從去年底至今，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫。對此，多地出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，從打擊投機炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規則的變化，調控不斷提高針對性，不斷細化，預計將對平抑個(gè)別城市樓市過(guò)熱態(tài)勢起到作用，全年樓市仍將以穩為主。
個(gè)別城市房?jì)r(jià)穩中微漲
2021年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅與上月相比價(jià)格上漲的城市有53個(gè)。二手住宅方面，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅較為明顯。
伴隨市場(chǎng)的變化，一段時(shí)間以來(lái)，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺樓市調控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規凍資、圍堵經(jīng)營(yíng)貸、上調房貸利率等，主要是打擊與抑制市場(chǎng)上投機炒作行為。
從“十四五”規劃建議，到2020年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，再到有關(guān)主管部門(mén)的多次表態(tài)，均釋放出堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖的信號。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，國家將堅持房地產(chǎn)調控政策的連續性和穩定性，穩妥實(shí)施房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。
地方政府連續出臺調控措施，不斷釋放房?jì)r(jià)一旦上漲調控措施必出臺的信號。同時(shí)，調控政策在不斷打補丁，未來(lái)，調控的針對性和精準度將不斷提升。
金融和信貸調控成本輪重點(diǎn)
“房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的‘灰犀牛’。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長(cháng)虞曉芬說(shuō)，當前我國金融化程度過(guò)高，表現在銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，房地產(chǎn)企業(yè)負債率過(guò)高，居民家庭負債率增長(cháng)過(guò)快。
從去年下半年至今的房地產(chǎn)調控，有一個(gè)突出的特點(diǎn)是出臺了更多金融和信貸政策。
2020年8月，住建部等部門(mén)形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，“三條紅線(xiàn)”(房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1)成為規范房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要規則。
2020年底，央行和銀保監會(huì )出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，設置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，旨在將房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融杠桿控制在合理范圍內。
各地也通過(guò)對信貸政策的調整，加大了對購房資金的監管力度。業(yè)內人士普遍預計，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主戰場(chǎng)轉移到金融信貸領(lǐng)域，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。加強對購房資金監管將有效抑制投資客入場(chǎng)并對市場(chǎng)看漲預期起到平抑作用。
引導土地市場(chǎng)理性競爭
近日，青島市自然資源和規劃局發(fā)布消息稱(chēng)，為引導市場(chǎng)理性競爭，嚴格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)陮⒎?批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負責人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱(chēng)，“在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓”對于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現過(guò)熱現象，土地的溢價(jià)率將會(huì )得到有效合理的控制。同時(shí)，對于房企來(lái)說(shuō)，將會(huì )加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會(huì )。
易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于減少土地哄搶?zhuān)龠M(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩，本質(zhì)上也是“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的重要體現。
