3月29日晚間，榮萬(wàn)家(2146.HK)發(fā)布2020年年報。年報顯示，憑借出色的盈利能力，榮萬(wàn)家在2020年實(shí)現了凈利潤的倍增。

　　與此同時(shí)，榮萬(wàn)家在業(yè)務(wù)布局、營(yíng)收結構改善等方面均取得了不同程度的進(jìn)展，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率均同步提升，社區增值服務(wù)穩健發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收占比穩中有降，營(yíng)收結構不斷優(yōu)化。

　　2020年以來(lái)，榮萬(wàn)家先后與北影集團、廊坊國際展覽集團等達成戰略合作。其后，榮萬(wàn)家涉足更多的行業(yè)業(yè)態(tài)，包括入局酒業(yè)并與習酒合作推動(dòng)社商增值服務(wù)、助力冬奧會(huì )測試賽等。

　　業(yè)績(jì)快速增長(cháng) 盈利能力顯著(zhù)增強

　　2020年，榮萬(wàn)家實(shí)現營(yíng)業(yè)收入18.07億元，同比增長(cháng)41%，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收均快速增長(cháng)，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收占比進(jìn)一步降低。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現營(yíng)收8.98億元，同比增長(cháng)27.7%;在整體營(yíng)收中占比49.7%，同比下降超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)，在整體營(yíng)收中占比首次低于50%。非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現營(yíng)收7.14億元，同比增長(cháng)65.4%，在整體營(yíng)收中占比39.5%;社區增值服務(wù)實(shí)現營(yíng)收1.95億元，同比增長(cháng)32.7%，在整體營(yíng)收中占比10.8%。

　　除了營(yíng)收的快速增長(cháng)，盈利能力的改善更加值得關(guān)注。

　　2020年，榮萬(wàn)家毛利潤為5.08億元，同比增長(cháng)117.1%;歸屬股東凈利潤2.64億元，同比增長(cháng)133.1%，毛利潤及歸屬股東凈利潤均實(shí)現翻倍增長(cháng)。若不考慮上市開(kāi)支及其他費用，利潤漲幅高達165.2%。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利達2.39億元，毛利率為26.6%，同比提升近8個(gè)百分點(diǎn);非業(yè)主增值服務(wù)毛利為2.03億元，毛利率為28.4%;社區增值服務(wù)毛利為0.66億元，毛利率為33.7%。社區增值服務(wù)毛利率不僅持續領(lǐng)先其他兩大業(yè)務(wù)，且毛利及毛利率同比均穩中有升。

　　展望未來(lái)，與行業(yè)頭部物業(yè)公司相比，榮萬(wàn)家在營(yíng)收及盈利能力方面還有巨大的提升與發(fā)展空間，有望通過(guò)新業(yè)務(wù)開(kāi)展、開(kāi)源節流及深度融入數字科技等手段，不斷挖掘自身新的業(yè)務(wù)增長(cháng)極，持續發(fā)掘企業(yè)經(jīng)營(yíng)潛力并提升盈利能力。

　　加大市場(chǎng)化項目拓展力度 提升市場(chǎng)化發(fā)展能力

　　對于資本市場(chǎng)而言，擁有市場(chǎng)化發(fā)展能力的物業(yè)公司無(wú)疑更受歡迎。榮萬(wàn)家正從加大市場(chǎng)化項目獲取力度及大力發(fā)展增值服務(wù)入手，不斷提高自身市場(chǎng)化發(fā)展能力。

　　截至2020年12月31日，榮萬(wàn)家合約建筑面積為9020.8萬(wàn)平方米，合約項目數量434個(gè)，分別較2019年12月31日增長(cháng)約16.5%及20.2%;在管建筑面積約5969.6萬(wàn)平方米，在管項目數量為305個(gè)，分別較2019年12月31日增長(cháng)約18.7%及16.9%。

　　除了合約及在管面積的增長(cháng)，榮萬(wàn)家市場(chǎng)化獲取項目的能力也大幅提升。

　　截至2020年12月31日，榮萬(wàn)家與獨立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商共簽署了46份框架協(xié)議及戰略合作協(xié)議。榮萬(wàn)家表示，此類(lèi)協(xié)議通常列明這些開(kāi)發(fā)商聘請自身作為物業(yè)管理服務(wù)提供商的意向、擬交付本集團管理的相關(guān)項目及建筑面積、以及擬定的服務(wù)范圍及物業(yè)管理費。公告顯示，截至2020年12月31日，這些框架協(xié)議及戰略合作協(xié)議項下擬交付榮萬(wàn)家管理的物業(yè)總建筑面積為約50.2百萬(wàn)平方米。

　　截至2020年12月31日，榮萬(wàn)家在管項目中，來(lái)自獨立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)較2019年底增長(cháng)超400%，合約面積超400萬(wàn)平方米。

　　2020年，榮萬(wàn)家社區增值服務(wù)板塊實(shí)現收入1.95億元，占總收入的10.8%，相較于2019年的1.47億元增長(cháng)32.6%。榮萬(wàn)家表示，增長(cháng)主要由于自身商品銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)增長(cháng)迅速，而這正是頭部物業(yè)企業(yè)大力拓展的方向及政策鼓勵支持的發(fā)展方向，同時(shí)也表明榮萬(wàn)家正不斷提高自身市場(chǎng)化發(fā)展能力。

　　深度布局下沉市場(chǎng) 業(yè)務(wù)布局不斷延伸

　　公開(kāi)資料顯示，榮萬(wàn)家在管項目大部分處于三四線(xiàn)城市，亦即常說(shuō)的下沉市場(chǎng)，而榮萬(wàn)家在下沉市場(chǎng)中獲取項目的能力遠高于一二線(xiàn)城市。某券商研報數據顯示，在一線(xiàn)城市獲取一個(gè)100萬(wàn)平米的項目往往非常難，但在三四線(xiàn)城市則相對簡(jiǎn)單，而這正是榮萬(wàn)家的優(yōu)勢區域。同時(shí)在三四線(xiàn)城市中100萬(wàn)平米的項目可能只需要2-3個(gè)服務(wù)中心，但在一二線(xiàn)城市中可能要設置7-8個(gè)服務(wù)中心，從整體成本而言，一線(xiàn)城市并不經(jīng)濟。

　　目前，下沉市場(chǎng)在服務(wù)需求、服務(wù)供給等方面均有極大的提升空間，榮萬(wàn)家有望搶抓機遇，不斷豐富服務(wù)產(chǎn)品及種類(lèi)，挖掘更多市場(chǎng)需求。

　　例如，2020年，榮萬(wàn)家和北影集團達成戰略合作，包括物業(yè)管理、停車(chē)場(chǎng)管理、資產(chǎn)管理服務(wù)等諸多范疇均交由榮萬(wàn)家管理。其后，榮萬(wàn)家涉足更多的行業(yè)業(yè)態(tài)，包括與習酒合作推動(dòng)社商增值服務(wù)、助力冬奧會(huì )測試賽等。而通過(guò)助力冬奧會(huì )這一國家級項目的開(kāi)荒業(yè)務(wù)，榮萬(wàn)家完成了一次在非住宅物業(yè)領(lǐng)域飛躍式的探索。

　　此外，榮萬(wàn)家緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢，聚焦城市服務(wù)方向，持續深化公共服務(wù)多元業(yè)態(tài)的全國化布局。目前，榮萬(wàn)家在管項目已涵蓋住宅、購物中心、寫(xiě)字樓及酒店式公寓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、工廠(chǎng)及公園等多種業(yè)態(tài)。

　　早些時(shí)候，榮萬(wàn)家曾表示，其已為多樣化物業(yè)業(yè)態(tài)和多元化服務(wù)組合并驅?zhuān)M(jìn)一步打開(kāi)上行通道、上量空間做足了準備。而借勢中國物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展及轉型升級的機遇，在資本和科技的驅動(dòng)下，榮萬(wàn)家有望實(shí)現利潤與規模并重的高質(zhì)量增長(cháng)。