“金九銀十”的樓市走向一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，而今年房地產(chǎn)“金九銀十”已經(jīng)不再，市場(chǎng)持續降溫的態(tài)勢明顯。

　　根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對全國100個(gè)城市新建及二手住宅的調查數據顯示，2021年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，已連續4個(gè)月漲幅收窄，且本月新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅降至年內低點(diǎn)；同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手房方面，百城二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價(jià)格指數自2020年6月發(fā)布以來(lái)首次下跌；同比上漲4.04%，漲幅較上月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數看，59個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，數量為年內最高。

　　此外，二手房成交量也是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標，以北京為例，11月1日，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調53.4%，環(huán)比下調25.7%，這是北京二手房市場(chǎng)連續7個(gè)月成交下調，更是年內首次跌破萬(wàn)套。

　　對此，多位專(zhuān)家對證券時(shí)報·e公司記者表示，受前期調控政策和信貸環(huán)境持續收緊所致，市場(chǎng)需求難以釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的態(tài)勢尚未改變。另一方面，9月以來(lái)，監管層連續釋放維穩信號，四季度樓市調控政策存邊際調整預期，四季度市場(chǎng)有望逐步筑底回穩。

　　市場(chǎng)持續降溫

　　具體來(lái)看，新建住宅方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2021年10月，長(cháng)三角、珠三角、山東半島新房?jì)r(jià)格環(huán)比均處年內較低水平，分別為-0.03%、0.06%、0.14%；京津冀受部分城市新房?jì)r(jià)格結構性上漲帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.28%。

　　本月長(cháng)三角新房?jì)r(jià)格出現近20個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌(上次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月)，由上月環(huán)比上漲0.22%轉為下跌0.03%；區域內，部分前期市場(chǎng)較活躍的城市均出現不同程度降溫，如上海、南京、合肥等新房?jì)r(jià)格環(huán)比均由漲轉跌，寧波環(huán)比漲幅收窄，杭州跌幅略有擴大。

　　二手住宅方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，10月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比年內首跌，各主要城市群市場(chǎng)下行態(tài)勢明顯，珠三角城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續下跌，跌幅擴大至0.24%；長(cháng)三角價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至0.02%，達年內最低水平；京津冀、山東半島價(jià)格環(huán)比均止漲轉跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。

　　部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策的疊加影響，市場(chǎng)持續降溫，如珠三角的深圳、東莞、廣州和長(cháng)三角的上海、寧波二手住宅價(jià)格延續下跌態(tài)勢，長(cháng)三角的無(wú)錫、金華、溫州價(jià)格環(huán)比由漲轉跌。

　　“百城新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅連續4個(gè)月收窄，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比出現年內首次下跌，這些數據表明房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的態(tài)勢尚未改變。”對此，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)對證券時(shí)報e公司記者表示，市場(chǎng)下行的主要原因是前期調控政策和信貸環(huán)境持續收緊所致，市場(chǎng)需求難以釋放，預期發(fā)生轉變。雖然9月底以來(lái)央行多次向市場(chǎng)傳遞積極信號，但政策傳導到市場(chǎng)尚需時(shí)間，短期內市場(chǎng)表現尚未回穩。

　　展望未來(lái)，中指研究院認為，四季度樓市調控政策存邊際調整預期，部分城市房貸利率、放款周期等信貸端政策或有所改善。臨近年底，房企在銷(xiāo)售壓力及資金壓力下，推盤(pán)積極性將有所提升，各類(lèi)促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)或將持續。隨著(zhù)調控政策逐步趨穩，信貸政策邊際寬松預期增強，四季度市場(chǎng)有望逐步筑底回穩。

　　政策“雙向”調節

　　隨著(zhù)今年以來(lái)房地產(chǎn)政策和融資環(huán)境持續收緊，房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險問(wèn)題備受關(guān)注，在此背景下監管層密集發(fā)聲。

　　10月15日，在2021年第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開(kāi)工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃，這被業(yè)內視為行業(yè)信貸壓力將緩解的信號。

　　另一方面，多地政府也出臺“穩樓市”新政。10月上旬，哈爾濱出臺多條措施穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括符合條件購房者首套房最高可獲10萬(wàn)元購房補貼；普通標準住宅土地增值稅預征率按1.5%執行；二手房公積金貸款房齡提高至30年；開(kāi)發(fā)企業(yè)可按棟申請商品房預售許可證等。

　　10月，廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內7城購房時(shí)提取使用；湖南高層次人才購房公積金貸款額度最高可放寬至240萬(wàn)元；義烏降低商品房預售條件并調整“公證搖號”政策；杭州收緊人才落戶(hù)政策，畢業(yè)生落戶(hù)門(mén)檻提高至本科畢業(yè)；東莞公布二手房指導價(jià)小區，首批納入218個(gè)樓盤(pán)。

　　此外，各地也開(kāi)啟了“雙向”調節模式的政策，如10月，孝感出臺“限跌令”，商品房售價(jià)漲跌超10%均需重新備案，此前出臺相關(guān)政策的還包括岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、長(cháng)春、唐山等十余城，另有部分城市發(fā)放人才購房補貼、上調公積金貸款額度、下調二手房交易個(gè)稅征收率等，以穩定市場(chǎng)預期。

　　談及四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜對e公司記者表示，預計新房市場(chǎng)政策調控以穩為主，正常剛性需求合理釋放，但市場(chǎng)調整壓力仍在，疊加房企加快推貨加速回款，房?jì)r(jià)調整壓力增加，預計多數城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅持續收窄，部分城市價(jià)格或將迎來(lái)短期回調。

　　“二手房信貸端改善相對有限，預計短期市場(chǎng)活躍度保持低位運行，價(jià)格或將出現小幅波動(dòng)。重點(diǎn)城市三批供地陸續掛牌，地塊出讓條件優(yōu)化預期較高，預計土地市場(chǎng)四季度延續低溫態(tài)勢，重點(diǎn)城市三批地塊流拍和撤牌情況有所好轉。”陳文靜表示。

　　值得注意的是，10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議決定，授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這將有助于引導住房回歸居住屬性，對穩房?jì)r(jià)起到積極作用成為業(yè)內共識。

　　陳文靜認為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期影響市場(chǎng)預期，購房者更加理性，但當前試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)征收細則尚未公布，市場(chǎng)預期尚未出現較大波動(dòng)。“未來(lái)隨著(zhù)相關(guān)試點(diǎn)的落地和執行，市場(chǎng)供求關(guān)系將受到一定影響，短期試點(diǎn)城市的成交或將有所下降，房?jì)r(jià)存在階段性回調壓力，但回調的幅度依賴(lài)于試點(diǎn)城市房地產(chǎn)稅征收力度的大小。中長(cháng)期來(lái)看，預期穩定后，征收房地產(chǎn)稅有利于合理引導住房消費和資源有效利用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行。”