11月23日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“鴻坤地產(chǎn)”)發(fā)布關(guān)于北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2018年公開(kāi)發(fā)行公司債券停牌的公告。稱(chēng)由于發(fā)生對債券交易產(chǎn)生重大不確定性的事項，停牌是為保證公平信息披露，維護投資者合法權益，涉及債券分別為18鴻坤01、18鴻坤03、19鴻坤01。
盡管鴻坤地產(chǎn)公告中并未明確是由于何類(lèi)重大不確定性事項，但大眼樓管梳理發(fā)現，近期鴻坤地產(chǎn)的“19鴻坤01”債券的投資人在最后2年的回售權方面，幾乎全部選擇了回售。投資人用腳投票使得鴻坤地產(chǎn)不得不進(jìn)行轉售而尋找新的投資人，而在目前的大環(huán)境下，轉售存在不確定性，因而鴻坤大概率是由此停牌存量債券的。
超90%的投資人選擇退出“19鴻坤01”
Wind數據顯示，當前鴻坤地產(chǎn)的存量債券僅有3只，即前述停牌的3只債券，票面利率均為7.5%，存量總額約9.2億元人民幣。其中，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”剩余期限分別為0.885年、1.0685年，在剩余一年左右的存續期內，中間并無(wú)賦權(回售權、贖回權等)，因此目前并無(wú)特別事項。
數據來(lái)源：Wind，公司公告
而在2019年11月發(fā)行的“19鴻坤01”，其期限為4年(2+1+1)，第三年及第四年投資人擁有回售權，第一個(gè)行權日為2021年11月22日，下一個(gè)行權日為2022年11月22日。
此前，鴻坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)決定將“19鴻坤01”第3年的票面利率維持不變，即維持在7.5%的水平。在沒(méi)有提高融資成本的情況下，以至于截止登記日，投資人選擇回售的金額達到了3.1798億元，相較于3.4億元的存量規模，回售占比高達92%。
克而瑞數據顯示，10月房企境外融資成本高達11.75%，環(huán)比上升3.66個(gè)百分點(diǎn)，境內融資成本3.48%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由于新增融資多是頭部穩健房企的低成本融資為主所致。
數據來(lái)源：Wind，CRIC
鴻坤地產(chǎn)在沒(méi)有提高融資成本的情況下，遭到投資人用腳投票也不足為奇。鴻坤不得不進(jìn)行轉售而尋找新的投資人，在2021年11月22日至2021年12月17日鴻坤地產(chǎn)須全力積極籌措資金，以保障債券投資者合法權益。
短期流動(dòng)性緊張 轉售前景或不明朗
債券年報數據顯示，2020年底，鴻坤地產(chǎn)的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為69.32%，凈負債率為91.66%，現金短債比約0.65，其中現金短債比“三道紅線(xiàn)”踩線(xiàn)。
鴻坤地產(chǎn)存在明顯的短期流動(dòng)性風(fēng)險，鑒于此，聯(lián)合資信在維持?zhù)櫪さ禺a(chǎn)主體長(cháng)期信用等級為AA的情況下，將評級展望調整為負面。熟悉國內外評級機構以往評級的歷史的投資人，可能明白能讓一家內資評級機構展望為負面是一件不太容易的事。
數據來(lái)源：Wind，聯(lián)合資信
時(shí)間來(lái)到今年年中，鴻坤地產(chǎn)賬面貨幣資金為30.4億元，而同期的短期借款、一年內到期的非流動(dòng)負債分別為10.18億元、25.81億元，此外，還有高達23.66億元的應付票據，鴻坤地產(chǎn)短期存在較大的償付壓力。進(jìn)入下半年，前述3只債券均將進(jìn)入短期負債，現金短債比這一指標將進(jìn)一步惡化。
在當前現金流極容易斷流的情況下，鴻坤的“轉售”本質(zhì)就是借新還舊，這個(gè)時(shí)候找到愿意來(lái)接盤(pán)的，并不是很樂(lè )觀(guān)，尤其是在債券利率不變的情況下。
內生造血能力不足 粗放發(fā)展難以為繼
降杠桿本質(zhì)上只有2條路：變賣(mài)資產(chǎn)、內生造血。鴻坤地產(chǎn)的造血能力似乎不足。
2016年以來(lái)，鴻坤地產(chǎn)的營(yíng)收基本上在80-100億左右徘徊，與此同時(shí)公司的歸母凈利潤卻整體呈現出下滑的趨勢。這背后是公司的盈利能力出現了持續下滑的情況，毛利率持續下滑導致凈利潤率從2012年的24.33%下滑至今年上半年的虧損。
數據來(lái)源：Wind，公司公告
今年上半年在實(shí)現營(yíng)收55.15億元的情況下，鴻坤的股東居然是錄得虧損0.62億元，較去年同期下滑110%，賠本賺吆喝的盈利能力更談不上造血了。即使不考慮盈利，僅看銷(xiāo)售回款方面，鴻坤地產(chǎn)2020年的回款率僅有60.1%，今年上半年也只有74.03%僅回款43.18億元。
與此同時(shí)，鴻坤不得不選擇處理一部分資產(chǎn)。此前，鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發(fā)展有限公司，股份全部清空。
至于鴻坤地產(chǎn)最后能不能找到新的借款人，成本又會(huì )是多少，回售的資金能不能及時(shí)支付，會(huì )不會(huì )引起流動(dòng)性緊張，都有待關(guān)注。
