多地金融監管部門(mén)嚴查經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　信貸資金違規進(jìn)樓市遭遇強監管

　　近期，一些企業(yè)和個(gè)人違規將經(jīng)營(yíng)用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題突出，影響房地產(chǎn)調控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

　　3月26日，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )和住建部三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，要求銀行業(yè)金融機構從貸前、貸中、貸后管理三個(gè)環(huán)節著(zhù)手，強化審慎合規經(jīng)營(yíng)，嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　近期，多地金融監管部門(mén)排查經(jīng)營(yíng)貸挪用，嚴堵資金違規入樓市。受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，對經(jīng)營(yíng)貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴格監管，無(wú)疑會(huì )產(chǎn)生強大的震懾力，經(jīng)營(yíng)貸將回歸服務(wù)小微本質(zhì)，房地產(chǎn)調控政策效果也將得到進(jìn)一步體現。

　　用經(jīng)營(yíng)貸套利買(mǎi)房

　　已形成灰色產(chǎn)業(yè)鏈

　　經(jīng)營(yíng)用途貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，原本是給企業(yè)主補充流動(dòng)性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。

　　去年以來(lái)，為了緩解新冠肺炎疫情給經(jīng)濟帶來(lái)的影響，政府加大了對小微、民營(yíng)企業(yè)的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經(jīng)營(yíng)貸，甚至直接給經(jīng)營(yíng)貸貼息。在疫情防控期間的特殊政策下，經(jīng)營(yíng)貸的周期越來(lái)越長(cháng)，最長(cháng)可以達到20年。

　　經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的初衷本是好的，但有人借機鉆了空子，用經(jīng)營(yíng)貸的錢(qián)買(mǎi)房，享受更低的利率，更長(cháng)的還款期限。

　　經(jīng)營(yíng)貸的利率低于按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。比如，同樣是貸款300萬(wàn)元，20年時(shí)間，經(jīng)營(yíng)貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬(wàn)元。

　　據了解，在上海、杭州等地，經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房甚至成為不少中間商眼中的新生意，銀行、擔保公司和助貸機構由此打造了一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。尤其自去年以來(lái)，用經(jīng)營(yíng)貸炒房幾乎成了公開(kāi)的秘密。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，各類(lèi)貸款的用途有專(zhuān)門(mén)規定，應該專(zhuān)款專(zhuān)用。如果商業(yè)銀行明知經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)而不加以禁止，違反了商業(yè)銀行法的規定;而企業(yè)或個(gè)人將經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也違反了《個(gè)人貸款管理暫行辦法》《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》。

　　3月1日至26日，中國銀保監會(huì )公布了21張處罰銀行涉房貸款違規的罰單，合計罰沒(méi)1910萬(wàn)元，涉及中國銀行、交通銀行、建設銀行、中國農業(yè)銀行、浙江瑞安農村商業(yè)銀行等14家銀行。信貸違規流向樓市是處罰的重點(diǎn)。

　　3月26日，為了進(jìn)一步防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，要求各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門(mén)、人民銀行分支機構聯(lián)合開(kāi)展經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)項排查。具體包括加強借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核;貸款期限、貸款抵押物管理，加強聯(lián)合懲戒。

　　資金流向監控困難

　　違規流入影響樓市

　　經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域背后原因眾多。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(cháng)楊勤法告訴《法治日報》記者，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)基本保持上漲趨勢，許多不具備購房能力的人也想盡快從房地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹，從而將企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金挪用購房，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款并沒(méi)有真實(shí)的經(jīng)營(yíng)需要。一些中介機構為獲取房地產(chǎn)交易的傭金，不惜進(jìn)行虛假宣傳，制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌情緒，許多缺乏購房資金的剛需用戶(hù)也提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因資金不足，這些用戶(hù)會(huì )通過(guò)各種途徑獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金作為首付，以盡快實(shí)現購房計劃。

　　趙秀池說(shuō)，有些中介機構甚至會(huì )提供套現等服務(wù)并明碼標價(jià)，為客戶(hù)提供“經(jīng)營(yíng)貸”轉房貸的通道;在一些銀行內部由于監管不嚴等原因，也會(huì )出現信貸員違規將經(jīng)營(yíng)貸款放給購房者的現象。

　　在楊勤法看來(lái)，企業(yè)為逃避資金流向監管，會(huì )在銀行多頭開(kāi)戶(hù)，然后在各個(gè)賬戶(hù)之間周轉資金，增大資金收付的結算量，使監管部門(mén)的工作量大為增加。企業(yè)從銀行貸取的首筆款項走向容易監管，當資金繼續流動(dòng)、特別是跨行流動(dòng)后，貸款銀行難以監管。此外，一旦銀行對資金流向監管過(guò)嚴，企業(yè)就會(huì )轉向其他銀行開(kāi)戶(hù)，這在一定程度上也迫使銀行業(yè)放松對資金流向的監管。

　　楊勤法認為，經(jīng)營(yíng)用途貸款違規進(jìn)入樓市，或將推高房地產(chǎn)價(jià)格，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控難度，同時(shí)可能會(huì )損害那些原本需要貸款企業(yè)的正常發(fā)展。

　　部門(mén)聯(lián)動(dòng)加強監管

　　注意甄別真實(shí)需求

　　據了解，《通知》從加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構進(jìn)一步強化審慎合規經(jīng)營(yíng)，嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！锻ㄖ愤€要求，進(jìn)一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問(wèn)責力度并定期披露。

　　《通知》下發(fā)后，多地金融監管部門(mén)積極采取行動(dòng)，聚焦經(jīng)營(yíng)貸，防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　北京轄內銀行對2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規性開(kāi)展自查，自查發(fā)現涉嫌違規流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元。北京銀保監局會(huì )同相關(guān)部門(mén)選取重點(diǎn)機構進(jìn)一步開(kāi)展專(zhuān)項核查，已發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬(wàn)元，并啟動(dòng)對4家銀行的行政處罰立案程序和調查取證工作。

　　4月2日，深圳市銀保監局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發(fā)布公告，將根據《通知》要求開(kāi)展防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域聯(lián)合排查行動(dòng)。

　　4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，要求加強個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴肅查處經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

　　面對越來(lái)越嚴的金融監管態(tài)勢，有公眾表示擔憂(yōu)：自己正常的購房貸款會(huì )不會(huì )因此受到影響?

　　趙秀池對此解答說(shuō)，《通知》針對的是違規發(fā)放的貸款，不影響房地產(chǎn)貸款的正常發(fā)放。“應當注意的是，如果違規使用經(jīng)營(yíng)貸，購房人有可能納入信用‘黑名單’而無(wú)法申請購房貸款。”

　　趙秀池說(shuō)，在目前情況下，要想真正防范經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融機構、金融管理部門(mén)要與住房和城鄉建設部聯(lián)動(dòng)，從借款人的貸款期限和貸款流向來(lái)判斷是否違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中小微企業(yè)貸款一般比較短，如果續短為長(cháng)，大筆資金用于購買(mǎi)住房或者支付買(mǎi)房前后的借款，就有一定問(wèn)題;也可以通過(guò)建立信用黑名單制度，由借款人作出承諾，起到防范風(fēng)險的作用。

　　楊勤法提醒，在防范的同時(shí)，要注意甄別真實(shí)需求與違規流入的區別。“銀行業(yè)金融機構要進(jìn)一步提升對小微企業(yè)的支持力度，持續加大對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節的資金供應，深入貫徹落實(shí)黨和國家關(guān)于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的戰略部署，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續性、穩定性，發(fā)揮經(jīng)營(yíng)用途貸款支持實(shí)體經(jīng)濟的積極作用。”