樓市的轉涼，你感受到了嗎?

　　房?jì)r(jià)下行的壓力之下，11月以來(lái)，多地陸續出臺房?jì)r(jià)“限跌令”。光明正大降價(jià)被“限跌”之后，房企們又想出了新招，“打骨折”的工抵房如雨后春筍般冒出。

　　買(mǎi)房人們，能在這場(chǎng)博弈中撿漏嗎?

　　“滿(mǎn)城盡是工抵房”

　　近來(lái)，“工抵房”“內部房源”等關(guān)鍵詞擠滿(mǎn)了房產(chǎn)中介的朋友圈。工抵房不僅在二三線(xiàn)城市頻頻現身，也在廣州、成都、南京等一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市冒頭。有媒體統計，近期廣州推出工抵房的樓盤(pán)數量達到十余個(gè)，從郊區到主城區均有項目涉及。

　　“工抵房”即工程抵賬房，是開(kāi)發(fā)商用于給工程方抵扣工程款的一種方式。工程方需要的不是房子而是資金，因此在拿到抵押的房子后，往往會(huì )選擇打折降價(jià)快速銷(xiāo)售以回籠資金。

　　“工抵房不是什么新鮮事，之前一直有的。只不過(guò)前幾年房子都很好賣(mài)，流動(dòng)資金充裕，開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)自然也不會(huì )以房抵賬。最近行情不好，開(kāi)發(fā)商拿不出錢(qián)了，就又用起工抵房的辦法了。”某二線(xiàn)省會(huì )城市一房產(chǎn)中介公司負責人陳瑩(化名)告訴中新網(wǎng)。

　　陳瑩表示，之前，因為工抵房往往會(huì )便宜幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)，大量的降價(jià)會(huì )影響樓盤(pán)整體價(jià)格，這是開(kāi)發(fā)商不愿看到的，所以會(huì )做一些限制，比如暫時(shí)不給備案、不給貸款等。還會(huì )設置較高的付款條件，付款時(shí)間也會(huì )比較緊張。出售時(shí)還經(jīng)常只有三聯(lián)收據，有一定風(fēng)險。

　　但房?jì)r(jià)的下跌讓工抵房也出現了一些變化。陳瑩表示，想方設法降價(jià)促銷(xiāo)成了房企近期的主要動(dòng)作。“一個(gè)個(gè)鉚著(zhù)勁兒比誰(shuí)便宜得狠，有些外圍區的盤(pán)更是直接貼著(zhù)地價(jià)賣(mài)。”這就使得陳瑩最近接手的工抵房不僅可以貸款，且能很快過(guò)戶(hù)辦理房產(chǎn)證。

　　“我們有時(shí)候也會(huì )調侃說(shuō)‘滿(mǎn)城盡是工抵房’。”陳瑩估計當下工抵房的市場(chǎng)價(jià)位，二線(xiàn)城市能達到一般商品房的7-8折，三四線(xiàn)城市、尤其是一些本來(lái)就相對弱勢的樓盤(pán)，價(jià)格腰斬的也不在少數。

　　但在這些吸引人的條件背后，工抵房也埋藏著(zhù)不少隱患。

　　警惕!工抵房的“兩幅面孔”

　　身在某三線(xiàn)城市的買(mǎi)房人黃女士，最近就差點(diǎn)吃了工抵房的虧。

　　“我是9月通過(guò)中介，從工程老板處訂了一套工抵房，總價(jià)本來(lái)就不高，還便宜了差不多十萬(wàn)塊錢(qián)。當時(shí)承諾我是和售樓部直接簽合同，我就簽了認購書(shū)交了四成的首付。”黃女士告訴中新網(wǎng)。

　　黃女士著(zhù)急簽合同，才能盡快辦理房產(chǎn)證和按揭，但售樓處一直以各種借口拖延。等了一個(gè)多月后，黃女士經(jīng)房管局查詢(xún)才發(fā)現，這戶(hù)房產(chǎn)已經(jīng)是抵押狀態(tài)，不解押就不能交易，所以售樓處沒(méi)法簽合同。

　　被售樓部和工程老板聯(lián)手欺騙的黃女士很糾結要不要退房，好在前幾天撥打了市長(cháng)熱線(xiàn)后，開(kāi)發(fā)商轉變態(tài)度積極處理，并承諾在15天內簽合同辦按揭。

　　“確認工抵房是否被抵押，重點(diǎn)要看工程抵押協(xié)議、樓盤(pán)預售證等相關(guān)證件，條件允許的話(huà)最好到房產(chǎn)相關(guān)部門(mén)去核實(shí)。如果開(kāi)發(fā)商推三阻四，就要小心房屋很有可能已經(jīng)被抵押出去了。”陳瑩說(shuō)。

　　除此之外，根據以往經(jīng)驗，工抵房還可能存在因缺乏相關(guān)部門(mén)檢驗無(wú)法過(guò)戶(hù)、工程方已與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同并備案、簽錯合同主體等的風(fēng)險，都需要購房者多加小心。

　　陳瑩表示，真正的工抵房，在房源品質(zhì)售后服務(wù)方面，和正常出售的商品房是沒(méi)有區別的。要避免此類(lèi)問(wèn)題，應要求開(kāi)發(fā)商提供齊全的賣(mài)房手續，做到“五證齊全”。另外，最重要的是認準開(kāi)發(fā)商，手續、合同、認購、錢(qián)最好都是直接給到開(kāi)發(fā)商，如果是非開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，一定要做到“三方共管”。

　　穿著(zhù)“工抵房”外衣的“促銷(xiāo)房”

　　近段時(shí)間的工抵房井噴，除了因為開(kāi)發(fā)商現金流壓力比較大之外，另外一種情況則是打著(zhù)工抵房旗號的普通在售商品房。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出，部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對價(jià)格進(jìn)行調整，但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒，這樣一來(lái)也會(huì )以“工抵房”的名義來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，是一種變相的降價(jià)促銷(xiāo)行為。

　　陳瑩也表示，這種情況下開(kāi)發(fā)商一般會(huì )把促銷(xiāo)房委托給當地中介出售，售樓處還是正常的價(jià)格，避免麻煩，這些房子需要特別關(guān)注產(chǎn)權問(wèn)題。

　　最近，網(wǎng)絡(luò )上也出現了非常多老業(yè)主的維權行動(dòng)。有身在河北石家莊的業(yè)主反映，自己2020年以單價(jià)14600元買(mǎi)的房，前幾天被開(kāi)發(fā)商以工抵房為名義按單價(jià)11000元出售，4小時(shí)交易40余套，80平方米的房子就差了20多萬(wàn)元。

　　老業(yè)主委屈，開(kāi)發(fā)商無(wú)奈，陳瑩覺(jué)得，這只能說(shuō)是房企在艱難時(shí)刻迫不得已的選擇。

　　同策研究院指出，雖然“限跌令”等手段能將房?jì)r(jià)穩在一定水平，但市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，反而使得房企無(wú)法通過(guò)打折促銷(xiāo)方式快速回籠資金。

　　張波也表示，進(jìn)入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有向好的跡象，但并不會(huì )改變行業(yè)融資難的問(wèn)題。這也是房企不斷加快銷(xiāo)售節奏的重要原因，通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)量提升。

　　你愿意購買(mǎi)工抵房嗎?