穿過(guò)潮濕的肉菜市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)沒(méi)有保安的簡(jiǎn)易社區入口，許可子(化名)回到她的房子。走廊感應燈時(shí)靈時(shí)不靈，長(cháng)長(cháng)的過(guò)道兩側住著(zhù)大大小小20戶(hù)人家。多數住戶(hù)在陽(yáng)臺搭了簡(jiǎn)易廚房，一個(gè)電磁爐一口炒鍋，便應付一日三餐。 

　　2018年8月，許可子在深圳羅湖買(mǎi)下人生的第一套房。房子建筑面積約為22平方米。盡管面積不大，但因為是名校學(xué)區房，因此房子總價(jià)高達160萬(wàn)元，單價(jià)為7.27萬(wàn)元/平方米。

　　彼時(shí)正值深圳樓市上漲期，同時(shí)問(wèn)價(jià)的購房者不在少數。咨詢(xún)完學(xué)位后，許可子立刻有了購買(mǎi)意向，并馬上交了定金。帶看的中介說(shuō)，這里的業(yè)主都是奔著(zhù)學(xué)位而來(lái)，過(guò)半買(mǎi)家連房子都沒(méi)看就了下單。

　　2020年深圳樓市最火爆的時(shí)候，該小區同戶(hù)型的房源報價(jià)一度高達400萬(wàn)元，漲幅高達150%。

　　今年“2·8”新政后，買(mǎi)家首付要求提高，二手房市場(chǎng)遇冷，中介估計許可子的房子可能350萬(wàn)元都賣(mài)不出。按照深圳住建局發(fā)布的參考價(jià)標準，許可子的房子參考價(jià)約為150萬(wàn)元，低于入手價(jià)。

　　時(shí)代周報記者從多名一線(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀人處獲悉，近期深圳學(xué)區房?jì)r(jià)格出現松動(dòng)。多區標桿學(xué)區盤(pán)業(yè)主下調報價(jià)，部分業(yè)主降價(jià)幅度超百萬(wàn)元。

　　學(xué)區房“擊鼓傳花”的漲價(jià)游戲，真要宣告“Game over”了嗎?

　　價(jià)格頻下調

　　3天內兩場(chǎng)拍賣(mài)，深圳家長(cháng)的朝圣地——國城花園再度引爆市場(chǎng)。

　　5月12日，國城花園1棟21E的房源在阿里拍賣(mài)網(wǎng)成交。本次標的為127.82平方米的房源，共有11位競買(mǎi)人，圍觀(guān)人數高達2.4萬(wàn)人。最終，一名競買(mǎi)人通過(guò)100輪競價(jià)，以 2122萬(wàn)元買(mǎi)下該房源。

　　5月14日，國城花園另一套127.82平方米的房源拍賣(mài)，共有1.3萬(wàn)人圍觀(guān)、15位競買(mǎi)人、報價(jià)147次，最終成交價(jià)為2206萬(wàn)元。

　　深圳貝殼網(wǎng)上，國城花園127.82平方米的戶(hù)型最新成交時(shí)間為2月6日，成交價(jià)約為2868萬(wàn)元。上述2套拍賣(mài)房，分別低于最新成交價(jià)746萬(wàn)元、662萬(wàn)元。

　　國城花園位于福田百花片區，是深圳最具代表性的學(xué)區房。盡管建立于1996年，是樓齡已有25年的“老破舊”小區，但因擁有深圳實(shí)驗小學(xué)+深圳實(shí)驗中學(xué)的雙名校學(xué)位，國城花園均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

　　此前，國城花園還因房源總價(jià)超過(guò)半數A股公司市值而刷屏社交網(wǎng)絡(luò )。

　　自“2·8”新政落地以來(lái)，深圳二手房成交大幅縮量，學(xué)區房也面臨有價(jià)無(wú)市的窘境。

　　5月19日，一名百花片區房產(chǎn)中介對時(shí)代周報記者表示，近期不是買(mǎi)學(xué)區房的高峰期，國城花園成交并不活躍。一般買(mǎi)國城花園的都是有實(shí)力的客戶(hù)，部分人會(huì )選擇全款購買(mǎi)，不受指導價(jià)限制。

　　作為風(fēng)向標，國城花園的熱度代表著(zhù)深圳學(xué)區房市場(chǎng)的冷暖。近期，深圳各區學(xué)區房都出現不同程度的松動(dòng)。

　　時(shí)代周報記者從貝殼網(wǎng)獲悉，5月18日，一名南山觀(guān)海臺(南山第二外國語(yǔ)海德學(xué)校學(xué)區房)業(yè)主下調80平方米的房源價(jià)格，將總價(jià)從1920萬(wàn)元下調至1880萬(wàn)元，降價(jià)40萬(wàn)元。

　　4月，該業(yè)主已先后兩次下調價(jià)格，幅度分別為20萬(wàn)元和60萬(wàn)元。從4月21日至今的一個(gè)月里，該房源從總價(jià)2000萬(wàn)元下調至1880萬(wàn)元，降價(jià)120萬(wàn)元。

　　金麗豪苑是教育強區羅湖的標桿樓盤(pán)，位于省一級重點(diǎn)翠北實(shí)驗小學(xué)以及深圳中學(xué)初中部學(xué)區范圍內。2020年第四季度，金麗豪苑以同比66.58%的漲幅，居深圳樓盤(pán)漲幅榜首。

　　時(shí)代周報記者了解到，5月15日，一套金麗豪苑101平方米的房源降價(jià)50萬(wàn)元，從1000萬(wàn)元降至900萬(wàn)元。值得注意的是，該房源于3月曾降價(jià)100萬(wàn)元，但未成交。

　　此外，龍華區萊蒙水榭春天5期、福田旭飛花園、南山中海陽(yáng)光玫瑰園等曾領(lǐng)漲片區學(xué)區房的樓盤(pán)，均有業(yè)主下調掛牌價(jià)。

　　瘋狂的市場(chǎng)

　　張明(化名)在深圳從事房地產(chǎn)中介交易已有10年，在他看來(lái)，盡管目前學(xué)區房?jì)r(jià)格出現異動(dòng)，但長(cháng)期看學(xué)區房仍是深圳樓市最熱門(mén)的產(chǎn)品。

　　“不要低估深圳家長(cháng)的決心，很多人從孩子沒(méi)出生就開(kāi)始準備買(mǎi)學(xué)區房，小孩上學(xué)后小區業(yè)主都要監督鄰居娃娃有沒(méi)有在讀書(shū)，考不好房?jì)r(jià)就掉了。”張明表示，這些年深圳學(xué)區房出現過(guò)許多小插曲，購房政策調整、學(xué)區重新劃分、入學(xué)方式變化等，但家長(cháng)對學(xué)區房的熱情從來(lái)沒(méi)有降溫。

　　張明用“瘋狂”形容學(xué)區房市場(chǎng)。他回憶道，每年3月和4月是學(xué)區房交易旺季，有些家長(cháng)有時(shí)一個(gè)電話(huà)就能搞定，問(wèn)清楚能不能上學(xué)和學(xué)位使用情況就簽約。以2017年年中的深高南學(xué)位為例，彼時(shí)財富廣場(chǎng)剛被納入學(xué)區范圍，5萬(wàn)元/平方米的財富廣場(chǎng)作為低門(mén)檻入讀名校的學(xué)區房倍受青睞。當年年底，財富廣場(chǎng)每平方米單價(jià)便沖高至7萬(wàn)元/平方米。

　　“今天不買(mǎi)，明天漲十萬(wàn)元、二十萬(wàn)元的情況時(shí)有發(fā)生。價(jià)格每天疊加5%往上走，遲買(mǎi)一天白打一年工。”張明感慨道。

　　為給學(xué)區房降溫，有關(guān)部門(mén)不斷出臺調控政策。

　　4月1日，為嚴厲打擊“學(xué)位房”等虛假違法廣告，深圳市市場(chǎng)監督管理局、深圳市住房和建設局和深圳市教育局聯(lián)合印發(fā)《開(kāi)展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專(zhuān)項整治工作方案》。4月30日，中共中央政治局會(huì )議首次點(diǎn)名學(xué)區房亂象，要求防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)。此外，深圳各區近年逐步施行的大學(xué)區制，也被寄予均衡教育資源厚望。

　　5月19日，多名業(yè)內人士對時(shí)代周報記者表示，學(xué)區房?jì)r(jià)格松動(dòng)主要是因二手房參考價(jià)機制落地后，深圳二手房量?jì)r(jià)下滑。之前部分業(yè)主心態(tài)膨脹，將價(jià)格掛得太高，調價(jià)算是學(xué)區房回歸市場(chǎng)水平的過(guò)程。

　　“只要上學(xué)問(wèn)題與房屋本身有關(guān)聯(lián)，學(xué)區房的關(guān)注度就不會(huì )降低。讀好的學(xué)校，本身也是一種需求。既能解決入學(xué)問(wèn)題，也能作為一個(gè)投資產(chǎn)品，雙重屬性決定了學(xué)區房的投資價(jià)值。”5月19日，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹對時(shí)代周報記者表示，深圳教育資源緊缺，學(xué)區房仍會(huì )是房產(chǎn)投資的熱門(mén)產(chǎn)品。