yè)主共有收益可能被侵占的問(wèn)題，對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，以及收益使用方式進(jìn)行了明確。

　　以限制業(yè)主入戶(hù)催交物業(yè)費 禁止了

　　針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)良莠不齊，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規范問(wèn)題，王亮表示，《條例》規定業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公開(kāi)招標。而針對業(yè)主不交費、物業(yè)服務(wù)人降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理惡性循環(huán)的問(wèn)題，明確物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁主張權利;同時(shí)，明確業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費，禁止物業(yè)服務(wù)人采取限制業(yè)主進(jìn)出小區、入戶(hù)、使用電梯以及車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位等方式催交物業(yè)費。

　　針對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因為信息的不對等，缺乏溝通，而激發(fā)矛盾問(wèn)題，設定了物業(yè)管理公示制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示具體內容。而為解決房屋開(kāi)發(fā)建設遺留質(zhì)量問(wèn)題，規定建設單位應當與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設單位未按照協(xié)議約定期限整改落實(shí)的，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)向所在地縣級物業(yè)行政主管部門(mén)報告，縣級物業(yè)行政主管部門(mén)應當依法處理。物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)報告的，承擔整改落實(shí)責任。

　　針對解聘后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出問(wèn)題，規定了具體清退措施。

　　小區物業(yè)突然撤出 有人管了

　　針對黑龍江省一些小區出現物業(yè)撤出的情況，王亮表示，《條例》建立了應急物業(yè)服務(wù)救濟制度，規定物業(yè)管理區域出現失管狀態(tài)時(shí)，街道辦、鄉鎮政府應組織確定應急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應急服務(wù)。

　　此外，針對專(zhuān)項維修資金使用難問(wèn)題，建立了維修資金應急使用制度。明確應急使用維修資金的條件以及便捷程序，解決了危及房屋安全等緊急情況下應急維修問(wèn)題。(記者 張立 仲亮)