北京、上海、深圳等多個(gè)一線(xiàn)熱點(diǎn)城市日前密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，規范住房租賃市場(chǎng)行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題。業(yè)內人士指出，長(cháng)租公寓類(lèi)的企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額占比已超過(guò)20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場(chǎng)，已經(jīng)有60%的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易。在這種情況下，租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓市場(chǎng)需要加大監管力度。

　　規范租賃市場(chǎng)秩序

　　2月5日，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )官網(wǎng)披露，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，進(jìn)一步整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，規范住房租賃市場(chǎng)行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題，經(jīng)市政府同意，市住建委、市房管局、市發(fā)改委、市公安局、市市場(chǎng)監管局、市地方金融局、市司法局、市網(wǎng)信辦、市城管執法局、上海銀保監局等10部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》)。

　　《實(shí)施意見(jiàn)》從加強住房租賃市場(chǎng)主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強住房租賃交易服務(wù)管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務(wù)平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場(chǎng)亂象和加強住房租賃管理制度保障9個(gè)方面做出了具體規定。

　　此前，北京、深圳相繼出臺租賃新政。其中，北京市規定，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金。

　　深圳市則要求，圍繞全市住房租賃企業(yè)租賃資金監管面臨的突出問(wèn)題，明確相應的監管措施。對通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過(guò)4個(gè)月租金數額的部分資金，由銀行進(jìn)行監管或者由租賃企業(yè)提供相應價(jià)值的銀行保函擔保。

　　嚴控“租金貸”

　　值得注意的是，上述熱點(diǎn)城市特別提到了“租金貸”的規范問(wèn)題。其中，針對“租金貸”問(wèn)題，深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。金融機構發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。同時(shí)，規定住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員應當協(xié)助承租人將住房租賃資金存入專(zhuān)戶(hù)，不得通過(guò)其他的銀行賬戶(hù)或者第三方支付平臺收取承租人押金及租金。

　　北京市多舉措控制“租金貸”去向、縮短預收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，租戶(hù)的租金先存入監管賬戶(hù)，再由監管機構付給住房租賃經(jīng)營(yíng)機構，同時(shí)嚴控“租金貸”業(yè)務(wù)，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。租戶(hù)的租金直接進(jìn)入租賃機構，設置資金監管賬戶(hù)，一方面減少了租戶(hù)白交房租的風(fēng)險，另一方面也杜絕了長(cháng)租公寓企業(yè)為了加強現金流，“高進(jìn)低出，長(cháng)收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長(cháng)租公寓行業(yè)盛行“租金貸”的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現租戶(hù)維權現象，長(cháng)租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑。因此，加強住房租賃交易監管以及長(cháng)租公寓機構回歸精細化運營(yíng)、減少“租金貸”的占比顯得尤為重要。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長(cháng)租公寓企業(yè)通過(guò)“租金貸”、長(cháng)收短付等方式形成的“資金池”是導致當前企業(yè)“爆雷”的“罪魁禍首”。在租客端被過(guò)度金融化的情況下，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。新規針對這個(gè)問(wèn)題，提出了一系列針對性很強的監管措施，將有效促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，切實(shí)保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。

　　預計對行業(yè)形成沖擊

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱(chēng)，長(cháng)租公寓企業(yè)已經(jīng)全面金融化，長(cháng)租公寓最大的問(wèn)題其實(shí)不僅僅是在推漲房租，更大的問(wèn)題是金融化帶來(lái)的“資金池”?，F在的長(cháng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)標準的“金融企業(yè)”。上述政策如果執行，將解決這個(gè)行業(yè)難題，對行業(yè)將產(chǎn)生顛覆性沖擊。

　　同時(shí)，張大偉強調，租賃市場(chǎng)因為不需要過(guò)戶(hù)確權，所以很難監管。之前，長(cháng)租房曾出臺政策不準進(jìn)行隔斷，大部分公寓企業(yè)并未執行。長(cháng)租公寓類(lèi)的企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額占比已超過(guò)20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場(chǎng)已經(jīng)有60%的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易。在這種情況下，租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓市場(chǎng)需要加大監管力度。

　　北京大學(xué)教授、博士生導師、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，近年來(lái)，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場(chǎng)需求的雙重驅動(dòng)下，經(jīng)歷了一個(gè)非?？焖俚陌l(fā)展過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)也暴露出不少新情況、新問(wèn)題。近期出臺的租賃新規是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場(chǎng)波動(dòng)以及總結經(jīng)驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監管措施，可以說(shuō)為長(cháng)租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”的要求高度契合。新規突出長(cháng)租公寓發(fā)展要合法、規范、專(zhuān)業(yè)，決不能理解為把長(cháng)租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分。預計未來(lái)會(huì )繼續支持專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租。