繼中央經(jīng)濟工作會(huì )議重申要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之后，近日，央行、銀保監會(huì )聯(lián)合對金融機構發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)又在融資層面釋放了積極信號。

　　《通知》要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，穩妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。

　　重點(diǎn)支持出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目

　　具體而言，此次《通知》內容主要涉及六個(gè)方面，即穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問(wèn)服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理、建立報告制度和宣傳機制。

　　值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，而非企業(yè)本身。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會(huì )出現爛尾的住房項目等，與收購企業(yè)股權等沒(méi)有關(guān)系，是經(jīng)營(yíng)的范疇。

　　此外，《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。一方面，央行鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務(wù)融資工具。

　　在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對于風(fēng)險可控的項目，可以提前啟動(dòng)盡職調查和信貸審查。推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營(yíng)造良好環(huán)境。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)洗牌優(yōu)化

　　事實(shí)上，今年以來(lái)我國房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購明顯放緩。據不完全統計，今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數量和金額雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額近768.96億元，僅相當于去年全年的22.95%。

　　業(yè)內普遍認為，這種局面的出現，需要提供一定的政策推力，再次鼓勵銀行業(yè)金融機構重視對房企兼并收購的金融服務(wù)工作，讓金融服務(wù)為優(yōu)質(zhì)房企在兼并收購中提供更有力的金融支持，讓頭部房企在兼并收購中發(fā)揮出更大的作用。既可對房地產(chǎn)重新進(jìn)行一次洗牌，將缺乏實(shí)力、風(fēng)險較大的房企出清，也有利于從根本上優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)，激發(fā)出房地產(chǎn)業(yè)的生機活力。

　　平安證券研報指出，《通知》意在加快協(xié)助出險房企完成項目轉讓?zhuān)徑獬鲭U房企流動(dòng)性壓力。從收購對象及收購主體來(lái)看，《通知》強調收購對象是出現風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，收購主體自身條件也要好。隨著(zhù)相關(guān)政策落地，除盤(pán)活出險房企流動(dòng)性外，優(yōu)質(zhì)民企、央企、國企有望借助政策擴大優(yōu)勢。

　　紅塔證券分析認為，過(guò)去幾年，整個(gè)房企資金鏈條高度依賴(lài)房地產(chǎn)預售產(chǎn)生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務(wù)償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線(xiàn)”收緊了房企杠桿擴張上限；二是房?jì)r(jià)上漲預期不再；三是信用風(fēng)險壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預售回款難度進(jìn)一步加劇。

　　而把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個(gè)辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價(jià)拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價(jià)，融資成本低，這有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

　　風(fēng)險市場(chǎng)化出清

　　與此同時(shí)，據央行公布的金融統計數據顯示，截止到2021年9月末人民幣貸款余額189.46萬(wàn)億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額37.37萬(wàn)億元。兩者相加高達88.37萬(wàn)億元，占比高達46.85%。專(zhuān)家認為，《通知》的出臺，有更深遠的金融意義，有利于防范化解房地產(chǎn)業(yè)可能引發(fā)的金融風(fēng)險，進(jìn)而在一定程度上穩定房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序。

　　在中指研究院看來(lái)，該《通知》將加快房企風(fēng)險出清。當房企出現了風(fēng)險事件或處于流動(dòng)性危機的邊緣時(shí)，及時(shí)處置項目資產(chǎn)是一項重要的風(fēng)險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力；二是保證項目后續順利建設完工，按期交付；三是并購方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

　　天風(fēng)證券研報同樣指出：“地產(chǎn)信用復蘇不對稱(chēng)的背景下，依靠行業(yè)并購消化不良資產(chǎn)可能是本輪行業(yè)風(fēng)險出清的主要路徑。”

　　嚴躍進(jìn)還表示，此次政策其實(shí)說(shuō)明了當前房地產(chǎn)金融放松的邏輯：房貸政策放松、發(fā)債政策放松、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策放松、收并購政策放松。類(lèi)似政策循序漸進(jìn)，和化解當前房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險等有關(guān)，也是各類(lèi)金融機構和房企所需要積極關(guān)注的內容。