10月25日，在A(yíng)股市場(chǎng)一片歡騰下，地產(chǎn)板塊有些尷尬。

　　在上周末房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息刺激下，房地產(chǎn)板塊跌幅超過(guò)2%。

　　于是，一則調侃房地產(chǎn)行業(yè)研究員的段子開(kāi)始流傳開(kāi)來(lái)，“又到地產(chǎn)研究員穿上黃外套，戴上袋鼠頭盔，把研報塞到電動(dòng)車(chē)座子下面，去送外賣(mài)的時(shí)候了……”

　　而在不久之前，房地產(chǎn)板塊強勁反彈，市場(chǎng)上曾經(jīng)流傳另一個(gè)不同情景的段子，“地產(chǎn)股暴漲，正在送外賣(mài)的地產(chǎn)研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動(dòng)車(chē)座子下面珍藏多年的研報，眼含熱淚：“低估的地產(chǎn)，是A股最后的溫柔!”

　　房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革被普遍認為意義重大、影響深遠，地產(chǎn)板塊的下跌耐人尋味，這一重磅政策著(zhù)實(shí)對其構成實(shí)質(zhì)性利空。

　　但是，在21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)過(guò)程中，受訪(fǎng)的公募和私募多家機構人士紛紛表示，房地產(chǎn)板塊是利空出盡變利好，已經(jīng)有機構開(kāi)始抄底低估的地產(chǎn)股。

　　還有分析認為，房地產(chǎn)稅的消息隱含著(zhù)一種預期，就是居民的資金將加速從樓市轉移至股市，樓市繼續向下，而金融資產(chǎn)繼續向上。

　　房市資金搬家成就股市萬(wàn)億成交

　　10月25日，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

　　10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議決定，授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

　　對這一政策的解讀成了市場(chǎng)至關(guān)重要的大事。

　　總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅是為“房住不炒”加了一個(gè)砝碼。

　　綜合各方聲音來(lái)看，機構集體傾向于認為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的短期心理預期沖擊大于中長(cháng)期的經(jīng)濟沖擊。事實(shí)上，房地產(chǎn)稅的沖擊并沒(méi)有預估中那么嚴重。

　　融通基金逆向策略基金經(jīng)理劉安坤表示，一是試點(diǎn)期限為5年，距離正式立法期限較長(cháng);二是試點(diǎn)城市范圍可能為9+1，少于之前所傳的30+，所以“積極穩妥”是其基本節奏。

　　業(yè)內人士認為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)向社會(huì )傳遞強烈的調控信號，意在改變市場(chǎng)“房?jì)r(jià)永遠上漲”的非理性預期，有穩定房?jì)r(jià)的作用。從中長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)受房地產(chǎn)稅影響不大。

　　值得注意的是，近兩年“房住不炒”的背景之下，大量資金從樓市流入股市。

　　玄甲金融CEO林佳義表示，“這兩年儲蓄搬家加速，隨著(zhù)地產(chǎn)調控力度持續高壓，資金從地產(chǎn)流出明顯。并且今年資金進(jìn)一步加大了從地產(chǎn)流入股市的速度，這也導致了近兩個(gè)月滬深兩市維持萬(wàn)億交易量。”

　　“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的刺激下，會(huì )進(jìn)一步地推動(dòng)炒房資金流入A股。”私募排排網(wǎng)基金經(jīng)理助理劉寸心說(shuō)。

　　建泓時(shí)代投資總監趙媛媛也認為，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)乃至以后的推廣，會(huì )在一定程度上削弱房地產(chǎn)的投資屬性。因此，部分資金或將轉戰另一大投資市場(chǎng)——股市。

　　公開(kāi)資料顯示，2020年新發(fā)基金募集資金約3.16萬(wàn)億元，創(chuàng )歷史新高，是2015年的兩倍(2015年是大牛市，當年也曾創(chuàng )歷史新高)。而2021年以來(lái)，新基金募資總金額已突破了2萬(wàn)億，今年全年有望挑戰3萬(wàn)億關(guān)口。

　　同時(shí)，很多投資者開(kāi)戶(hù)入市。截至2021年7月末，市場(chǎng)新增投資者數量已連續17個(gè)月單月新增超百萬(wàn)。

　　這意味著(zhù)，大量的居民看到資本市場(chǎng)的機會(huì )，轉戰資本市場(chǎng)。

　　那么，從樓市轉戰股市的資金，是通過(guò)什么渠道流入股市的?

　　“這兩年大量資金從地產(chǎn)流出到權益市場(chǎng)中，較大權重流入了‘量化中性’或‘打新’、‘固收+’為主的基金，替換之前投資地產(chǎn)的信托資金，因為這類(lèi)資金有固收需求。”林佳義說(shuō)。

　　“樓市調控加強之后，大量的居民儲蓄轉向資本市場(chǎng)，未來(lái)資本市場(chǎng)的機會(huì )只多不少。”前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍說(shuō)。

　　多家機構看好板塊后市

　　10月25日，此前一直在觀(guān)望地產(chǎn)股的一位機構人士表示，“我們目前已開(kāi)始配房地產(chǎn)，主要配置的是流動(dòng)性好的房地產(chǎn)頭部企業(yè)，同時(shí)還配置了空調等家電行業(yè)。”

　　他的理由是：“地產(chǎn)股的估值比較低，有望出現修復行情。同時(shí)這兩年住宅交樓將創(chuàng )歷史新高——前兩年賣(mài)的房子到交樓期，空調也會(huì )進(jìn)入安裝高峰。”

　　融通基金逆向策略基金經(jīng)理劉安坤也表示，地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈“利空落地，若出現明顯調整，或可借此加大布局力度”。

　　“從自上而下視角上看，可關(guān)注地產(chǎn)、基建等板塊。”劉安坤說(shuō)。

　　建泓時(shí)代投資總監趙媛媛也指出，房地產(chǎn)對相關(guān)股票有情緒上的短暫影響，但是短期針對房地產(chǎn)的金融政策卻是在變寬松的。加上四季度利率和風(fēng)險偏好環(huán)境對包含地產(chǎn)行業(yè)的大金融有利，所以反而應該借調整的機會(huì )加倉。

　　林佳義表示，房地產(chǎn)稅的消息短期打壓當天市場(chǎng)情緒。但由于地產(chǎn)板塊目前國家明確訴求是穩，故而基于其嚴重低估及頭部企業(yè)穩增長(cháng)的背景，凸顯投資高性?xún)r(jià)比。建議關(guān)注負債率低的頭部地產(chǎn)企業(yè)。市場(chǎng)消息預期很快消化，不改頭部企業(yè)的價(jià)值修復。

　　中國銀河證券復盤(pán)了前幾輪地產(chǎn)周期，認為當前市場(chǎng)處于“基本面底部區域”+“政策底”，政策已經(jīng)釋放維穩信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時(shí)機。

　　“行業(yè)整體風(fēng)險可控，待個(gè)別房企風(fēng)險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營(yíng)穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。”中國銀河證券指出。

　　國海證券也認為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)授權5年，短期利空出盡。預計后續會(huì )有更多針對一手房銷(xiāo)售的寬松政策出臺來(lái)對沖房地產(chǎn)稅的不利影響。因而國海證券仍然看好地產(chǎn)板塊Q4行情。

　　國海證券認為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企未來(lái)更有望獲得超額收益，同時(shí)也看好經(jīng)營(yíng)穩健的頭部房企。