近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機制作用，引導多主體投資、多渠道供給。財稅、金融政策事關(guān)為發(fā)展保障性租賃住房解決“錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題，《意見(jiàn)》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。
財稅政策有力支撐
“住房問(wèn)題是關(guān)乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國家會(huì )計學(xué)院財稅政策與應用研究所所長(cháng)李旭紅表示，《意見(jiàn)》在土地、財稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國住房租賃市場(chǎng)供需結構，推動(dòng)保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，解決城市住房問(wèn)題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。
在財稅支持政策上，《意見(jiàn)》明確，給予中央補助資金支持，中央通過(guò)現有經(jīng)費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務(wù)予以補助。
“在各地財力不均、任務(wù)目標不同的情況下，中央提出的發(fā)展保障性租賃住房目標，有對應的中央財力來(lái)支撐。相對而言，大城市保障性租賃住房需求更大，同時(shí)當地財力也相對穩健，地方和中央基本會(huì )共同負擔。中小城市的數量需求小一些，但中央支持占整體財力投入比重會(huì )更大。”中國社科院財經(jīng)戰略研究院財政研究室主任何代欣說(shuō)。
何代欣認為，除了保障供給側的建設資金，在運行到需求端時(shí)，稅費減免是決定保障性租賃住房吸引力的關(guān)鍵“一公里”，“因為涉及非居住類(lèi)房屋和土地使用，所以對相關(guān)的增值稅和房產(chǎn)稅，需要新的優(yōu)惠政策”。
對此，《意見(jiàn)》規定，降低稅費負擔，綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。
6月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議已明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
“這意味著(zhù)，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房將享受與個(gè)體工商戶(hù)出租住房同樣的稅收優(yōu)惠，體現了在稅收政策上對住房租賃行業(yè)的大力支持。”李旭紅認為，稅負成本下降將有利于充分調動(dòng)市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設的積極性，從而增加保障性住房供給，盤(pán)活存量住房，改善住房供應結構，緩解住房租賃市場(chǎng)的供需矛盾和錯配問(wèn)題。
《意見(jiàn)》還明確，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。“這對一些閑置土地、房屋轉換為保障性租賃住房提供了經(jīng)濟激勵政策。”何代欣說(shuō)。
長(cháng)期貸款持續“輸血”
對于保障性租賃住房的自持主體來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》明確提出，支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向其提供長(cháng)期貸款。對于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》則要求，金融機構應按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。
對此，目前我國銀行業(yè)金融機構相關(guān)領(lǐng)域已有所探索。例如，中國工商銀行此前已開(kāi)辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品，截至目前累計發(fā)放公租房建設貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專(zhuān)項金融產(chǎn)品，重點(diǎn)支持住房租賃市場(chǎng)需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。
“《意見(jiàn)》將進(jìn)一步激活各類(lèi)市場(chǎng)主體參與租賃住房建設運營(yíng)的積極性，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)更加規范化、規?；l(fā)展。”中國工商銀行信貸與投資管理部相關(guān)負責人說(shuō)，接下來(lái)工行將加快創(chuàng )新，積極支持保障性租賃住房建設運營(yíng)的各類(lèi)融資需求，進(jìn)一步完善租賃住房貸款的產(chǎn)品體系，提供全產(chǎn)品的綜合化金融服務(wù)。“比如，工銀瑞信投資已于2019年成功發(fā)行全國首單省級人才公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，為金融支持租賃住房建設進(jìn)行了創(chuàng )新和探索。”上述負責人說(shuō)。
“除了商業(yè)性金融，加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持還要充分發(fā)揮政策性金融的優(yōu)勢。”招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼說(shuō)。一方面，商業(yè)銀行應堅持商業(yè)可持續原則，針對保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)開(kāi)發(fā)中長(cháng)期貸款產(chǎn)品，支持保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設和存量住房改造;同時(shí)，可在項目運營(yíng)、后期推出等流程中，為相關(guān)主體等提供租金收付、資金融通、財富管理等一體化金融服務(wù)。另一方面，開(kāi)發(fā)性、政策性銀行應針對相關(guān)主體的信貸需求，以?xún)?yōu)惠利率為保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設提供長(cháng)期貸款。
值得注意的是，在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。董希淼認為，這有助于在堅持“房住不炒”的同時(shí)，做到“有保有壓”，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
“下一步，應將這一政策紅利落到實(shí)處，并在信貸額度、利率等方面采取進(jìn)一步的差別化措施，鼓勵金融機構創(chuàng )新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對保障房開(kāi)發(fā)與運營(yíng)的支持。”董希淼說(shuō)，但同時(shí)應強化對資金用途、流向的監控，防范房產(chǎn)中介機構、運營(yíng)機構違規利用住房租賃信貸產(chǎn)品牟利。
光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華也認為：“確保保障房建設運營(yíng)資金‘專(zhuān)款專(zhuān)用’‘用在刀刃上’需要一系列配套措施保障，包括加大相關(guān)主體的失信與違規成本，加強信貸資金貸前、貸中和貸后管理，建立專(zhuān)項資金賬戶(hù)，加強信息披露與審計監督等。”
債券險資共同發(fā)力
為保障性租賃住房拓寬長(cháng)期資金來(lái)源，支持銀行和企業(yè)等通過(guò)發(fā)債融資也是此次《意見(jiàn)》的亮點(diǎn)之一?！兑庖?jiàn)》明確，支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。
對此，周茂華表示，支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券用于發(fā)放保障性租賃住房貸款，有助于緩解保障房建設資金壓力，拓寬中長(cháng)期資金來(lái)源。
目前，信貸資金在各類(lèi)融資渠道中仍然占據“大頭”，對銀行來(lái)說(shuō)，支持保障房建設，同樣需要“有錢(qián)可貸”，而支持銀行發(fā)行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。周茂華認為，一方面，發(fā)行金融債資金規模較大、期限相對靈活、負債來(lái)源穩定，有助于優(yōu)化銀行負債結構;另一方面，銀行通過(guò)發(fā)行金融債可以較好匹配期限相對長(cháng)的租賃住房建設資金需求，使得銀行的資產(chǎn)結構更加多元。
同時(shí)，《意見(jiàn)》還明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障房建設運營(yíng)。
周茂華表示，支持滿(mǎn)足條件的相關(guān)企業(yè)發(fā)債，既拓寬其融資渠道，又提升融資效率，還能夠在一定程度上降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)保障性租賃住房建設運營(yíng)企業(yè)加快發(fā)展。
此次《意見(jiàn)》還提出支持商業(yè)保險資金按照市場(chǎng)化原則參與保障房建設，也為保障房建設企業(yè)開(kāi)拓了長(cháng)期、穩定的資金來(lái)源。
“加快發(fā)展保障房，是供給側結構性改革的重要內容之一。還應梳理現有各類(lèi)支持租賃住房政策，做好政策銜接，強化部門(mén)協(xié)作。通過(guò)‘補人頭’和‘補磚頭’并舉，彌補市場(chǎng)缺位，兜底城市住房保障問(wèn)題。”何代欣說(shuō)。
