利益捆綁形成默契

　　馬林是上海市閔行區的一家中介機構負責人，其業(yè)務(wù)所在區域靠近黃浦江閔行段的濱江，離市區稍遠。這個(gè)“偏安”于上海西南的安靜角落，在二手房市場(chǎng)的狂潮之下已經(jīng)熱鬧非凡。

　　離馬林所在中介機構三四公里的地方，2020年年中僅五、六萬(wàn)元/平方米的房子已漲至十一、十二萬(wàn)元/平方米。背后的推動(dòng)因素在于學(xué)區房的“稀缺”。

　　“上海外環(huán)以外難得的優(yōu)質(zhì)學(xué)區，再加上即將開(kāi)通的地鐵新線(xiàn)路，通往市中心縮短到1小時(shí)以?xún)?。因此，價(jià)格迅速被抬高。”馬林解釋稱(chēng)。

　　除了學(xué)區房的“稀缺”，業(yè)主們通過(guò)利益捆綁在一起也掀起了不小的浪潮。

　　業(yè)主們通過(guò)利益同盟迅速集結。“去年底，就有人在小區業(yè)主群里說(shuō)小區二手房單價(jià)不允許在每平方米10萬(wàn)元以下掛單。雖然不是硬性要求，但房?jì)r(jià)飆漲你好我好大家好。于是，在利益面前形成了一種默契。”馬林告訴中國證券報記者。

　　記者從小區業(yè)主那里也得到了證實(shí)，盡管具體細節有所出入。不過(guò)，再堅固的陣營(yíng)也有“異見(jiàn)分子”。“我想早點(diǎn)賣(mài)掉置換到市區，但不敢掛低，誰(shuí)家掛低了大家一查就知道了。”該小區業(yè)主章先生告訴中國證券報記者。

　　附近一小區的業(yè)主們也想“復制”這種模式。“雖然學(xué)區沒(méi)有那么好，但這里學(xué)校齊全。那邊十一、十二萬(wàn)元(每平方米)，這里怎么也得八、九萬(wàn)元(每平方米)，而不是現在的6萬(wàn)元(每平方米)。”業(yè)主群里有人“仗義執言”，并引來(lái)業(yè)主們一片贊同。于是，新的價(jià)格攻守同盟似乎正在形成。

　　“我當然希望有成交，但現在的價(jià)格不建議去買(mǎi)。”馬林強調，這是用“朋友”的身份與記者交流，“每平方米十一、十二萬(wàn)元在徐匯濱江都可以買(mǎi)到新房了。”

　　價(jià)格瘋漲，對有置換需求的業(yè)主并不一定有利。據記者了解，上海二手房市場(chǎng)目前置換需求較為強烈，一些房東想賣(mài)了舊房購置新房，或換一套更好的二手房。但現在上海二手房市場(chǎng)幾乎要陷入“無(wú)房可賣(mài)”的怪圈。

　　上海市徐匯區一房產(chǎn)中介負責人朱婷對記者表示，“掛牌的房源，房東大多不愿意收定金，只接受買(mǎi)家看房，希望拴住買(mǎi)家，等自己搖到新房或確定好其他房子時(shí)再收定金。不過(guò)，到時(shí)候就是出價(jià)高者得。”

　　“基本上賣(mài)得差不多了，庫存房源一個(gè)小區能簽字的就一兩套。”某負責上海市浦東新區三林區域的中介人員說(shuō)。

　　貝殼找房APP數據顯示，截至1月19日，上海僅有3.41萬(wàn)套二手房房源可供出售。然而，過(guò)去幾個(gè)月，上海二手房的去化速度一個(gè)月高達3萬(wàn)套。

　　樓盤(pán)“瑕疵”難擋“打新”潮涌

　　記者來(lái)到一處冠以“濱江”概念的新樓盤(pán)。該樓盤(pán)從1月15日開(kāi)始認籌，1月19日認籌進(jìn)入尾聲。“主打160、170和180平方米的精裝修戶(hù)型，首套購房者需要700萬(wàn)元的活期存款證明，二套房購房者需要1400萬(wàn)元的活期存款證明。”在樓盤(pán)現場(chǎng)，項目方工作人員介紹。

　　幾天下來(lái)，該樓盤(pán)的認購比例大概是1.2：1。“周邊配套比較陳舊，離地鐵站也遠，說(shuō)是徐匯區其實(shí)快接近閔行區了。這次新開(kāi)的樓盤(pán)集中在小區后部遠離黃浦江的地方，所謂‘江景’基本都是‘斷江’。”售樓處現場(chǎng)有競品樓盤(pán)工作人員混雜其中，并小聲給記者“科普”其中的“暗坑”。

　　但這些“瑕疵”并未擋住購房者的步伐。十多分鐘時(shí)間，售樓處就有七、八組購房者準備好了資料，前來(lái)參加認籌搖號。其中一位女士行色匆匆抱著(zhù)文件袋趕來(lái)，一只手還匆忙在手機上打字，或許是找人商量;一對年輕人比較篤定，牽著(zhù)手走進(jìn)售樓處遞交材料，然后喜笑顏開(kāi)地出來(lái)，并和售樓處工作人員打招呼。記者旁邊一位老阿姨嘀咕，“這么年輕，錢(qián)都是哪里來(lái)的?”

　　對于資金來(lái)源，作為買(mǎi)房大軍一員的翟先生說(shuō)，“大頭是我和太太兩邊湊，雙方老人各自賣(mài)了一套在老家的房子。我們夫妻在上海工作時(shí)間不長(cháng)，沒(méi)有多少積蓄。”

　　至于買(mǎi)房的策略，翟先生兩手準備：一邊參加“打新”，一邊去看優(yōu)質(zhì)地段的二手房，從去年10月開(kāi)始準備到現在。不過(guò)，翟先生現在感覺(jué)壓力較大，“好的新房沒(méi)有搖到，二手房又瘋漲，兩家老人嫌我們下手太慢，都有矛盾了。老家房子不值錢(qián)，經(jīng)不起上海房?jì)r(jià)瘋漲，小半套房子已被漲沒(méi)了。”

　　去年下半年以來(lái)，上海樓市“打新”就熱情高漲。中國證券報記者元旦期間走訪(fǎng)上海多個(gè)新盤(pán)發(fā)現，2021年開(kāi)年上海新房市場(chǎng)“打新”熱度猶存，多個(gè)樓盤(pán)的認籌率超過(guò)100%。某接近千萬(wàn)元起步的豪宅項目認籌率更是達到441%，有的客戶(hù)樣板房都沒(méi)看就直接交350萬(wàn)元認籌金準備“打新”。

　　2020年12月，有上海市民通過(guò)網(wǎng)絡(luò )向上海市領(lǐng)導反映新房市場(chǎng)搖號火熱的現象，并建議政策傾向無(wú)房的剛需。2021年1月，上海市房屋管理局對此回復稱(chēng)，“正在積極研究進(jìn)一步完善認籌規則等相關(guān)政策規定。”

　　上海樓市“暖冬”行情持續燥熱。中國證券報記者走訪(fǎng)上海多家樓盤(pán)和房產(chǎn)中介發(fā)現，樓市“打新”活躍，二手房市場(chǎng)氛圍焦躁，甚至出現業(yè)主抱團漲價(jià)的情況。業(yè)內人士指出，價(jià)格“瘋漲”或成為交易量“殺手”，有價(jià)無(wú)市局面或加速到來(lái)，瘋狂游戲終有散場(chǎng)時(shí)，房子將回歸其應有的屬性。

　　一線(xiàn)城市總體回暖

　　面對上海樓市的“暖冬”行情，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，市場(chǎng)表現的確好于預期，認籌超過(guò)100%的項目不少。不過(guò)，過(guò)熱局面不可持續。央行金融司司長(cháng)日前再次重申“房住不炒”，再加上信貸方面的管控，成交壓力會(huì )逐漸顯現。此外，一、二月份是傳統淡季，房企對于新房的投放會(huì )有所控制，預計后續會(huì )維持震蕩調整的走勢。

　　今年以來(lái)，上海一手房市場(chǎng)成交量連續回落。據上海中原地產(chǎn)數據顯示，1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少36%;1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面積16.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少28.8%。

　　“另外，上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱，繼續升溫可能性不大，預計1月成交量會(huì )下降，但市場(chǎng)熱度短期仍會(huì )慣性延續，價(jià)格不一定會(huì )降下來(lái)。1-2月上海二手房市場(chǎng)可能進(jìn)入僵持、博弈階段。”盧文曦說(shuō)。

　　從其他一線(xiàn)城市看，樓市紛紛上演回暖行情。

　　1月15日，國家統計局發(fā)布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2020年，樓市7至8月沖高后，四季度整體漲幅放緩。但12月份在二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本穩定的情況下，一線(xiàn)城市出現明顯的翹尾現象，4個(gè)一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格上漲明顯加快。“預計2021年一季度房?jì)r(jià)繼續上漲的趨勢會(huì )延續，而調控政策趨緊有望平穩市場(chǎng)。”