以企業(yè)經(jīng)營(yíng)名義貸款，然后轉身進(jìn)了樓市，這種操作手法正在全國被集中圍剿。3月26日銀保監會(huì )、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(下稱(chēng)“通知”)，各地完成排查工作的時(shí)限被設定在5月31日前。

　　疫情后，在信貸資源向小微企業(yè)傾斜的背景下，2020年，住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款增幅顯著(zhù)，全年本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額增加2.27萬(wàn)億元，達13.62萬(wàn)億元，增幅為20%。這其中，有多少違規流入樓市?

　　經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市并非今年才出現的新現象，三部委通知強化貸款審批的要求明確，但“防不勝防”的宿命似乎仍難擺脫，特別是在向小微企業(yè)貸款已經(jīng)成為銀行“政治任務(wù)”的情況下，如何取得平衡更成為銀行面臨的兩難。

　　利率比房貸低

　　經(jīng)營(yíng)貸，即經(jīng)營(yíng)用途貸款，這一相對寬泛的概念包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款等。“違規流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸多為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，以個(gè)人名義貸款，拿房產(chǎn)做抵押，用于其擔任法人、股東或實(shí)際控制人的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，此類(lèi)貸款一般在銀行被劃分為個(gè)人業(yè)務(wù)。”有銀行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

　　在央行公布的人民幣貸款投向統計口徑中，相對于企(事)業(yè)單位貸款，住戶(hù)部門(mén)貸款即指個(gè)人貸款，其又可劃分為住戶(hù)消費性貸款和住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款。在此前進(jìn)行的排查中，有些地方將目標更明確地鎖定為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。如在1月底，北京銀保監局要求轄內銀行對2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規性開(kāi)展全面自查。

　　因為具備利率低、年限長(cháng)、額度高等特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)貸越來(lái)越受“炒房者”青睞。

　　“消費貸在2017年9月被限制，貸款額度上限100萬(wàn)元，年限則被限制為10年，另外利率高很多，導致消費貸月供也非常高。”廣州大源按揭代理服務(wù)公司總經(jīng)理鄭大源解釋經(jīng)營(yíng)貸流入樓市現象為何增多時(shí)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸剛好相反，額度較高，年限雖然不長(cháng)，但是還款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低。“經(jīng)營(yíng)貸的利率比房貸低，而且比消費貸低更多。”

　　融360大數據研究院發(fā)布的數據顯示，2021年1月，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%。“經(jīng)營(yíng)貸的利率一般低于5%，一年期的貸款利率甚至低于4%。”前述銀行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

　　“除了利率享受小微企業(yè)貸款利率，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度大多都在300萬(wàn)元以上，還款期限比一般企業(yè)貸款更長(cháng)，可以達到5年以上。”一位股份制銀行人士告訴《中國新聞周刊》。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，“為了避免高評高貨，在實(shí)踐操作中，住宅能貸到評估值的七成，商業(yè)物業(yè)能貸到評估值的五成。”

　　2021年年初，各地開(kāi)展的排查不再“無(wú)果而終”。3月中下旬，廣東、深圳、北京相繼公布排查結果：廣東發(fā)現涉嫌違規流入樓市資金2.77億元，涉及920戶(hù);深圳的排查范圍是15.4萬(wàn)筆、1771.71億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，21筆涉嫌違規貸款，對應金額5180萬(wàn)元;北京則發(fā)現涉嫌違規流入當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，這是自查的結果，在地方監管部門(mén)的專(zhuān)項核查中發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬(wàn)元。

　　相比于經(jīng)營(yíng)貸投放量，三地排查出的違規流入樓市的情況占比極低，外界普遍認為其低于想象中的違規流入額度。多位受訪(fǎng)銀行業(yè)人士認為，這或許與排查難度較大有關(guān)。

　　違規防不勝防?

　　“我們要求300萬(wàn)元以上的經(jīng)營(yíng)貸必須是受托支付，憑合同、發(fā)票等將款項直接打給與申請人公司有業(yè)務(wù)往來(lái)的另一家公司的對公賬戶(hù)上，如果要打到申請人公司的賬戶(hù)有嚴苛的條件限制。”前述股份制銀行人士告訴《中國新聞周刊》，這是為了保證貸款用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)所需。

　　受托支付就是為了減少貸款被挪用的風(fēng)險，簡(jiǎn)言之就是不將貸款資金支付給借款人，而是支付給借款人的交易對象。

　　經(jīng)營(yíng)貸資金違規進(jìn)入樓市，通常是先全款購房，然后抵押房產(chǎn)，套取經(jīng)營(yíng)貸。因此在今年以來(lái)各地的排查過(guò)程中，全款購房成為關(guān)注對象。如北京自1月底對樓市熱點(diǎn)區域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營(yíng)貸的行為。

　　隨后北京銀保監局和央行營(yíng)管部要求，各銀行審慎向近期申請過(guò)個(gè)人住房按揭貸款或購買(mǎi)住房的客戶(hù)發(fā)放個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。此次三部委發(fā)布的通知則進(jìn)一步明確“近期”的時(shí)間范圍，對企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類(lèi)信息進(jìn)行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。

　　但申請使用經(jīng)營(yíng)貸與購房時(shí)間點(diǎn)接近并不一定意味著(zhù)違規，這就需要檢查一筆經(jīng)營(yíng)貸最終用到了哪里。如前所述，經(jīng)營(yíng)貸通常受托支付，因此其流入樓市往往經(jīng)過(guò)多個(gè)虛假經(jīng)營(yíng)合同、多次付款的方式才流入樓市，資金往往會(huì )在多個(gè)公司的賬戶(hù)間流轉。“一些小微企業(yè)主名下有多家公司，來(lái)回走賬是常事，而且有中介專(zhuān)門(mén)成立空殼公司，把流水和走賬做好。”前述銀行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

　　在經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的過(guò)程中，確實(shí)已經(jīng)形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，一些“助貸”機構注冊和變更空殼公司、偽造虛假合同、虛假流水做賬。

　　如深圳官方就通報了一起典型案例，涉及平安銀行深圳分行，其客戶(hù)鐘某于2020年3月16日通過(guò)全款一次性付清方式購買(mǎi)房產(chǎn)，次日設立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿(mǎn)6個(gè)月即向平安銀行深圳分行申請房抵經(jīng)營(yíng)貸，貸款金額226萬(wàn)元，資金受托支付至張某在農業(yè)銀行的個(gè)人賬戶(hù)。當日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬(wàn)元，其中支付至劉某178.77萬(wàn)元，經(jīng)核實(shí)為代鐘某購買(mǎi)某住宅樓尾款。通過(guò)這個(gè)案例也不難看出，經(jīng)營(yíng)貸并未直接通過(guò)鐘某流入樓市，而是在張某、劉某間轉手多次，這個(gè)過(guò)程中深圳市Z房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢(xún)等環(huán)節提供“一條龍”服務(wù)。

　　“資金中介和房產(chǎn)中介二者在客戶(hù)套取經(jīng)營(yíng)貸的過(guò)程中負有很大責任，但監管是相當滯后的，一方面資金中介很少受到監管，房產(chǎn)中介參與金融業(yè)務(wù)，也基本沒(méi)有受到監管。這一次通知要求，銀行業(yè)要建立資金中介的黑白名單制度，加大審查和誠信監管。同時(shí)，要求住建部門(mén)對房產(chǎn)中介參與抵押金融業(yè)務(wù)要建立相應的規范標準，從而將兩個(gè)部門(mén)的監管合作，第一次真正地建立起來(lái)了。”李宇嘉說(shuō)。

　　“銀行確實(shí)沒(méi)法查，尤其在事前，只能做到銀行出去的錢(qián)不直接流入樓市，主要是保證申請人提供的合同、發(fā)票等在形式上完備。”前述銀行業(yè)人士告訴記者，更多是事后監管，抽查到違規流入房地產(chǎn)的情況后抽貸。

　　此次通知也明確，一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款。深圳此番就提前收回了21筆涉嫌違規貸款，對應金額為5180萬(wàn)元。

　　違規背后的小微企業(yè)貸款兩難

　　此次通知提出，銀行業(yè)金融機構要對經(jīng)營(yíng)用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，要根據借款人實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求合理確定授信總額，與企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)收入、資金流水等實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況相匹配。并且特別提到，“不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查”。

　　換句話(huà)說(shuō)，通知要求銀行根據企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求放貸，而非僅僅根據抵押物，即房產(chǎn)價(jià)值的高低放貸。

　　李宇嘉認為，過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格明顯上漲，銀行對貸款償還第一還款來(lái)源，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的重視程度下降，轉而依賴(lài)房地產(chǎn)的抵押物，這是對貸款三查制度(貸前調查、貸時(shí)審查、貸后檢查)的違背。

　　不重視企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，卻依賴(lài)房產(chǎn)抵押放貸，這背后是銀行審核小微企業(yè)貸款時(shí)的尷尬。“只有針對大企業(yè)的信用貸款，即無(wú)抵押授信貸款，銀行才會(huì )嚴格根據企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況審批，而針對小微企業(yè)的貸款，說(shuō)白了就是抵押房產(chǎn)貸款。”前述銀行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》，審批個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款時(shí)除了個(gè)人征信、企業(yè)征信，也會(huì )關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，如財報、銀行流水等，“但這些比較虛，小微企業(yè)的數據都可能是特意做出來(lái)的，因此必須抵押房產(chǎn)，否則根本批不下來(lái)”。

　　也就是說(shuō)，抵押房產(chǎn)才是銀行保證貸款安全的關(guān)鍵。“在房產(chǎn)抵押成為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款‘標配’的情況下，在一線(xiàn)城市做這類(lèi)業(yè)務(wù)風(fēng)險較小，因為其他城市抵押房產(chǎn)的風(fēng)險也不低。”有銀行客戶(hù)經(jīng)理甚至反問(wèn)，“如果真正按照經(jīng)營(yíng)情況有幾家小微企業(yè)可以拿到貸款?對銀行來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)真的是非常安全的資產(chǎn)。”

　　在信貸資源要向小微企業(yè)傾斜、同時(shí)壓低利率的要求下，似乎必然導致銀行審核貸款時(shí)尋求更為安全的資產(chǎn)做抵押。

　　“經(jīng)營(yíng)貨之所以能夠流入樓市，之所以能瞞天過(guò)海，授信層層審查能夠通過(guò)，讓貸款三查流于形式，披著(zhù)實(shí)體經(jīng)濟貸款的外衣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因就在于銀行內部的理財經(jīng)理、客戶(hù)經(jīng)理與外部的資金中介和房產(chǎn)中介合作，共同套取資金。”李宇嘉說(shuō)。

　　但站在銀行的角度看，有客戶(hù)經(jīng)理直言，即使知道一些人挪用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房，銀行也愿意貸，畢竟有北上廣深的房產(chǎn)做抵押，比其他貸款安全很多。

　　“其實(shí)有個(gè)釜底抽薪的做法，就是在考察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)時(shí)不要只打印流水證明，而要查納稅。”鄭大源告訴《中國新聞周刊》，這樣會(huì )抬高造假成本，吞噬炒房的利潤，“經(jīng)營(yíng)流水證明只需要通過(guò)轉賬就可以造出來(lái)，但是納稅就要付出真金白金。”

　　“其實(shí)一些小微企業(yè)都處于虧損狀態(tài)，根本不需要納稅。”前述銀行客戶(hù)經(jīng)理直言，這樣可能傷害到一些有真實(shí)需求的企業(yè)。

　　而多位受訪(fǎng)銀行客戶(hù)經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的審核趨嚴主要體現在三個(gè)方面，一是企業(yè)營(yíng)業(yè)執照注冊時(shí)間，二是抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證出證時(shí)間，三是真實(shí)營(yíng)業(yè)情況，“依靠新的營(yíng)業(yè)執照和房產(chǎn)證很難申請到經(jīng)營(yíng)貸了。”

　　在通知加強經(jīng)營(yíng)貸審核意圖明顯的情況下，前述銀行業(yè)人士認為可能會(huì )導致借款人借款成本上升，“本來(lái)可以輕松申請到貸款，但現在哪怕一些有真實(shí)需求的借款人也需要包裝材料，目前銀行的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)量減少，很多人因為擔心不符合條件觀(guān)望情緒明顯。”

　　有關(guān)部門(mén)負責人在回應通知會(huì )否對企業(yè)和個(gè)人的合理融資造成影響時(shí)強調：當前，一些經(jīng)營(yíng)用途貸款被違規挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上擠占了實(shí)體經(jīng)濟的信貸資源。通知嚴肅治理此類(lèi)違規行為，將釋放更多信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟良性循環(huán)。

　　“排查更多基于調控房?jì)r(jià)的考慮，從金融風(fēng)險的角度講這些貸款的風(fēng)險基本是可控的。”前述銀行業(yè)人士認為，在地方排查出的違規流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸額度有限的情況下啟動(dòng)全國排查，更多是“殺雞儆猴”，警示信貸資金不再違規流入樓市。