解決好大城市住房突出問(wèn)題，是不久前中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一。大城市房?jì)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在著(zhù)供應結構不合理、市場(chǎng)秩序不規范、租賃關(guān)系不穩定等問(wèn)題。近期北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，規范住房租賃市場(chǎng)行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題。

　　規范租賃市場(chǎng)

　　住房租賃企業(yè)預收租金不得超3個(gè)月、上調租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……近期已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等多城出臺住房租賃相關(guān)政策。

　　北京市五部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配;住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金。

　　上海市從加強住房租賃市場(chǎng)主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強住房租賃交易服務(wù)管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務(wù)平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場(chǎng)亂象和加強住房租賃管理制度保障9方面做出了具體規定。

　　深圳市則要求，對通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過(guò)4個(gè)月租金數額的部分資金，由銀行進(jìn)行監管或者由租賃企業(yè)提供相應價(jià)值的銀行保函擔保。

　　深圳還提出要逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶(hù)政策中與購買(mǎi)住房享受同等待遇，在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。

　　嚴控租金貸款

　　值得注意的是，各地在出臺租賃市場(chǎng)相關(guān)政策時(shí)，租金貸仍是關(guān)注的重點(diǎn)。其中深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。金融機構發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

　　北京市多舉措控制租金貸去向、縮短預收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　上海市明確指出，已開(kāi)展個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門(mén)報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下，住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機構不得為其辦理個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)。

　　對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，租戶(hù)的租金先存入監管賬戶(hù)，再由監管機構付給住房租賃經(jīng)營(yíng)機構，同時(shí)嚴控租金貸業(yè)務(wù)，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。設置租金監管賬戶(hù)，一方面減少了租戶(hù)白交房租的風(fēng)險，另一方面也杜絕了長(cháng)租公寓企業(yè)為了加強現金流，“高進(jìn)低出，長(cháng)收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長(cháng)租公寓行業(yè)盛行租金貸的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現租戶(hù)維權事件，長(cháng)租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑。因此，加強住房租賃交易監管以及長(cháng)租公寓機構回歸精細化運營(yíng)、減少租金貸的占比顯得尤為重要。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長(cháng)租公寓企業(yè)通過(guò)租金貸、長(cháng)收短付等方式形成的“資金池”是導致當前企業(yè)爆雷的“罪魁禍首”。在租客端被過(guò)度金融化的情況下，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。各地針對這個(gè)問(wèn)題，提出了一系列針對性很強的監管措施，將有效促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，切實(shí)保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。

　　增加房源供給

　　對培育住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增加房源供給是一個(gè)重要方面。對此，上海明確表示，通過(guò)新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。

　　寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權的土地，經(jīng)批準后用于租賃住房建設;允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。

　　中山也擬允許將非公開(kāi)出讓用地和非通過(guò)市土地使用權公開(kāi)交易機構實(shí)施公開(kāi)轉讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房(按商品房分攤辦證的除外)等，按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。

　　深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負責建設和運營(yíng)租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。

　　“PPP模式或將成為后續政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負擔和激活房企投資積極性。”易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)對此表示。

　　北京大學(xué)教授樓建波表示，近年來(lái)，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場(chǎng)需求的雙重驅動(dòng)下，經(jīng)歷了一個(gè)非?？焖俚陌l(fā)展過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)也暴露出不少新情況、新問(wèn)題。近期出臺的租賃新規是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場(chǎng)波動(dòng)以及總結經(jīng)驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監管措施，可以說(shuō)為行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)行為劃出了邊界。同時(shí)，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，預計未來(lái)會(huì )繼續支持專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租。