萬(wàn)科泊寓成壽寺社區是北京第一個(gè)投入市場(chǎng)運營(yíng)的集體土地租賃房項目。受訪(fǎng)者供圖

　　今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地,建設籌集各類(lèi)政策性住房5萬(wàn)套，完善長(cháng)租房政策，規范租賃市場(chǎng)秩序，努力解決好住房突出問(wèn)題。

　　截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開(kāi)工44個(gè)，可提供房源約5.75萬(wàn)套。記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年將支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業(yè)、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。

　　今年北京兩會(huì )上，市人大代表建議，主管部門(mén)引入專(zhuān)業(yè)化的住房租賃機構參與集體土地租賃住房的運營(yíng)管理，創(chuàng )新集租房合作模式，并建立規范。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)應對集租房項目到公交、地鐵站點(diǎn)的接駁交通進(jìn)行集中規劃，切實(shí)解決集租房的通勤痛點(diǎn)。

　　推出集體土地租賃房 中小套型占90%

　　2020年，部分長(cháng)租公寓因“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為導致“跑路”“暴雷”，引發(fā)關(guān)注。另一方面，長(cháng)租房市場(chǎng)又面臨著(zhù)戶(hù)型供應與需求不匹配、長(cháng)租期難以實(shí)現等問(wèn)題。

　　北京市人大代表、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，目前在租賃住房市場(chǎng)上，成套住房多，獨立公寓少。許多有租房需求的畢業(yè)生、單身人士或者處于職業(yè)早期的承租人，可能更需要帶衛生間和簡(jiǎn)單廚房的獨立小公寓戶(hù)型，但市場(chǎng)上卻多是幾室一廳的成套住房。同樣的價(jià)格，他們只能去租一套房子里的一間。

　　如何完善長(cháng)租房政策，成為政策制定者和業(yè)內專(zhuān)家共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類(lèi)政策性住房5萬(wàn)套，完善長(cháng)租房政策，規范租賃市場(chǎng)秩序，努力解決好住房突出問(wèn)題。

　　記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年要加大住房保障力度，建設籌集公租房、共有產(chǎn)權房等各類(lèi)政策性住房5萬(wàn)套(間)，竣工8萬(wàn)套(間)，市場(chǎng)租房補貼擴面至2萬(wàn)戶(hù)以上。支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業(yè)、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。

　　在1月25日晚北京政務(wù)服務(wù)局主辦的“市民對話(huà)一把手”訪(fǎng)談節目中，北京市住建委黨組書(shū)記、主任王飛透露，集體土地租賃住房是今年北京住房領(lǐng)域的工作重點(diǎn)之一。

　　“集租房的特點(diǎn)是面積不大功能全、中小戶(hù)型品質(zhì)高、單套租金總價(jià)低，現有的項目中90平方米以下中小套型占總量的90%，適合新市民、年輕人租住。”王飛說(shuō)。據介紹，截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開(kāi)工44個(gè)，可提供房源約5.75萬(wàn)套。

　　建設集體土地租賃房可獲補貼

　　樓建波告訴記者，盡管近年來(lái)北京集體土地上租賃住房建設力度不小，但實(shí)際上立項多、開(kāi)工少、真正建成運營(yíng)的更少。

　　“集體土地租賃地塊一般距離附近商圈較遠、公共交通條件較差、商業(yè)配套不完善，難以吸引租客入住。有些地塊即使建成，如果不采取必要的措施，也很難形成有效供應。”樓建波表示，只有集體土地租賃住房房源充分滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求、為租客所接受，才算是增加了有效供給。

　　為支持集體土地建設租賃住房、改建租賃型職工集體宿舍等建設，2020年9月，北京市住建委、市財政局聯(lián)合印發(fā)《北京市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項資金管理暫行辦法》。辦法明確，符合要求的集體土地建設租賃住房，成套住房可獲得4.5萬(wàn)元/套補助，非成套住房每間可補助3萬(wàn)元，集體宿舍每間可補助5萬(wàn)元。

　　為加快推進(jìn)集體土地租賃住房項目開(kāi)工，增加租賃房源供應，穩定租賃市場(chǎng)，市住建委、市發(fā)改委、市規自委今年初聯(lián)合發(fā)布意見(jiàn)，進(jìn)一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設與管理。

　　意見(jiàn)提出，全市重點(diǎn)在中心城區周邊城鄉接合部及土地資源較多且有利于服務(wù)重點(diǎn)功能區的地帶，平原多點(diǎn)新城靠近產(chǎn)業(yè)園區的地區，以及市郊鐵路沿線(xiàn)、地鐵站點(diǎn)、交通樞紐周邊等配套相對完善區域規劃布局集體土地租賃住房，原則上每個(gè)區級產(chǎn)業(yè)園區均需規劃建設集體土地租賃住房，促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合。

　　這一新政同時(shí)明確，集體土地租賃住房應配建相應的公共服務(wù)設施和停車(chē)位。同一項目地塊建筑內可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用。納入全市政策性住房建設計劃的集體土地租賃住房項目，租賃住戶(hù)使用水電氣熱執行居民價(jià)格。

　　■ 建議

　　引入專(zhuān)業(yè)租賃機構參與集租房運營(yíng)

　　樓建波指出，目前，集體土地租賃住房的運營(yíng)一般將民營(yíng)的住房租賃機構排除在外，難以發(fā)揮住房租賃企業(yè)在提升性?xún)r(jià)比、降本增效等方面的經(jīng)驗優(yōu)勢。

　　而另一方面，目前市場(chǎng)上的住房租賃企業(yè)，也就是所謂的“長(cháng)租公寓”，往往只能從房東手里收集零散房源，通過(guò)“代管”的形式來(lái)運營(yíng)。這些企業(yè)一方面難以與出租人簽訂長(cháng)期的租賃合同，另一方面這些房源都是成套住房，與市場(chǎng)需求不匹配，且多位于老舊小區，改造難度大、裝修成本高。

　　樓建波建議，主管部門(mén)引入專(zhuān)業(yè)化的住房租賃機構參與集體土地租賃住房的運營(yíng)管理，創(chuàng )新集租房合作模式，并建立合作規范。集體經(jīng)濟組織供給土地，房地產(chǎn)企業(yè)完成住房建設，租賃企業(yè)發(fā)揮運營(yíng)優(yōu)勢，政府承擔監管職責，最大化地發(fā)揮集體土地租賃住房的效用。

　　他解釋說(shuō)，專(zhuān)業(yè)的住房租賃企業(yè)對租客需求的把握更準確，可為集體土地租賃房及商業(yè)配套的建設規劃、戶(hù)型設計等提供經(jīng)驗，在裝修、服務(wù)、管理等方面也更為精細高效。

　　“具體操作方面，租賃企業(yè)甚至可以與開(kāi)發(fā)建設主體簽訂預租合同，比如預付三年租金，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)解決部分資金問(wèn)題;而在運營(yíng)方面，租賃企業(yè)可以按照其目前已經(jīng)成熟的模式來(lái)裝修、設計和提供服務(wù)。”

　　此外，樓建波建議，相關(guān)部門(mén)對北京市內集體土地租賃住房項目到公交、地鐵站點(diǎn)的接駁交通進(jìn)行集中規劃，切實(shí)解決集租房的通勤痛點(diǎn);或可向租客發(fā)放交通補貼，吸引租賃群體入住集租房。

　　■ 探訪(fǎng)

　　北京首個(gè)集租房項目打造“活力社區”

　　位于豐臺區的萬(wàn)科泊寓成壽寺社區是北京第一個(gè)投入市場(chǎng)運營(yíng)的集體土地租賃房項目，建成于去年5月底。

　　從地鐵14號線(xiàn)方莊站往南步行800米即是泊寓成壽寺社區，兩棟9層高的住宅樓由兩層公共空間相連，形成半封閉式的社區。地處南三環(huán)邊，通勤40分鐘即可到達國貿、大紅門(mén)、麗澤商務(wù)區等核心商圈，不少年輕人把這里看作周邊性?xún)r(jià)比最高的租房之選。

　　項目工作人員介紹，入住泊寓成壽寺社區的多是18到45周歲的白領(lǐng)、金領(lǐng)以及自由職業(yè)者人群。“這種自帶公共空間的社區租賃房能最大程度滿(mǎn)足他們的需求。”

　　24歲的丁晨(化名)是去年9月入住泊寓成壽寺社區的。她表示當初選擇入住這里，就是感覺(jué)這樣的社區模式很新穎，公寓的公共區域功能豐富，相比較民宅，更喜歡這種“活力社區”的感覺(jué)。

　　泊寓成壽寺社區二樓是一個(gè)約600平方米的共享客廳，被劃分為云中圖書(shū)館、減壓健身房、歡樂(lè )轟趴館等區域。“周末不用出去，在公寓就可以看書(shū)、喝咖啡、跟同樓的朋友聚餐玩桌游，很喜歡這樣的居住氛圍。”丁晨說(shuō)。

　　工作人員介紹，泊寓成壽寺社區房間總套數901套，以20-30㎡開(kāi)間產(chǎn)品為主，分為大開(kāi)間、小開(kāi)間、一室一廳三種房型，月租金在3300元到6500元不等。每個(gè)房間都劃分為洗漱區、休閑娛樂(lè )區和休息睡眠區，合理分配了空間的使用率。

　　作為集體土地租賃房的泊寓成壽寺社區，簽約途徑及方式與普通長(cháng)租公寓沒(méi)有太大區別。“可以在‘泊寓’APP里搜索豐臺區泊寓院兒-成壽寺社區，打電話(huà)到門(mén)店預約看房時(shí)間;選好房間后，也是在‘泊寓’APP里面簽約以及交款，簽約租期為6個(gè)月-2年，付款方式為押一付一。”(記者 吳嬌穎)