站在客廳里，掃視四周，“不到三秒鐘”，文茜就決定“搶”下這套位于北京陶然亭附近的學(xué)區房。

　　2020年下半年，文茜和家人商量后，決定為年滿(mǎn)四周歲的孩子買(mǎi)學(xué)區房。最初的要求是：房子新、南北通透、明廚明衛、不要頂樓和底層，總價(jià)600萬(wàn)左右。

　　計劃趕不上變化。在跑遍北京幾個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)區，看過(guò)十多套房子之后，他們的要求一再降低，“價(jià)格合適，能上學(xué)就行”。

　　房?jì)r(jià)不斷上漲，但心儀的學(xué)區房卻遲遲未能出現。過(guò)完年后，文茜時(shí)刻保持警惕。她心中盤(pán)算，“只要碰到合適的，隨時(shí)下手”。

　　“搶房大戰是從接到中介電話(huà)的那一刻開(kāi)始的。”

　　那是一個(gè)“原本普通的周四”。剛吃完中飯，文茜接到了熟悉的中介劉宇打來(lái)的電話(huà)：“姐，你快過(guò)來(lái)!有一套好房子適合你。”

　　電話(huà)里，劉宇聲音“十分急迫”。他叫同事開(kāi)了一輛車(chē)，接上了文茜和她媽媽?zhuān)北贾薪殚T(mén)店。

　　車(chē)程不過(guò)20分鐘，一下車(chē)，文茜“傻了眼”。為了這套剛掛上的學(xué)區房，三四波客戶(hù)都趕了過(guò)來(lái)，聚在門(mén)店里，等待房主出現。

　　劉宇主動(dòng)出擊，甩開(kāi)了這些競爭對手，拉著(zhù)文茜直奔房主家。房主掛上房源后出門(mén)辦事，只剩房主老婆在家。

　　這套學(xué)區房建于1984年，55平方米，靠近地鐵，5層，報價(jià)600萬(wàn)元，屬于陶白學(xué)區，位于北京教育資源優(yōu)質(zhì)的西城區。

　　簡(jiǎn)單掃視后，文茜和她媽媽“默契對視”，就下定決心要買(mǎi)，“當時(shí)感覺(jué)自己是中了彩票的人”。

　　沒(méi)過(guò)多久，房主回來(lái)了?？吹椒孔尤绱藫屖?，他立馬提價(jià)35萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)其他中介攪局，虛構買(mǎi)方，致使房主再次提價(jià)。兩次提價(jià)后，報價(jià)660萬(wàn)元。

　　盡管如此，文茜在對比其他學(xué)區房后，還是“決定下手”，最后以650萬(wàn)元成交。“直到第二天上午簽完合同，心才落地”。

　　文茜發(fā)現，在簽合同前，仍有其他買(mǎi)家在會(huì )談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著(zhù)來(lái)和房主談”。

　　文茜可以不再四處奔波看房，也不用再理會(huì )學(xué)區房?jì)r(jià)的漲跌了，“買(mǎi)定離手，即使買(mǎi)在了高位，我也不后悔”。

　　近三個(gè)月，記者前往北京海淀、西城、東城等地實(shí)地調查學(xué)區房。記錄房?jì)r(jià)上漲背后，家長(cháng)與學(xué)區房市場(chǎng)的角力。在這場(chǎng)“持久戰”中，政策、房子本身、家長(cháng)都成了變量。唯一沒(méi)變的是，學(xué)區房?jì)r(jià)一直在漲。

　　家長(cháng)“駐扎”中介門(mén)店“搶”房;一居室“跳漲”80萬(wàn)元

　　沒(méi)人知道，為什么學(xué)區房可以在“一夜之間”漲起來(lái)。

　　3月26日，房產(chǎn)中介趙藝更新了一條朋友圈狀態(tài)：“月壇最便宜一居室，報價(jià)620萬(wàn)，可以商量。”從戶(hù)型圖上看，實(shí)際為開(kāi)間，且沒(méi)有廚房，約35平方米，均價(jià)約18萬(wàn)元一平方米。

　　目前，月壇附近一居，普遍售價(jià)超過(guò)700萬(wàn)元，兩居約為850萬(wàn)元。一個(gè)位于月壇北街頂樓的南向一居學(xué)區房，于2020年7月19日掛牌出售，當時(shí)報價(jià)538萬(wàn)元，現報價(jià)為618萬(wàn)元，上漲80萬(wàn)元。

　　趙藝告訴記者，自2020年下半年起，海淀和西城的多個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區的二手房?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)15%，“均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)一平方米的學(xué)區房，也不鮮見(jiàn)”。

　　根據記者觀(guān)察，在北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區中，一居小戶(hù)型上漲最為明顯，幾乎每套都上漲了50萬(wàn)元至100萬(wàn)元，其次是兩居、三居等大戶(hù)型。

　　“購買(mǎi)學(xué)區房是不看單價(jià)看總價(jià)。”海淀區萬(wàn)壽路附近中介陳果稱(chēng)，一居學(xué)區房對于前來(lái)“占坑”的家長(cháng)而言，“性?xún)r(jià)比最高”，有的剛掛牌，就會(huì )被“秒簽”。“以前是房等人，現在是人等房”。

　　在復興門(mén)外一處中介門(mén)店旁，記者看到有一位老年人長(cháng)時(shí)間逗留。即便下起小雨，也未離開(kāi)。

　　該店中介告訴記者，“現在市場(chǎng)火爆，沒(méi)有硬傷的房子，基本賣(mài)空了，房源上得很少。這位老先生的孫子將于今年9月入學(xué)，他‘駐扎’在中介門(mén)店，就是為了趕在有房子上架的時(shí)候，第一時(shí)間去看。”中介說(shuō)，“他每天都來(lái)，比我們上班還勤快。”

　　“追漲”的背后，是剛需。

　　按照慣例，每年5月份，北京各城區將開(kāi)展義務(wù)教育階段入學(xué)信息采集。這也就意味著(zhù)，3月、4月是“買(mǎi)房上車(chē)”的最后時(shí)間。

　　今年，北京市入學(xué)適齡兒童數量增多，加大了學(xué)區房的需求。2013年，“二孩”政策放開(kāi)，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學(xué)年份。

　　一份流傳較廣的網(wǎng)帖顯示，從2013年起，京籍幼升小人數呈穩步上升趨勢，并將在2023年到達頂峰，超過(guò)22萬(wàn)人。而2013年，京籍幼升小人數僅為7.3萬(wàn)。

　　事實(shí)上，花重金購置的學(xué)區房用來(lái)居住并不理想——沒(méi)有小區、沒(méi)有電梯，有的房子甚至沒(méi)有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀70、80年代，甚至是1950年。

　　在北京西城區陶白學(xué)區，記者被中介帶入一個(gè)“襪子房”(房型像襪子)。該房報價(jià)540萬(wàn)元，30余平方米。中介建議，“先買(mǎi)一個(gè)上車(chē)盤(pán)，到時(shí)候，等小孩真的上學(xué)了，再到附近租一個(gè)”。

　　面對持續上漲的學(xué)區房，“先買(mǎi)后租”成為大部分家庭的無(wú)奈選擇。

　　“只為兜住底線(xiàn)，讓孩子與別人站在同一起跑線(xiàn)上”

　　在這股學(xué)區房上漲的浪潮中，原本不打算買(mǎi)的孫靜“也動(dòng)搖了”。孫靜和老公畢業(yè)于北京知名高校。原本，他們在對孩子的教育上是有信心的。

　　“觸動(dòng)”孫靜的是一份“北京各區中考成績(jì)匯總”。“一些學(xué)校中考平均分數相差30分，甚至50分。”看到這里，孫靜有些害怕，“如果不換學(xué)區房，大概率與優(yōu)質(zhì)高中無(wú)緣。”

　　這份資料顯示，海淀、西城、東城考生“有更大概率上優(yōu)質(zhì)高中”。

　　目前，北京施行鎖區政策，跨區就讀的概率很小。孫靜告訴記者，“選擇在哪上小學(xué)，就選定了學(xué)區，中學(xué)時(shí)很難流動(dòng)起來(lái)”。北京的海淀、西城、東城被視為“教育高地”，一些遠郊區則被看作“教育洼地”。

　　在選擇海淀還是東城、西城上，孫靜“沒(méi)有搖擺”。“海淀‘雞娃’太厲害，我們不想孩子太累。我的孩子很可能是一個(gè)普通人，現在拼盡全力買(mǎi)學(xué)區房，只是為了讓孩子能和別人站在同一起跑線(xiàn)上。孩子到底會(huì )有多優(yōu)秀，完全靠自己發(fā)展。我要做的是，給她兜住底線(xiàn)。”東城區是孫靜的理想目標，“學(xué)區整體教育水平較高，坑校少。”

　　在這場(chǎng)關(guān)于學(xué)區房的討論中，不管是有孩子的，快有孩子的，還是沒(méi)孩子的，都難以置身事外。

　　剛剛懷孕的馮意涵也熱衷于參加辦公室里關(guān)于學(xué)區房的討論。她后悔的是，沒(méi)在買(mǎi)第一套房的時(shí)候，就直接“上車(chē)”學(xué)區房，“怕到時(shí)候還要折騰。不過(guò)，現在房?jì)r(jià)上漲太多，只能先觀(guān)望”。

　　在一些人看來(lái)，學(xué)區房可以用來(lái)上學(xué)，是樁“不虧的買(mǎi)賣(mài)”。

　　目前，住在西城月壇的賀惠，孩子正在上一年級。兩年前，在小孩4歲的時(shí)候，她花了500萬(wàn)元買(mǎi)了一居“占坑”學(xué)區房。“退一萬(wàn)步說(shuō)，等小孩完成學(xué)業(yè)，我再把學(xué)區房賣(mài)掉，一定不虧”。目前，同戶(hù)型已經(jīng)價(jià)值750萬(wàn)元。

　　南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院院長(cháng)黃斌對北京、上海、南京等地學(xué)區房進(jìn)行長(cháng)時(shí)間的跟蹤研究。

　　在黃斌看來(lái)，“購買(mǎi)學(xué)區房通常是一個(gè)家庭最大的投資，只有在充分考量下，家長(cháng)們才會(huì )作出決策。”他認為，“家長(cháng)們對于購買(mǎi)學(xué)區房抱有足夠的理性。從數據分析中，可以清楚地看到，家長(cháng)們的購買(mǎi)行為是對不同學(xué)校教育質(zhì)量差異最為直接和客觀(guān)的折射。”

　　“不能指望某一單項政策，就能解決學(xué)區房溢價(jià)問(wèn)題”

　　對近半年學(xué)區房市場(chǎng)的異動(dòng)，監管并不是不存在。

　　3月23日，海淀房管局官方微信公眾號“海淀房管”發(fā)布消息：近期，對上地、萬(wàn)柳等區域房屋交易中介機構，加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區房”概念等違規行為進(jìn)行調查取證。目前，區房管局已檢查中介機構門(mén)店134家，對存在違規行為的中介機構立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬(wàn)元。

　　此前，上海多家房產(chǎn)中介承諾，房源發(fā)布信息不用學(xué)區房進(jìn)行推介;在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以學(xué)區房名義，誤導購房者等。

　　自從2020年10月份起，學(xué)區房進(jìn)入快速上漲通道后，幾家主要房產(chǎn)中介公司App上，已經(jīng)不再呈現歷史成交數據，學(xué)區房的成交套數和價(jià)錢(qián)“突然消失”，目的是防止家長(cháng)跟風(fēng)追漲。但多數家長(cháng)也被置于“盲選”的尷尬境地中。

　　學(xué)區房為何上漲?“形成學(xué)區房溢價(jià)有兩個(gè)前提條件——就近入學(xué)原則和校際過(guò)大的教育質(zhì)量差異。同時(shí)，學(xué)區房溢價(jià)變化極易受到義務(wù)教育入學(xué)制度和優(yōu)質(zhì)學(xué)額供給變化的影響。”黃斌介紹。

　　在全社會(huì )教育資源分配不均狀況與“就近入學(xué)”強制性的政策約束下，政府任何一種致力于優(yōu)質(zhì)教育資源的再分配變革都會(huì )引發(fā)家庭的急切關(guān)注，家庭對優(yōu)質(zhì)教育的強烈購買(mǎi)意愿是形成名校超高溢價(jià)的重要原因。黃斌認為：“優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房?jì)r(jià)一定會(huì )高于薄弱學(xué)校周邊，學(xué)區房溢價(jià)是優(yōu)質(zhì)教育資源分配格局變化的晴雨表。”

　　多地對抗學(xué)區房?jì)r(jià)上漲的方式是，增加不確定性。取消原來(lái)一對一的單校劃片，推行多校劃片。

　　截至目前，北京市城六區均再次明確，新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過(guò)多校劃片方式入學(xué)。

　　因此，多個(gè)中介也不斷提醒購房者：“按照多校劃片政策，挑選學(xué)區時(shí)，必須把學(xué)區內所有學(xué)校都考慮在內——無(wú)論你被劃入哪個(gè)學(xué)校，哪怕是最差的一個(gè)，你都能接受。”

　　“多校劃片只能減弱房產(chǎn)與學(xué)校一一對應的關(guān)系，但無(wú)法從根本上割裂房產(chǎn)與學(xué)校的聯(lián)系，多校劃片抑制學(xué)區房?jì)r(jià)作用有限。”中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉表示。

　　在許多城市，除了多校劃片，集團化辦學(xué)也被寄予期望。

　　2017年，黃斌帶領(lǐng)團隊分析了南京市八個(gè)市轄區1849個(gè)小區的數據，就小學(xué)名校及分校的學(xué)區房溢價(jià)進(jìn)行了估價(jià)。結果顯示，小學(xué)名校及分校的學(xué)區房溢價(jià)分別為19.7%和3.6%。

　　該研究的基本結論并未與集團化辦學(xué)的初衷相吻合——如果分校辦學(xué)質(zhì)量與名校存在較大差距，開(kāi)辦更多的分校不僅不會(huì )使得名校學(xué)區房溢價(jià)下降，反而會(huì )更加凸顯名校優(yōu)質(zhì)學(xué)額的稀缺性，推動(dòng)名校學(xué)區房?jì)r(jià)溢價(jià)上升。

　　黃斌發(fā)現：“一個(gè)名校分校超過(guò)5個(gè)，在管理上就容易出現問(wèn)題，分校很難達到優(yōu)質(zhì)。家長(cháng)依然會(huì )用腳投票，放棄這些‘掛牌’名校。‘掛牌’名校增多無(wú)助于教育均衡，無(wú)法平息家長(cháng)們對優(yōu)質(zhì)教育資源強烈的追逐意愿。”

　　“在義務(wù)教育資源仍未達成均衡的現實(shí)條件下，不能指望某一單項政策，能徹底解決學(xué)區房溢價(jià)問(wèn)題。”黃斌說(shuō)。

　　“學(xué)區房問(wèn)題是一個(gè)復雜體系，容易按下葫蘆浮起瓢”

　　3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》)：重點(diǎn)中學(xué)自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名額將按比例分配到各區和各普通初中。

　　《實(shí)施辦法》的實(shí)質(zhì)是，優(yōu)質(zhì)高中把大部分名額拿出來(lái)，按比例直接分配給全市各個(gè)初中，不分優(yōu)劣，更多“菜中”學(xué)生有望升入上海的各大優(yōu)質(zhì)高中。

　　值得一提的是，作為2018年中考改革方案的配套文件，此次公布的《實(shí)施辦法》只是進(jìn)一步細化了自主招生比例、名額分配方式、綜合評價(jià)錄取程序等內容。換句話(huà)說(shuō)：這樣的政策雛形早已設計好了。

　　上海的新規被多方看好，抑制學(xué)區房的作用“立竿見(jiàn)影”。有媒體發(fā)現，新規出臺后，上海學(xué)區房市場(chǎng)情緒“明顯降溫”。在浦東前灘區域，一些高端樓盤(pán)遭遇“倒春寒”。有的學(xué)區房報價(jià)下調80萬(wàn)元。

　　“在升高中之前，學(xué)校之間不再因學(xué)生的整體質(zhì)量而出現差別，整體水平較低學(xué)校的學(xué)生也有機會(huì )進(jìn)入優(yōu)質(zhì)校，這正是上海中招新規的核心內容。”黃斌看好這項政策，但也有擔心，“主要是在執行中是否存在透明性，程序是否公正，這些都將影響政策效果。”

　　儲朝暉提醒記者，北京早已實(shí)施了這樣的政策——“校額到校”，即優(yōu)質(zhì)高中拿出名額直接給薄弱初中。

　　2016年，北京市中考招生新增“校額到校”招生方式，之后幾年“校額到校”比例穩步上升，2019年達到50%以上。2022年，全市優(yōu)質(zhì)高中仍將50%以上的招生名額分配到一般初中校，并將長(cháng)時(shí)間保持計劃穩定。

　　“從目前看，上海和北京的政策本質(zhì)上是一致的”。但是，儲朝暉也坦言，即便“校額到校”在北京實(shí)施了多年，學(xué)區房也未逃過(guò)上漲的命運。

　　本質(zhì)相同的政策，為何出現了不同的結果?這不得不讓人期待，上海新規對抑制學(xué)區房?jì)r(jià)的后續效果。

　　儲朝暉指出：“北京‘校額到校’的背景和條件與上海不同，上海的名額分配比例更高。在名額分配上，北京沒(méi)有在市一級掌握招生指標，只有區一級對招生進(jìn)行直接管理，依然存在變數。”他也建議，“上海新規的實(shí)施，也應注意將各方納入監督體系中。”

　　“何謂薄弱校?北京市政策對薄弱校的定義模糊。具體怎么分配存在不確定性和不透明。”作為該領(lǐng)域的研究者，黃斌也未弄清北京“校額到校”的分配程序和每年的數據結果，“如果一項教育政策，對于家長(cháng)來(lái)說(shuō)缺乏透明性，就無(wú)法形成穩定預期。家長(cháng)們總是期望當下有抓手，能夠清晰地看到孩子未來(lái)的教育出路，所以不得不選擇學(xué)區房。”

　　“學(xué)區房問(wèn)題是一個(gè)復雜體系。有時(shí)候，政策制定者也難以預估政策帶來(lái)的隱性影響，甚至容易按下葫蘆浮起瓢。以上海剛實(shí)施不久的‘公民同招’為例，這一政策對民辦學(xué)校的學(xué)區房溢價(jià)產(chǎn)生抑制作用，卻又助推了公辦優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區房?jì)r(jià)。”黃斌說(shuō)。

　　大城市教育資源豐富、情況復雜，各個(gè)學(xué)校辦學(xué)實(shí)力相差懸殊，生源來(lái)源方式多樣。儲朝暉認為：“解決學(xué)區房問(wèn)題，牽一發(fā)而動(dòng)全身，細節上的修補往往無(wú)濟于事。除了努力推動(dòng)教育均衡外，別無(wú)選擇。”

　　(應受訪(fǎng)者要求，本文部分采用化名)