或許對掉隊10年終有不甘，昔日“華南五虎”成員合生創(chuàng )展自朱孟依卸職董事長(cháng)以來(lái)，撕掉“低調”標簽，頻繁生猛拿地。“北京分鐘寺豪擲180億元”“347億元鯨吞廣州史上最貴舊改項目”“開(kāi)年47億元大手筆加倉北京”，是這家老牌房企的最新標簽。

　　1月21日，廣州海珠區鳳和(康樂(lè )村、鷺江村)舉行表決會(huì )議，合生創(chuàng )展拿下了這個(gè)總投資近347億元的舊改項目，其中僅復建安置資金就達到250.77億元。4天后的1月26日，力壓16家房企，合生創(chuàng )展以近47億元再度拿下北京土地。

　　7天內的兩次出擊，多少透露出合生創(chuàng )展歷經(jīng)多次高管團隊換血后“殺回”地產(chǎn)的決心，但同時(shí)也讓外界開(kāi)始擔憂(yōu)，2020年銷(xiāo)售額首度達到300億元門(mén)檻的合生創(chuàng )展，2021年開(kāi)年鎖定的“京廣”兩大項目投資總額就超過(guò)393億元，遠遠高于去年全年銷(xiāo)售額，可見(jiàn)資金壓力之大。

　　“承受投入資金大壓力外，還需要承擔舊改項目工期長(cháng)，回本慢的壓力。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者表示，盡管近年合生創(chuàng )展盈利能力較強，但其穩健性不斷降低，融資規模不斷增加，負債規模不斷增加，并且腳踩“三道紅線(xiàn)”中的兩道。從資金需求的角度來(lái)看，引入合作企業(yè)的概率較大。

　　鯨吞廣州最貴舊改項目

　　合生創(chuàng )展以100%通過(guò)率拿下廣州巨無(wú)霸鳳和舊改項目，外界根據該項目申請合作企業(yè)的公司的諸多條件來(lái)看，頗有為合生創(chuàng )展”特制”條款的跡象。

　　公開(kāi)資料顯示，上述舊改項目位于中大紡織商圈，總占地面積約112.71萬(wàn)平方米，(國有土地2.78萬(wàn)平方米、集體土地109.93萬(wàn)平方米)，改造投資總金額約346.67億元，是廣州舊改掛網(wǎng)招商以來(lái)的最高金額。

　　目前，該項目周邊在售住宅項目紫星華府，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，另外位于附近地鐵站昌崗站和江泰路站之間的時(shí)代潤南，未來(lái)即將推出市場(chǎng)，吹風(fēng)價(jià)目前約8萬(wàn)元/平方米。在二手房方面，華樂(lè )苑、逸景翠園、江南新苑等樓盤(pán)，均價(jià)3.4萬(wàn)元-6.8萬(wàn)元/平方米。

　　“目前板塊內一手新盤(pán)不多，且價(jià)格預期較好，長(cháng)期看有利于項目利潤空間的達成。”肖云祥向《證券日報》記者表示，從合生創(chuàng )展的角度而言，公司在華南耕耘多年，舊城改造經(jīng)驗豐富，有助于公司推動(dòng)項目的進(jìn)展，利潤可保，卻不能快速提升銷(xiāo)售規模。

　　眾所周知，舊改項目利潤空間高，但回籠現金慢非?？简灧科蟮馁Y金鏈。“舊改項目資金回流最快也差不多5年，8年-10年也是可能的。”肖云祥向《證券日報》記者表示，這與舊改項目本身的特性有關(guān)，且屬于跨市場(chǎng)周期開(kāi)發(fā)，項目推進(jìn)和開(kāi)發(fā)不確定性較多，需要公司做好充足的準備和預案。

　　“舊改項目的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，5年-10年較為常見(jiàn)，根據不同地塊的時(shí)間情況或許需要更久。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在合生創(chuàng )展的土地儲備中，已落成物業(yè)占比15%，而發(fā)展中物業(yè)與待開(kāi)發(fā)物業(yè)占比達85%，“慢節奏”是合生創(chuàng )展的特點(diǎn)。而此次廣州的舊改項目，已明確2023年9月30日前的相關(guān)任務(wù)節點(diǎn)，并設置較高的違約成本，將抬升合生創(chuàng )展的履約預期。

　　公開(kāi)資料顯示，截至2020年上半年，合生創(chuàng )展現存將近80個(gè)項目中，將近三分之一項目開(kāi)發(fā)超過(guò)10年仍未完工，位于廣州的四個(gè)項目開(kāi)發(fā)超過(guò)20年。作為16年前就變身中國第一個(gè)銷(xiāo)售額破百億元的房企，發(fā)展停滯數年之后，“慢周轉、高溢價(jià)”成為合生創(chuàng )展的戰略標簽，也導致其銷(xiāo)售規模停滯10年，甚至一度跌出百強房企榜單。如今看來(lái)，這套打法開(kāi)始行不通了，這或許是合生創(chuàng )展“奮發(fā)”的主因。

　　腳踩紅線(xiàn)且負債率走高

　　事實(shí)上，在房企普遍選擇快周轉模式的當下，昔日“地產(chǎn)航母”正在試圖投資和地產(chǎn)兩手一起抓。

　　根據往年財報，2013年-2019年，合生創(chuàng )展合約銷(xiāo)售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元和212.58億元，2020年則為358億元。而2020年克爾瑞統計的權益口徑下，26家房企銷(xiāo)售額超過(guò)千億元;中指研究院統計的全口徑下，41家房企銷(xiāo)售額超過(guò)千億元。

　　公開(kāi)資料顯示，2020年以來(lái)，合生創(chuàng )展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個(gè)項目，總斥資超過(guò)230億元，近兩年也開(kāi)始大力布局舊改項目。在一系列大刀闊斧的投資布局后，2020年合生創(chuàng )展銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)53.7%。但轉型之路并不容易，其資產(chǎn)負債率正在逐年走高。

　　根據財報數據顯示，2019年前，合生創(chuàng )展的資產(chǎn)負債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上年增長(cháng)4.54個(gè)百分點(diǎn);2020年中期資產(chǎn)負債率升至為68.56%，較上一期增長(cháng)6.4個(gè)百分點(diǎn);現金及銀行存款達172.16億港元，銀行及財務(wù)機構借貸總額為733.48億港元，較2019年12月31日增長(cháng)42%。

　　“‘三道紅線(xiàn)’中，合生創(chuàng )展踩中了兩道，2020年中期現金短債比只有0.63。”肖云祥向《證券日報》表示，但布局舊改項目，雖然不能提升其銷(xiāo)售額，卻可以保證公司的利潤空間。

　　“長(cháng)期以來(lái)合生創(chuàng )展的商業(yè)模式并非’快周轉’與薄利多銷(xiāo)，而是立足經(jīng)濟區，深耕一線(xiàn)城市，以高端產(chǎn)品的高利潤率為發(fā)展基礎，其合同銷(xiāo)售金額約六成來(lái)自一線(xiàn)城市。”潘浩向記者表示，2015年至今，公司盈利水平逐年提高與之有關(guān)，同時(shí)與股權投資業(yè)務(wù)關(guān)系更為密切，未來(lái)合生創(chuàng )展的未來(lái)或將逐步提升投資業(yè)務(wù)占比。

　　不過(guò)，有不愿具名人士向《證券日報》記者直言，現金短債比低于1對選擇“慢開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式的房企考驗很大，如今在不確定且市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈的行業(yè)背景下，絕大多數房企都在強化現金流管理，保證資金鏈安全。合生創(chuàng )展如今吞下廣州最大舊改項目，且該項目嚴格設定了工期，若其不能按節點(diǎn)開(kāi)發(fā)，后果不堪設想。