近日，北京市規劃和自然資源委官網(wǎng)發(fā)布了海淀區樹(shù)村等三宗地塊使用權出讓的補充公告，對上述地塊施行“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式。該公告引發(fā)媒體關(guān)注，有聲音認為北京將出現“新型共有產(chǎn)權房”。

　　相比于共有產(chǎn)權住房售價(jià)較低而言，上述三宗地塊的起拍價(jià)已經(jīng)較高，其中海淀區樹(shù)村兩個(gè)地塊的起拍價(jià)均達到6.7萬(wàn)元/平方米，未來(lái)或打造出10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項目。推出共有產(chǎn)權住房的初衷，是為了解決社會(huì )“夾心層”的住房問(wèn)題，那為什么高端住宅也要有共有產(chǎn)權房?新的土地出讓方式，又有什么考量?

　　出售時(shí)政府只取原值 流通性高于共有產(chǎn)權房

　　2017年，北京市出臺共有產(chǎn)權住房政策，建設“政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房”，這被認為是解決社會(huì )“夾心層”住房問(wèn)題的重要嘗試。相比于上述政策，此次出讓地塊上新建起來(lái)的住房屬于“政府與購房人按份共有產(chǎn)權的商品住房”，沒(méi)有提及“政策性”三個(gè)字。

　　三宗地掛牌出讓方式的調整，可以理解為三個(gè)“競”：設定土地合理上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。同時(shí)，宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額，當現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時(shí)，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　媒體報道稱(chēng)，這是北京市土地公開(kāi)出讓首次采用“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”方式進(jìn)行供地。

　　在銷(xiāo)售價(jià)格方面，補充公告明確，“對報價(jià)明顯高于周邊在售項目?jì)r(jià)格和本項目前期成交價(jià)格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書(shū)、屬于現房銷(xiāo)售的暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。”

　　貝殼研究院高級分析師潘浩對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，補充公告除了“購買(mǎi)后5年內不得轉讓”等常規規定外，更引人關(guān)注的是對出租、出售以及再次交易后的房屋屬性的相關(guān)規定，這些方面處處體現了讓利于民。

　　原有的共有產(chǎn)權住房政策規定，房源用于出租時(shí)，政府和購房者按房屋所有權比例獲取租金;上市出售時(shí)，只可以轉售給同樣具備購買(mǎi)共有產(chǎn)權房購買(mǎi)資格的購房者，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權;再次交易時(shí)，如想轉為普通商品房，需自購政府產(chǎn)權部分。

　　而上述補充公告規定，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有;購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓購房人持有的房屋產(chǎn)權份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權份額一并轉讓?zhuān)话丛擃?lèi)住房首次上市時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權份額取得購房款;轉讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產(chǎn)權份額比例為100%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，相較于共有產(chǎn)權住房，補充公告規定的住房類(lèi)型除了需要滿(mǎn)足取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后才能上市出售外，其余政策幾乎與普通商品住房一樣。尤其是在上市出售時(shí)，共有產(chǎn)權房需要征得政府部門(mén)同意，但這類(lèi)住房沒(méi)有任何限制，銷(xiāo)售后，政府也只取所持有商品房產(chǎn)權份額原值的購房款，購房人完全享有房屋增值部分。轉讓對象沒(méi)有共有產(chǎn)權房那么嚴格，而是面向符合北京市商品住房限購政策的家庭，房源流通性提升不少。

　　“新型共有產(chǎn)權房”提法存爭議 政策有意引導預期

　　北京住宅市場(chǎng)上存在著(zhù)多種產(chǎn)品類(lèi)型，例如商品房、限競房、共有產(chǎn)權房、限價(jià)房、兩限房、經(jīng)適房等等。在新的土地競拍規則下，上述地塊新建的住房應當歸于哪一類(lèi)?是否如外界所說(shuō)，屬于“新型共有產(chǎn)權房”?。

　　張大偉認為，上述地塊的住房，既不能簡(jiǎn)單歸類(lèi)于商品型住房，也不屬于保障房，稱(chēng)之為“新型共有產(chǎn)權房”，雖有一定道理，但也不完全恰當。他說(shuō)：“共有產(chǎn)權住房起碼是雙方都有決策權，但這類(lèi)住房二次出售時(shí)，購房人一方就能決定，收益也由購房人全部享有，與共有產(chǎn)權房差別較大。”

　　他還稱(chēng)，根據土地出讓規則，如果土地競拍在第一階段結束，就不存在政府與購房人共有產(chǎn)權份額的情況，這類(lèi)住房就屬于有5年限售期的普通商品住房;如果競拍進(jìn)入第二階段，即“宗地進(jìn)入競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額階段，并競報出政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”后，該類(lèi)住房才屬于“政府與購房人按份共有產(chǎn)權的商品住房”。

　　合碩機構首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端采訪(fǎng)時(shí)也稱(chēng)，雖然這類(lèi)住房與共有產(chǎn)權住房一樣，都是購房人與政府共有，但不能稱(chēng)之為“新型共有產(chǎn)權房”，或許叫做“共享產(chǎn)權房”比較合適。

　　此外，上述三宗地塊都較為優(yōu)質(zhì)，土地起拍價(jià)較高，未來(lái)打造的住宅產(chǎn)品偏向高端，與共有產(chǎn)權住房解決“夾心層”居住需求的想法不太相符。

　　三個(gè)地塊分別為北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1南地塊R2二類(lèi)居住用地(京土整儲掛(海)[2020]048號)、北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1北地塊R2二類(lèi)居住用地(京土整儲掛(海)[2020]049號)、北京市朝陽(yáng)區金盞鄉小店村3005-08地塊R2二類(lèi)居住用地(京土整儲掛(朝)[2020]051號)。

　　具體看，海淀樹(shù)村48號地塊、49號地塊毗鄰北五環(huán)，位于上地商圈附近，周邊互聯(lián)網(wǎng)科技公司環(huán)繞。根據出讓公告，樹(shù)村48號地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67219.82元/平方米;樹(shù)村49號地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67228.89元/平方米。

　　郭毅稱(chēng)，樹(shù)村兩個(gè)地塊十分優(yōu)質(zhì)，據其了解，當前大概有20家左右的房企都有競標意愿。按照土地起拍價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米以及周邊二手房?jì)r(jià)推算，這兩個(gè)地塊可能會(huì )被打造成單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項目。

　　郭毅表示，朝陽(yáng)區金盞鄉51號地塊雖然不能與樹(shù)村地塊相比，但受自貿區等利好影響，金盞鄉區域比較熱，該地塊起拍價(jià)也達到5萬(wàn)元/平方米。該地塊曾與旁邊的土地一同被出讓?zhuān)驗槠鹗純r(jià)較高而流拍，后來(lái)地塊被一分為二，其中一塊被中海地產(chǎn)拍走，其打造的中海首開(kāi)拾光里疊拼項目當前售價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右。

　　對于政府部門(mén)為何會(huì )采取新的供地方式，張大偉分析，由于樹(shù)村兩個(gè)地塊的市場(chǎng)關(guān)注度高，很多房企都有意競標，為了防止土地成交價(jià)過(guò)高、出現“地王”，政府部門(mén)就采用了“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的土拍方式，以壓低土地成交價(jià)，避免刺激市場(chǎng)。

　　郭毅也認為，防止樹(shù)村兩個(gè)地塊出現高地價(jià)，是政府部門(mén)采用新土拍方式的重要原因。她說(shuō)：“這一輪樓市調控政策，是讓購房人更理性地看待地價(jià)。過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商都拿地價(jià)去說(shuō)服購房人，告訴他們地價(jià)漲了，房?jì)r(jià)自然也要漲。這確實(shí)會(huì )影響一些購房人的心理預期。而現在，政府與購房人共同持有房屋產(chǎn)權，如果未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，購房人持有份額的收益就會(huì )下降，政府部門(mén)對應份額的房款又是不變的，購房人的虧損被放大。政府通過(guò)這種方式，讓購房人更理性地判斷房子未來(lái)的價(jià)值。”

　　優(yōu)于競自持 熱門(mén)地塊或推廣新規

　　其實(shí)，為了防止土拍價(jià)格過(guò)高而刺激市場(chǎng)，各地一個(gè)普遍做法是，在土地拍賣(mài)達到競價(jià)上限后，讓房企競爭自持份額。

　　“達到競價(jià)上限以后，讓房企去競拍自持比例，這不僅沒(méi)給政府帶來(lái)直接的土地收益，也讓房企沒(méi)辦法快速解套，而且，很多自持物業(yè)又沒(méi)有實(shí)現很好的經(jīng)營(yíng)。”郭毅說(shuō)，“政府通過(guò)占有住房一部分產(chǎn)權，既沒(méi)有影響土地出讓收入，又儲備了一個(gè)對標房?jì)r(jià)的資產(chǎn)收益，還能夠穩定市場(chǎng)預期，優(yōu)勢比較明顯。”

　　出讓公告稱(chēng)，海淀樹(shù)村48號、49號地塊競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額起始競報份額為5%，之后競報階梯為0.3%;朝陽(yáng)區金盞鄉51號地塊起始競報份額為0.3%，之后競報階梯為0.3%。公告未透露政府持有商品住宅產(chǎn)權的最高份額。

　　張大偉稱(chēng)，為抑制土拍過(guò)熱，北京今后或許會(huì )在熱門(mén)、優(yōu)質(zhì)地塊推廣“競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”的做法。郭毅預計，今后北京內城一些相對核心地段的地塊會(huì )采取這種土拍策略，它可能會(huì )是一個(gè)常態(tài)化政策。

　　值得注意的是，不同于普通商品住房，補充公告明確，購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)5年的，不允許轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。郭毅說(shuō)：“商品住宅過(guò)去是不限售的，如果政府突然出臺一個(gè)政策，要對所有商品住宅都限售，可能會(huì )對市場(chǎng)形成大的利空預期。針對特定的商品住宅地塊實(shí)施限售，大家對它的敏感度就會(huì )有所下降，不認為政府是在整體性收緊調控。”

　　根據公告，海淀樹(shù)村48號、49號地塊的掛牌競價(jià)截止時(shí)間為2021年1月21日，朝陽(yáng)區金盞鄉51號地塊掛牌競價(jià)截止時(shí)間為2021年2月1日。北京高端住宅市場(chǎng)是否會(huì )出現購房人與政府共有產(chǎn)權份額的產(chǎn)品，讓我們拭目以待。(中新經(jīng)緯APP)

　　中新經(jīng)緯版權所有，未經(jīng)書(shū)面授權，任何單位及個(gè)人不得轉載、摘編或以其它方式使用。